Il condominio parziale trova cittadinanza giuridica grazie alla previsione di cui al terzo comma dell'art. 1123 c.c., a tenore del quale «Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».
Con il presente contributo risponderemo alla seguente domanda: la delibera di ripartizione delle spese adottata in violazione dei principi del condominio parziale è nulla o annullabile? Approfondiamo l'argomento.
Cos'è e come funziona l'assemblea del condominio parziale?
Per rispondere alla domanda che abbiamo posto come leitmotiv dell'articolo occorre prendere le mosse dal funzionamento dell'assemblea del condominio parziale, per tale dovendosi intendere la riunione dei proprietari accomunati da beni che sono posti al loro servizio esclusivo, così come ricordato dal terzo comma dell'art. 1123 c.c.
Dunque, l'assemblea del condominio parziale riunisce solamente un gruppo di proprietari, dal quale sono esclusi tutti coloro che non condividono determinati beni o servizi.
Va specificato che l'assemblea del condominio parziale non è un organo distinto dall'assemblea ordinaria, bensì solo una sua concreta manifestazione, la forma che assume qualora si debba decidere della gestione di beni condivisi solo da un gruppo di condòmini.
Detto ancora in altri termini, l'assemblea parziale è l'assemblea condominiale a cui sono possono partecipare solo alcuni proprietari.
Detto ciò, il funzionamento dell'assemblea parziale è del tutto analogo a quello dell'assemblea ordinaria, con la differenza che le maggioranze dovranno essere ricalibrate in proporzione alla minor partecipazione.
Ne consegue che la legittimazione a impugnare spetti solo ai partecipanti del condominio parziale, non essendo ammissibili interferenze esterne da parte degli altri proprietari oppure dell'assemblea generale.
Chi convoca l'assemblea del condominio parziale?
L'assemblea del condominio parziale è convocata dall'amministratore, secondo il consueto procedimento di cui all'art. 66 disp. att. c.c., cioè mediante avviso di convocazione contenente la specifica indicazione dell'ordine del giorno, da comunicarsi almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano.
Deliberazione che viola i criteri di ripartizione delle spese: nulla o annullabile?
La deliberazione che ripartisce le spese condominiali in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dal regolamento è annullabile e, pertanto, può essere impugnata nel consueto termine di trenta giorni ex art. 1137 c.c. (Trib. Roma, 9 gennaio 2023, n. 306).
Anche la Suprema Corte (Sez. Un., 14 aprile 2021, n. 9839) è dello stesso parere: «In tema di deliberazioni dell'assemblea condominiale, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, numeri 2) e 3), cod. civ. e che è sottratta al metodo maggioritario; sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condòmini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, secondo comma, cod. civ.»
Quanto detto sinora va tuttavia contemperato con la particolare natura del condominio parziale, la cui caratteristica è di estromettere dalla gestione alcuni proprietari. Approfondiamo quanto detto nel prossimo paragrafo.
Il condominio parziale. La ripartizione delle spese e l'assemblea parziale
Assemblea del condominio parziale a cui partecipano tutti: delibera nulla o annullabile?
A sommesso parere dello scrivente, nell'ipotesi in cui all'assemblea (che avrebbe dovuto essere) parziale prendano parte tutti i condòmini, la deliberazione deve ritenersi radicalmente nulla, in quanto la decisione è stata assunta da un organo - l'assemblea generale - che non ha possibilità di interferire con la compagine nella sua veste parziale.
Va infatti ricordato che, secondo le sopracitate Sezioni Unite, «sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condòmini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico - dando luogo, in questo secondo caso, ad un "difetto assoluto di attribuzioni" - e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume"».
L'assemblea partecipata da tutti i condòmini che assume decisioni inerenti al condominio parziale versa in un'ipotesi di difetto assoluto di attribuzioni, in quanto delibera su una materia sottratta alla sua competenza, non differentemente da quanto accade quando l'assemblea pretende di decidere sulla proprietà privata dei condòmini.
Secondo la Corte di Cassazione (16 gennaio 2020 n. 791), «la fattispecie del condominio parziale, che rinviene il fondamento normativo nell'art. 1123, comma 3, c.c., è automaticamente configurabile "ex lege" tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, rimanendo, per l'effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene».
Da tanto si evince che l'assemblea generale - tale è quella a cui partecipano tutti i proprietari - non possa interferire con le parti comuni solo a un gruppo di condòmini, i quali sono gli unici legittimati ad assumere una valida decisione.
Ne deriva quindi «che la delibera con cui si sono poste a carico degli attori, pro quota, spese attinenti ad un condominio parziale di cui essi non sono partecipi, è da ritenersi nulla» (Trib. Roma, 19 maggio 2017, n. 10159).
In questo senso anche altra giurisprudenza di merito (Trib. Messina, 1° febbraio 2021, n. 186), secondo cui è nulla la deliberazione dell'assemblea generale se il tema riguarda il condominio parziale.
