Nell'ipotesi del c.d. condominio minimo le spese necessarie alla conservazione o alla riparazione della cosa comune devono essere oggetto di regolare delibera adottata previa rituale convocazione dell'assemblea dei condomini.
Tale principio vale anche in caso di rifacimento di una terrazza a livello di proprietà esclusiva di un singolo condomino, copertura che assolve alla stessa funzione del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti.
A tale proposito merita di essere segnalata una decisione del Tribunale di Genova (sentenza n. 3055 del 22 novembre 2024.
Disputa condominiale per infiltrazioni: obbligo di delibera per le spese di riparazione
La vicenda nasceva nell'ambito di un complesso immobiliare con villette a schiera, composte da unità immobiliari dotate tutte di terrazze a livello, parzialmente in aggetto e parzialmente in copertura di quelle sottostanti.
Le proprietarie di un'unità immobiliare facente parte di una villetta (fabbricato bipiano), venivano informate dal proprietario sottostante che, a seguito di forti precipitazioni, si erano verificate delle infiltrazioni provenienti dalla loro terrazza, provocate da un danneggiamento al manto di impermeabilizzazione.
A seguito di questo evento, le dette proprietarie incaricavano un'impresa di redigere un capitolato delle opere necessarie e formulare un preventivo dei costi; successivamente davano comunque corso ai lavori, sostenendo interamente i costi.
Dopo alcuni tentativi di ottenere il rimborso dei due terzi della spesa dal proprietario dell'unità immobiliare sottostante, invitavano senza successo lo stesso vicino a esperire un tentativo di mediazione dinnanzi all'Organismo della Camera di Commercio.
Non ottenendo alcun risultato, le proprietarie citavano in giudizio il titolare dell'appartamento sottostante, chiedendo in via principale di accertare l'obbligo di contribuzione alle spese sostenute nella quota di due terzi e la condanna del convenuto al pagamento dell'importo dovuto.
Il convenuto, contestava innanzitutto la legittimità della pretesa, sostenendo che le attrici dovevano farsi carico interamente delle spese di riparazione del terrazzo interessato dalle infiltrazioni.
In secondo luogo, per l'ipotesi in cui il terrazzo fosse considerato parte comune fra le due unità immobiliari, osservava che le attrici avevano provveduto alla riparazione della copertura in maniera autonoma, senza concordare i costi dei lavori che riteneva non necessari, non urgenti e, comunque, sproporzionati. Il Tribunale ha dato torto al convenuto.
Il giudicante ha messo in rilievo che le unità immobiliari del fabbricato, insistendo sullo stesso fondo e condividendo, quanto meno, il lastrico solare e una porzione di muro, costituiscono un condominio e, dunque, soggiacciono alla disciplina condominiale.
Tuttavia, come ha osservato il giudicante, i lavori sono stati commissionati dalle attrici in mancanza tanto di una delibera assembleare quanto di un provvedimento giudiziale che avesse autorizzato i lavori.
Non è emerso neppure qualsivoglia forma di consenso del convenuto ai preventivi inviatigli dalle attrici.
Inoltre, attraverso l'esame della documentazione, l'intervallo di tempo trascorso tra la segnalazione dell'infiltrazioni e l'esecuzione dei lavori (circa 9 mesi) ha evidenziato la mancanza di urgenza delle opere.
In considerazione di quanto sopra e in applicazione dell'articolo 1134 c.c., il giudice ligure ha negato il diritto delle attrici al rimborso.
Necessità di unanimità nel condominio minimo per le decisioni sulle spese comuni
Il condominio con due proprietari è definito minimo perché al di sotto di tale numero di titolari non si potrebbe scendere. Nel condominio minimo, qualora si debba procedere all'approvazione di delibere che richiedono, comunque, sotto il profilo dell'elemento personale, l'approvazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti, la valida espressione della volontà assembleare suppone la partecipazione di entrambi i condomini e la decisione "unanime", non potendosi ricorrere al criterio maggioritario.
Infatti, nessuna norma impedisce che l'assemblea, nel caso di condominio formato da due soli condomini, si costituisca validamente con la presenza di tutti e due i condomini e all'unanimità decida validamente; in altre parole, in ambito condominiale non è indispensabile che operi sempre e comunque il metodo collegiale ed il principio maggioritario; di conseguenza, qualora non si possa decidere, a causa dell'impossibilità pratica di formare la maggioranza, si deve ammettere la possibilità di decidere con criteri diversi dal principio di maggioranza (per esempio, all'unanimità).
L'assemblea con solo due partecipanti, quindi, funziona solamente con il criterio dell'unanimità ed il passaggio assembleare preliminare a qualsiasi iniziativa deve essere attuato con modalità che consentano effettivamente di assumere una decisione (Cass. civ., Sez. Unite, 31/01/2006, n. 2046).
Anche nel condominio minimo, la terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti.
Ne consegue che anche se appartiene in proprietà o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.
Nella vicenda esaminata quindi le decisioni relative al rifacimento della terrazza delle attrici dovevano essere assunte in sede assembleare (nel caso di due condomini serve l'unanimità).
Il singolo condomino, però, potrebbe essere autorizzato dall'assemblea o dall'amministratore (unico caso in cui è l'amministratore a autorizzare qualcosa per il condominio) a gestire parti comuni dell'edificio.
In mancanza di una delibera o dell'autorizzazione dall'assemblea o dell'amministratore (nel caso in questione non nominato), trova applicazione l'articolo 1124 c.c., con la conseguenza che il diritto al rimborso delle spese anticipate da un partecipante al condominio è subordinato alla dimostrazione dell'urgenza, cioè della necessità di effettuare la spesa senza poter avvertire in tempo utile l'amministratore e gli altri condomini.
Si ricorda che viene considerata urgente la spesa la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia (App. Roma 16 aprile 2024, n. 2672).
In ogni caso al condomino che ha effettuate spese non urgenti non compete l'azione di arricchimento, stante il divieto di rimborso stabilito dall'art. 1134 c.c.
