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Spese per il servizio di portierato e locali con accesso autonomo sulla strada

Normalmente la funzione del portiere è svolta a favore di tutta la collettività condominiale anche se non mancano situazioni particolari.
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Il servizio di portierato, se il regolamento condominiale non contiene una previsione diversa, viene svolto nell'interesse comune di tutti i condomini e quindi deve essere posto a carico di tutti loro, compresi i proprietari dei negozi e dei magazzini posti sulla pubblica via.

Le spese per il servizio di portierato comprendono tutte quelle relative al rapporto di lavoro con il portiere (stipendio, compensi straordinari, Tfr), nonché quelle relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria dei locali portineria e, se il rapporto di lavoro lo prevede, quelle per l'utilizzo dell'alloggio (energia elettrica, riscaldamento ecc.) e per la relativa manutenzione.

In ogni caso per quanto concerne, poi, la prescrizione delle spese ordinarie del servizio di portierato, trattandosi di oneri con cadenza periodica, il relativo termine è quello breve di 5 anni previsto dall'art. 2948, n. 4), c.c.

La Cassazione ha affermato che la spesa per il servizio di portierato attiene a un servizio prestato sull'interesse comune di tutti i condomini ha carattere generale; così, in mancanza di esplicite convenzioni con le quali vengano pattuite esenzioni o deroghe a favore di taluni condomini, tale spesa deve essere sostenuta da tutti i condomini, senza distinzioni, secondo la disciplina generale contenuta nel primo comma dell'art. 1123 c.c., e cioè in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, indipendentemente dalla maggiore o minore utilizzazione del servizio da parte di condomini proprietari di unità immobiliari site in una posizione particolare (Cass. civ., sez. II, 30/05/1990, n. 5081; Cass. civ., sez. II, 18/02/1986, n. 962).

Portierato e unità immobiliari accessibili direttamente dalla strada mediante autonomo ingresso

In coerenza con il principio sopra espresso l'attività di custodia e di vigilanza viene svolta dal portiere anche nell'interesse dei proprietari delle unità immobiliari accessibili direttamente dalla strada mediante autonomo ingresso.

Tuttavia il principio di proporzionalità fra spese ed uso di cui al 2° comma, art. 1123 c. c., secondo cui le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio sono ripartite, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione dell'uso che ciascuno può farne, comporta che ove la possibilità dell'uso sia esclusa, con riguardo alla destinazione delle quote immobiliari di proprietà esclusiva, per ragioni strutturali indipendenti dalla libera scelta del condomino, va escluso anche l'onere del condomino stesso di contribuire alle spese di gestione del relativo servizio.

Spese portierato, criteri regolamentari e legali, quali si applicano?

Alla luce di quanto sopra la Cassazione ha confermato una decisione di merito che aveva escluso che i proprietari di negozi fossero tenuti a concorrere nelle spese relative ai servizi condominiali di giardinaggio, piscine e portineria cui non avevano accesso: nel caso in questione il complesso immobiliare era costituito da quattro fabbricati e 251 appartamenti, recintati e muniti di un'area comune scoperta interna con giardini, strade, posteggi, piscine e una palazzina adibita a portineria.

Le unità immobiliari di alcuni condomini, con destinazione ad uso commerciale, avevano invece accesso dall'esterno e non comunicavano con l'area predetta. I contratti di acquisto di queste unità immobiliari, redatti come quelli degli appartamenti, prevedevano l'attribuzione di una quota di proprietà delle parti comuni costituite dall'area descritta, con piscine, giardini, portineria, ecc; e ciò in contrasto con quanto previsto dal regolamento di condominio, richiamato e recepito dagli stessi contratti d'acquisto; di conseguenza la Cassazione ha escluso che i proprietari di negozi dovessero pagare per servizi che non potevano utilizzare in alcun modo (Cass. civ., sez. II, 25 giugno 2020, n. 12659).

Tabelle portierato con deroga ai principi di cui all'art. 1123 c.c.

Non vi è dubbio che risulti invalida, sulla base di un generico criterio perequativo/compensativo, quella delibera volta ad escludere dalla contribuzione alle spese di portierato alcuni immobili solo perché hanno l'ingresso direttamente dalla strada.

Tale affermazione, qualora non accompagnata da obiettiva e particolare conformazione dello stabile condominiale che porti ad escludere ogni forma di collegamento con il relativo servizio, non è sufficiente per poter escludere la contribuzione alla spesa.

È invece legittima la stipulazione di un'apposita convenzione fra tutti i condomini con la quale vengono esclusi dalla partecipazione, in misura proporzionale al valore delle singole unità immobiliari, alle spese di portierato tutti i condomini che sono proprietari di negozi o magazzini con ingresso diretto dalla pubblica via. Allo stesso modo non è legittima quella delibera che approvi nuove tabelle Portierato dalle quali vengono esclusi tutti o molti dei locali al piano terra.

In tal caso infatti la nuova tabella modifica i canoni normativi di riparto delle spese condominiali, con la conseguenza che la relativa delibera dovrà necessariamente conseguire l'assenso totalitario.

La diversa convenzione risiede in una dichiarazione negoziale di autonomia privata con cui i condomini stabiliscono che i rispettivi diritti e obblighi di partecipazione al condominio sono determinati in modo difforme da quanto previsto dal codice civile (Trib. Roma 26 luglio 2023 n. 11746).

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