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Chi può sapere delle spese condominiali di un altro condomino?
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Chi può sapere delle spese condominiali di un altro condomino?

Spese condominiali, rendicontazione annuale ed obbligo di trasparenza della gestione: morosità, comunicazione e modalità.

Avv. Laura Cecchini  

E' noto che l'assemblea condominiale convocata per l'approvazione del rendiconto consuntivo e preventivo rappresenta il momento in cui i cosiddetti "nodi vengono al pettine".

Che cosa si intende?

Sappiamo che la gestione del condominio origina una serie infinita di dispute sotto vari aspetti e profili ma, certamente, quella che maggiormente interessa tutti, indistintamente, attiene alla verifica del pagamento delle quote di competenza.

È di tutta evidenza che, per una corretta pianificazione delle spese, qualunque amministrazione condominiale necessita di una disponibilità per poter provvedere ad eseguire interventi e pagare bollette.

Ne deriva che il riscontro del versamento pro quota, da parte di ogni singolo condomino, delle spese indicate nel rendiconto redatto dall'amministratore determina una serie di conseguenze, sia in termini di possibile ammanco che di decisione sulle iniziative da intraprendere.

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Al contempo, in tema di riparto degli oneri e di contabilizzazione dei pagamenti emerge la necessità di riconoscere e garantire una gestione trasparente.

Sulla questione, si rende, quindi utile, compiere una disamina sulla normativa vigente, anche in considerazione delle novità apportate dalla legge sulla riforma del condominio in correlazione, ovvero con lettura orientata, alle disposizioni dettate dal Garante della Privacy.

Diritto di conoscenza dei dati condominiali

In tema di condominio, è confacente ricordare che il disposto dell'art. 1130 comma 1 n.9) Cod. Civ. legittima ogni condomino a chiedere all'amministratore una attestazione e/o riepilogo dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali.

Tal diritto si esplica, pertanto, nella facoltà di ognuno di poter apprendere conoscenza sulla sussistenza di eventuali morosità.

Tale informativa, può giustamente essere accolta anche mediante l'esercizio del diritto previsto ex art. 1129 Comma II Cod. Civ., in ragione del quale ciascun condomino può chiedere all'amministratore di accedere ed estrarre copia della documentazione condominiale, ivi compresa la contabilità e, per l'effetto, avere visione dei movimenti in entrata ed uscita ai sensi dell'art. 1130 comma I n.7 Cod. Civ.

Il quadro normativo riportato conferma, dunque, insindacabilmente, che, da un lato, ogni condomino ha il diritto di avere contezza della situazione economica del condominio, incluso l'elenco dei morosi e, dall'altro, l'amministratore ha il dovere di fornire ai medesimi la documentazione attestante e comprovante quanto richiesto.

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In proposito, appare confacente rilevare come, in entrambe le ipotesi, la comunicazione debba avvenire previa richiesta formale del singolo condomino, atto che - lo ricordiamo - manifesta l'esercizio di un diritto per il condomino e l'adempimento di un dovere dell'amministratore.

Parimenti, la consapevolezza della esistenza di morosità avviene, come anticipato in premessa, in occasione della assemblea di approvazione del bilancio consuntivo e preventivo, di cui all'art. 1129 comma XII n.1) Cod. Civ.

È da annotare che, in entrambe le sedi, studio dell'amministratore per la domanda del singolo condomino oppure in assemblea per la rendicontazione annuale, la comunicazione o presa d'atto della presenza di morosità interviene in un ambito formale e legittimo in quanto ivi partecipano i soggetti interessati.

Diffusione dati morosi

Sulla scorta del richiami normativi del paragrafo precedente e della esegesi esposta, è di tutta evidenza come le informazioni inerenti alle spese condominiali avvengano in un contesto ristretto e verso i soggetti che sono in prima persona coinvolti, quali condomini, dalle conseguenze di eventuali criticità nella regolarità dei pagamenti.

Invero, tale situazione riflette anche l'interesse dei condomini ad appurare che la gestione condominiale sia intervenuta con rispetto del principio di trasparenza anche al fine di verificare lo stesso operato dell'amministratore sulle azioni adottate per il recupero coattivo delle spese, espressamente previsto dall'art. 1129 comma IX Cod. Civ., in rispondenza del quale <[...]è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice>.

Quorum approvazione rendiconto consuntivo

Tuttavia, come precisato, lo scenario è quello strettamente condominiale per cui una diffusione al di fuori di dette sedi (studio dell'amministratore - assemblea condominiale) e modalità di comunicazione e/o interlocuzione non può trovare lecita approvazione.

In conseguenza, a titolo esemplificativo, l'amministratore non potrà apporre un elenco dei condomini morosi nella bacheca condominiale, né tantomeno comunicare i nominativi al di fuori delle modalità descritte.

Infatti, se ogni condomino ha il diritto di essere edotto, previa domanda ad hoc , dell'inadempimento degli altri, in ottemperanza al principio della trasparenza della gestione condominiale e, quindi, anche in assenza della prestazione del consenso da parte del moroso, detto diritto può esplicarsi legittimamente solo se contestualizzato all'interno della sede condominiale, tenendo conto di quanto previsto dall'art. 63 disp. att. Cod. Civ.

In conseguenza, la normativa vigente dettata dal Garante della Privacy trova una limitazione solo ove l'informazione e le modalità in cui avviene la diffusione siano circoscritte alle ipotesi normative citate, diversamente trovando sicura applicazione e pieno vigore come nel caso di affissione di elenco nell'androne condominiale.

Obbligo di comunicazione ai creditori dei condomini morosi

Nel presente approfondimento non possiamo omettere l'ulteriore profilo disciplinato dall'art. 63 comma I disp. att. Cod. Civ. ove si afferma che <Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi>.

Ebbene, nel confermare, nella prima parte, quanto previsto all'art. 1129 comma IX Cod. Civ., nella seconda viene sancito espressamente l'obbligo dell'amministratore di comunicare ai creditori del condominio che lo interpellino in tal senso, i nominativi dei condomini morosi unitamente alle quote millesimali di competenza.

Detto dovere è stato introdotto con la novella del condominio (Legge n.220/2012) unitamente alla previsione della previa escussione dei morosi prima dei condomini che risultano adempienti alle loro quote di pagamento.

Anche qui, come sopra, la normativa sulla privacy arretra rispetto al principio della trasparenza anche per non arrecare un immediato pregiudizio ai condomini virtuosi.

In conclusione, ciò che si evince dal quadro normativo richiamato, è certamente la sussistenza dell'obbligo di informativa delle spese di altro condomino solo previa formulazione di espressa domanda da parte di soggetto direttamente interessato, condomino o creditore del condominio, la cui risposta deve intervenire nel contesto condominiale secondo le formalità prescritte.

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