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Spese personali in condominio: le sentenze in materia
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Spese personali in condominio: le sentenze in materia

Spese individuali: l'assemblea può deliberare imputando oneri al singolo condomino? La giurisprudenza prevalente e i princìpi.

Avv. Mariano Acquaviva  

A meno che non sia previsto un criterio diverso, in condominio ciascuno è tenuto a partecipare alle spese comuni in relazione al valore della sua proprietà (espressa in millesimi).

Accanto agli oneri comuni e alle spese individuali che ogni proprietario deve sopportare in quanto inerenti esclusivamente alla sua unità immobiliare, esistono alcune spese personali che il condominio deve addossare esclusivamente al singolo in quanto imputabili solamente a lui.

Con questo contributo vedremo le sentenze principali in materia di spese personali in condominio.

Spese personali in condominio: cosa sono?

In ambito condominiale, per spese personali si intendono quelle che riguardano la singola posizione del condomino.

Detto in altri termini, le spese personali in un condominio sono oneri di natura individuale che si riferiscono a un singolo condomino in quanto relative ad atti o comportamenti intrapresi dallo stesso, suscettibili di conseguenza di addebito personale in quanto sostenute esclusivamente per lui.

Nulla la delibera che addebita spese individuali per attività giudiziali al singolo condomino

Spese personali in condominio: quali sono?

Abbiamo detto che le spese personali in condominio sono quelle giustificate dalla condotta di un solo condomino e, per questo, solo a lui addebitate.

Sono esempi di spese individuali:

  • la sanzione pecuniaria per violazione del regolamento condominiale;
  • quelle riguardanti la compilazione del registro di anagrafe condominiale, qualora non via sia una collaborazione del condomino a fornire i relativi dati;
  • le spese legali sostenute per morosità del condomino;
  • l'esborso relativo alla riparazione di un bene condominiale danneggiato;
  • le spese di corrispondenza sostenute dall'amministratore relative all'attività di gestione della cosa comune o conseguenti ad essa.

Spese personali, poteri assembleari e rendiconto condominiale

L'assemblea dei condòmini, in sede di approvazione del rendiconto e del relativo riparto, può imputare ai singoli condòmini le spese individuali che devono pagare? A questa domanda ha risposto la Corte di Cassazione con la sentenza n. 12573 del 10 maggio 2019.

Il caso riguardava alcuni oneri dovuti per spese postali e compensi dell'amministratore che l'assemblea, in fase di approvazione del rendiconto e di riparto, attribuiva solamente a due condòmini a titolo di spese personali.

I proprietari impugnavano la delibera ritenendo che non rientrerebbe nelle attribuzioni dell'assemblea condominiale il potere di addebitare le predette spese individuali e che, trattandosi di spese dovute per diverse comunicazioni tra essi e l'amministratore, i predetti importi avrebbero dovuti essere posti carico del condominio con ripartizione per millesimi.

Spese condominiali individuali, alcuni esempi

Il caso è giunto sino alla Suprema Corte, la quale ha espresso il seguente principio: «gli oneri riguardanti le spese effettuate per fini individuali, come quelle postali e i compensi dovuti all'amministratore in dipendenza di comunicazioni e chiarimenti su comunicazioni ordinarie e straordinarie, sono inquadrabili nell'ambito dell'art. 1123, comma 2, c.c., purché sia concretamente valutata la natura dell'attività resa al singolo condomino e la conseguente addebitabilità individuale o meno ad esso dei relativi costi».

In pratica, la Suprema Corte fa salva la delibera che, in sede di approvazione del rendiconto e di riparto, addebita alcune spese solo ai condòmini che ne sono stati causa, purché tale imputazione possa avvenire alla stregue dei criteri di cui all'art. 1123 cod. civ. e, nello specifico, a quello di cui al secondo comma del suddetto articolo che, in deroga al principio di ripartizione proporzionale sulla scorta dei millesimi, stabilisce il diverso principio dell'utilizzazione differenziata, secondo cui «se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne».

Insomma: la delibera che addebita la spesa personale è valida se adopera i criteri di cui all'art. 1123 cod. civ. e, nella specie, quello dell'utilizzazione differenziata. Negli altri casi, salvo ipotesi eccezionali, essa deve ritenersi nulla.

Maggioranza per installazione contatori individuali dell'acqua

Spese personali e nullità della delibera

Quanto appena detto nel precedente paragrafo sembra essere orientamento consolidato anche nella giurisprudenza di merito.

Il Tribunale di Milano (sent. n. 5195 del 27/04/2016) ha ritenuto affetta da nullità la delibera con cui l'assemblea condominiale approva il consuntivo di spesa, addebitando ad un condomino spese di natura personale, in violazione dei criteri di ripartizione posti dall'art. 1123 c.c. e delle prerogative assembleari riconosciute dall'art. 1135 c.c.

Insomma: l'assemblea non può derogare i limiti di ripartizione stabiliti dalla legge e, nello specifico, dall'art. 1123 cod. civ. Deve ritenersi che ciò sia possibile solamente se il regolamento contrattuale abbia stabilito criteri di riparto differenti o, come vedremo di qui a un istante, se v'è un titolo giudiziario che disponga diversamente.

Vi siete mai chiesti come si ripartisce la bolletta dell'acqua quando mancano i contatori individuali?

Spese legali e giudiziali: si possono addebitare al condomino?

Sempre con riferimento alle spese personali, va sempre più affermandosi la prassi di addebitare le spese legali direttamente al condomino moroso come maggiorazione dell'importo dovuto al condominio.

Secondo la Corte di Cassazione (Cass., ordinanza n. 751 del 18 gennaio 2016), un'eventuale delibera che procedesse in tal senso sarebbe nulla in quanto solo con il provvedimento di condanna alle spese liquidate dal giudice nei confronti del condomino moroso che si ha titolo per un riparto che non segua gli ordinari criteri.

In questo senso anche la giurisprudenza di merito. In diverse occasioni è stata dichiarata la nullità della delibera che, in mancanza di una sentenza che ne sanciva la soccombenza, poneva a carico del condomino virtualmente soccombente i compensi per le lettere di formale messa in mora redatte dall'avvocato del condominio (Tribunale di Belluno, sentenza n. 3189 dell'11 marzo 2016).

Innovazioni individuali in condominio, un piccolo vademecum

Secondo il Tribunale di Milano (sentenza n. 10247 dell'11 settembre 2015), la legge non riconosce all'assemblea alcun potere di autotutela e, pertanto, i costi individuali discendenti da comportamenti asseritamente illegittimi da parte di un condomino possono essere addebitati allo stesso solo in presenza di un provvedimento giudiziale.

La Corte di Cassazione (sentenza n. 26360 del 7 novembre 2017) ha ricordato che il condomino risponde dei danni da lui causati alle parti comuni solo se vi sia stato riconoscimento di responsabilità all'esito di un accertamento giudiziale, non potendo l'assemblea, in mancanza di tali condizioni, porre a suo carico l'obbligo di ripristino, o imputargli a tale titolo alcuna spesa, ed essendo obbligata ad applicare, come criterio di ripartizione della spesa, la regola generale stabilita dall'art. 1123 c.c.

In conformità altra precedente sentenza della Corte di Cassazione (sent. n. 7890 del 22 luglio 1999) che ha dichiarato nulla la deliberazione condominiale che, senza che vi fosse stato riconoscimento di responsabilità ed essendo riservato, quindi, al giudice il relativo accertamento, aveva attribuito all'assemblea condominiale il potere di deliberare sulla responsabilità di un singolo condomino ed aveva addebitato al medesimo la spesa occorsa in conseguenza del fatto dannoso imputatogli.

L'assemblea non può deliberare su una spese individuale del condomino

Naturalmente, per converso, potranno essere addebitate al singolo quelle spese che quest'ultimo ha espressamente riconosciuto o sono state determinate nell'ambito di un provvedimento giudiziale.
Potrà difatti ritenersi legittimo l'addebito al singolo delle spese legali liquidate giudizialmente in sentenza o anche in decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.

Secondo la Corte di Cassazione (sent. n. 751 del 18 gennaio 2016) è legittima la delibera condominiale che addebiti al singolo condomino le spese legali liquidate a suo carico ed a favore del condominio in un provvedimento giurisdizionale (nella specie, un decreto ingiuntivo) provvisoriamente esecutivo.

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