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Come si ripartiscono le spese d'uso della piscina condominiale?
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Come si ripartiscono le spese d'uso della piscina condominiale?

Come si ripartiscono le spese d'uso della piscina condominiale? Ce lo dice il Tribunale di Roma nella sentenza n. 8746/2021 qui in commento.

Avv. Valentina Papanice  

Come si ripartiscono le spese d'uso della piscina condominiale?

Come si ripartiscono le spese d'uso della piscina condominiale? Secondo il criterio millesimale (di cui all'art. 1123 co.1 c.c.) o secondo il criterio di riparto in base all'uso (di cui all'art. 1123 co.2)?

Secondo quali criteri si definisce condominiale una parte?

Vi è carenza di interesse ad agire nell'impugnativa che contesta il criterio di riparto in una delibera priva di riparto?

La sentenza del Tribunale di Roma n. 8746/2021 ci dimostra che a quanto pare è sempre utile un bel ripasso.

Partiamo dai dati essenziali del caso concreto.

Per l'attore le spese d'uso della piscina devono essere pagate solo da chi la usa

Un condomino impugna la delibera del condominio che non ha approvato la sua richiesta di cambiare il criterio di ripartizione delle spese di gestione della piscina condominiale non più in base ai millesimi ma in base all'uso.

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La contestazione è basata sulle seguenti considerazioni.

L'attore afferma che, pur essendo la piscina bene condominiale per espressa indicazione del Regolamento di condominio, essa è un bene suscettibile di autonomo godimento; come tale, prosegue il suo ragionamento, "non costituendo la piscina parte essenziale per l'esistenza delle singole unità abitative, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non sussisterebbe la relazione di accessorietà tra la stessa e le unità immobiliari dei singoli condomini".

A ciò seguirebbe che mentre per le spese di conservazione della piscina il criterio di riparto sarebbe quello - che l'attore non contesta - previsto dal co.1 dell'art. 1123 c.c., per le spese d'uso la norma di riferimento sarebbe quella di cui al co. 2 dell'art. 1123 c.c..

Proseguendo, l'attore osserva che dal momento che il regolamento condominiale nulla prevede in merito al riparto delle spese d'uso della piscina, spetta all'assemblea di individuare un criterio "rispettoso del c.d. principio dell'uso potenziale ed effettivo espresso dalla norma testè citata" e che il criterio utilizzato, quello delle quote di proprietà indicate nelle tabelle millesimali, comporterebbe una "evidente e ingiusta ripartizione dei costi" per chi, come l'attore, non utilizza la piscina.

L'attore si rivolge dunque al giudice contestando il criterio utilizzato dal condominio di riparto delle spese d'uso della piscina in base ai millesimi e chiedendo quindi l'accertamento dell'illegittimità di tale criterio e la "declaratoria di nullità/annullabilità/inefficacia della delibera" impugnata, circa il rifiuto dell'assemblea di adottare un diverso criterio di riparto e disporre, secondo il disposto dell'art. 1123, co.2 c.c., che il condominio adotti un diverso criterio di riparto delle spese d'uso della piscina che tenga conto del "c.d. uso effettivo e/o potenziale" fattone con anche la richiesta di declaratoria della non debenza degli oneri relativi all'uso della piscina per il 2018.

=> Delibere condominiali nulle e annullabili

Le difese del condominio

Il condominio eccepisce preliminarmente l'incompetenza del Giudice di Pace, vertendo la causa sul criterio di ripartizione (anche pro futuro) delle spese, ed essendo dunque di valore indeterminabile; inoltre deduce il difetto di interesse ad agire dell'attore, perché non avrebbe impugnato le delibere d'approvazione dei rendiconti per gli anni precedenti mentre la delibera impugnata non avrebbe approvato una spesa a suo carico, non incidendo quindi concretamente su di lui.

Nel merito, il condominio si difende deducendo che anche per le spese d'uso sarebbe applicabile il criterio di cui all'art. 1123, co. 1 c.c., chiedendo quindi il rigetto delle domande proposte.

La controversia, dichiaratosi il Giudice di Pace incompetente, viene dunque decisa dal Tribunale.

(Chiesta la concessione dei termini ex art. 183, co. 6 c.p.c.) L'attore precisa le conclusioni già svolte e argomenta ulteriormente in merito alle proprie richieste, deducendo, tra l'altro, che "la normativa regionale non imporrebbe la presenza di un bagnino nelle piscine private, voce di spesa questa che costituirebbe la maggior parte delle spese "d'uso"".

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La domanda è respinta.

Impugnativa di delibera per violazione di criterio di riparto e interesse ad agire

Il Tribunale affronta preliminarmente la questione della carenza d'interesse ad agire sollevata dal condominio e la esclude.

Secondo il condominio l'interesse ad agire mancherebbe perché la delibera impugnata non prevede alcuna spesa a carico del condòmino. Ma, il Tribunale - evidenziato che l'impugnativa attiene al persistente utilizzo di un criterio che l'attore ritiene illegittimo in violazione di quello che ritiene essere il criterio di legge - ha quindi interesse a che i suoi rilievi in merito alla legittimità della delibera vengano esaminati.

Ricorda quindi il Tribunale il principio già affermato pacificamente dalla Corte di Cassazione (nella specie ci menziona il precedente di Cass. n. 17294/2020), secondo cui in caso di azione di annullamento delle delibere condominiali, per la legittimazione ad agire attribuita dall'art. 1137 c.c. ai condomini assenti e dissenzienti non è richiesto uno specifico interesse differente da quello alla rimozione dell'atto, essendo l'interesse ad agire, richiesto dall'art. 100 c.p.c. quale condizione dell'azione di annullamento, dato proprio dall'accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni.

Inoltre, la pronuncia richiesta in ordine al corretto criterio da utilizzare per il riparto incide chiaramente sull'interesse del condomino potendo comportare la caducazione (per nullità) anche delle successive delibere, con cui vengono concretamente ripartite le spese d'uso della piscina (tra cui la delibera del maggio 2018 di approvazione del rendiconto 2018 ed in tale direzione, osserva il giudice, va vista la ulteriore richiesta attorea di accertare la non debenza di € 202,27, per tale voce, relativa appunto all'anno 2018).

L'accessorietà del bene assume rilievo solo ove sia dubbia la natura condominiale

Il provvedimento entra quindi nel merito.

L'attore afferma che mentre le spese della conservazione vanno ripartite in base al co.1 dell'art. 1123 c.c., quelle legate all'uso vanno ripartite in base al co.2. E tale asserzione è basata sull'assenza di accessorietà strumentale del bene rispetto alle unità immobiliari.

Ebbene, afferma la sentenza, le considerazioni circa l'accessorietà strumentale o meno della piscina non hanno qui valore; l'accessorietà o meno del bene, ai sensi dell'art. 1117 c.c. ha rilievo solo ove sia dubbia la sua natura condominiale, cosa che non è se, come nella specie, il bene viene definito espressamente comune dal regolamento.

=> La piscina condominiale e problemi relativi all'uso

Il criterio dell'art. 1123 co. 2 vale per l'inutilizzabilità oggettiva del bene

Inoltre, ed entriamo così nel cuore della decisione, il criterio dell'art. 1123 co.2 non va applicato ai casi in cui il bene può essere utilizzato da tutti; esso cioè, non disciplina tout court la ripartizione delle spese d'uso del bene comune, cioè i casi in cui alcuni condomini decidano, anche spontaneamente, di non servirsene.

Il criterio di cui all'art. 1123 co. 2 invece va applicato solo ai casi in cui i condomini non possano fare uso del bene "per motivi strutturali e oggettivi" e non quando non lo utilizzino per motivi soggettivi, perché per tale via si incrementerebbe - illegittimamente - la quota di spesa a carico degli altri condomini.

Così il precedente richiamato dal provvedimento: . L'art. 1123 c.c., che disciplina la ripartizione delle spese tra i condomini, al primo comma fissa un principio che solo apparentemente ha una portata generale; che comunque è limitato e precisato dal contenuto del secondo e del terzo comma della medesima norma.

Esso infatti dispone che dette spese - necessarie per la conservazione e il godimento della parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate - sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salva diversa convenzione.

Tuttavia, precisa la norma nella seconda parte, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

A ben guardare, è proprio questa parte della disposizione in esame a fornire ed evidenziare il criterio generale adottato dal legislatore per la ripartizione delle spese di gestione dei servizi comuni: il contributo è proporzionale all'uso che il condomino può fare del servizio; ed il criterio della proporzionalità comporta che, ove la possibilità di uso sia esclusa, dev'essere escluso anche l'obbligo di contribuire alle relative spese.

Nè è pertinente il richiamo al principio che, se il condomino non utilizza un servizio, è tuttavia tenuto ad erogare la propria quota di spese di gestione ad esso attinenti: l'enunciato criterio, costantemente ribadito dalla giurisprudenza di questa Corte Suprema, riguarda il mancato uso dipendente dalla volontà del condominio, che non può risolversi in un ingiusto aggravio per gli altri.

Il caso in esame, che è quello disciplinato dall'art. 1123, II comma c.c., attiene invece al mancato uso per ragioni strutturali e considerata la destinazione delle quote immobiliari di proprietà esclusiva.

D'altra parte il criterio interpretativo adottato trova testuale conferma nel terzo comma della norma in esame, laddove è stabilito che qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Pertanto il principio di proporzionalità tra spese ed uso, di cui al menzionato art. 1123 c.c., dev'essere inteso nel senso che mancando l'uso per ragioni non dipendenti dalla mera volontà e dalla scelta del condomino, va escluso anche l'onere, per il medesimo, di contribuire alle spese di gestione del servizio" (Cass. n. 5179/1992).

Dunque, il criterio corretto per la ripartizione, anche della spesa d'uso della piscina, è quello di cui all'art. 1123, co. 1 c.c..

La deroga al criterio legale può provenire solo da tutti i condomini

La deroga al criterio legale può provenire solo dall'assemblea all'unanimità o dal regolamento contrattuale; il principio è pacifico (il provvedimento rimanda alla sentenza di Cass. n. 4844/2017).

Dunque il giudice non può valutare la decisione adottata dal condominio nella delibera impugnata, di non modificare il criterio di riparto, dal momento che, come già statuito, "in tema di condominio negli edifici, il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi ad un riscontro di legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, può abbracciare anche l'eccesso di potere, purché la causa della deliberazione risulti - sulla base di un apprezzamento di fatto del relativo contenuto, che spetta al giudice di merito - falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso lo strumento di cui all'art. 1137 c.c. non è finalizzato a controllare l'opportunità o convenienza della soluzione adottata dall'impugnata delibera, ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere dell'assemblea.

Ne consegue che esulano dall'ambito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali le censure inerenti la vantaggiosità della scelta operata dall'assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose e ai servizi comuni (quali, nella specie, l'erogazione del compenso all'amministratore, la stipulazione di un contratto di assicurazione, la predisposizione di un fondo cassa per le spese legali)" (Cass. n. 20135/2017).

Il fatto che le norme non impongano un servizio non incide sulla validità della decisione assembleare

Respinta anche l'eccezione riguardante la circostanza che la normativa regionale non imporrebbe il servizio di assistenza ai bagnanti, e che quindi tale costo non potrebbe costituire in ogni caso una "spesa d'uso" da porre a carico del Condominio.

In primis il giudice osserva che tale contestazione non può essere considerata come una precisazione dei rilievi già svolti, ma introduce piuttosto una nuova contestazione sulla corretta imputazione di parte delle spese e che avrebbe quindi al più potuto essere svolta come motivo d'impugnazione delle delibere che concretamente hanno ripartito tale spesa tra i condomini (non impugnate dall'attore).

Nel merito, anche detta censura è ritenuta infondata: il fatto che un servizio non sia previsto come obbligatorio dalle norme, "non esclude che lo stesso possa essere diretto al miglior godimento delle parti comuni (si pensi al servizio di portierato)".

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Sentenza
Scarica Trib. Roma 20 maggio 2021 n. 8746

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