Quando si acquista un immobile è sempre buona regola compiere delle verifiche preliminari per accertarsi che non sia gravato da vincoli, azioni giudiziarie, ipoteche, pignoramenti, controllare la documentazione urbanistica e, non da ultimo, verificare che non vi siano pendenze debitorie in relazione a spese condominiali pregresse.
È necessario, infatti, sapere a chi spetta il pagamento degli oneri condominiali, se al "nuovo" proprietario o al precedente.
La regola generale è quella di cui all'art. 63 disp. att. c.c. comma 4: "Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente", che prevede una solidarietà tra venditore ed acquirente relativamente al pagamento dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente.
È necessario, però, operare una distinzione tra spese ordinarie e spese straordinarie.
- Per le spese ordinarie: ossia quelle occorrenti per la manutenzione ordinaria, la conservazione, il godimento delle parti comuni dell'edificio o per la prestazione di servizi nell'interesse comune, ovvero necessarie ad impedire o riparare un deterioramento, l'obbligazione si ritiene sorta non appena si compia l'intervento ritenuto necessario;
- Per le spese straordinarie: ossia quelle spese inerenti a lavori che consistano in un'innovazione o che comunque comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello derivante dalla manutenzione ordinaria dell'edificio, e cagionate da un evento non evitabile con quest'ultima, l'obbligazione sorge con la delibera assembleare con cui si determinano costi nonché limiti quantitativi e qualitativi dell'intervento.
In caso di lavori straordinari, dunque, la delibera assembleare rappresenta la fattispecie costitutiva dell'obbligazione e, pertanto, è con riferimento ad essa che va individuato il soggetto su cui grava il pagamento delle relative spese.
In caso di recupero del credito da parte del Condominio sarà, pertanto, necessario individuare il soggetto passivo della pretesa creditoria ovvero il soggetto cui ingiungere la spesa in sede di ricorso per decreto ingiuntivo al fine di evitare che un'opposizione per difetto di legittimazione passiva.
È quello che è accaduto nel caso deciso dal Tribunale di Salerno con sentenza n. 2811/2022.
Il soggetto obbligato alle spese in caso di vendita dell'immobile. La vicenda
Due condomini - subentrati al precedente proprietario in virtù dell'acquisto dell'appartamento in uno stabile condominiale - proponevano opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso in favore del Condominio con cui veniva loro ingiunto il pagamento di una somma a titolo di spese condominiali per lavori di ristrutturazione.
In particolare, i condòmini opponenti eccepivano la carenza di legittimazione passiva rispetto all'azione proposta nei loro confronti quali soggetti ingiunti nell'azione di ingiunzione di pagamento promossa dal Condominio.
Sostenevano, infatti, di essere subentrati nella proprietà dell'appartamento facente parte del Condominio in epoca successiva all'approvazione del deliberato relativo alla quantificazione dei conteggi relativi alla spesa per i lavori di ristrutturazione e che, conseguentemente, unico obbligato al pagamento era il proprietario dell'immobile all'epoca della delibera.
Si costituiva in giudizio il Condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, contestando tutto quanto ex adverso dedotto, richiesto ed eccepito, richiedendo l'autorizzazione alla chiamata in causa del precedente proprietario dell'immobile nell'ipotesi di "ritenuta insussistenza della legittimazione passiva dei ricorrenti", la condanna di quest'ultimo al pagamento della somma ingiunta con il monitorio opposto; instando, altresì, per il rigetto dell'opposizione. La chiamata in causa del precedente proprietario dell'immobile veniva da Giudice autorizzata.
Il Giudice riteneva fondata l'opposizione e motivava in merito alla questione concernente la carenza di legittimazione passiva in capo agli ingiunti, proprietari subentrati nell'immobile.
I nuovi condòmini devono rispettare le vecchie delibere
Chi paga le spese condominiali dopo la vendita di un immobile
Il Giudice ha ritenuto l'opposizione fondata in relazione alla questione inerente il difetto di legittimazione passiva in capo ai soggetti ingiunti ritenendoli, quali proprietari subentranti, non tenuti al pagamento delle spese oggetto del decreto opposto, individuando, quale unico soggetto obbligato, il proprietario
dell'immobile all'epoca in cui venne deliberato il quadro economico finale per i lavori di ristrutturazione.
A tale conclusione, il Tribunale di Salerno è giunto facendo applicazione del consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui i costi dei lavori di straordinaria manutenzione e ristrutturazione devono essere sopportati dal venditore dell'immobile qualora siano stati deliberati in epoca antecedente all'atto traslativo (ove non sia diversamente convenuto nei rapporti interni tra venditore e compratore) anche nell'ipotesi in cui i lavori siano stati, in tutto o in parte, effettuati in epoca successiva. Ciò, con la conseguenza che l'acquirente dell'immobile ha diritto a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al Condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c. (Cfr. ex multis Cass. Civ., sentenza n. 13505/2019).
Il momento in cui vengono deliberati i lavori se prima o dopo la vendita dell'immobile rileva anche per imputare l'obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, se gli stessi non si siano diversamente accordati (Cfr. ex multis Cass. Civ. sentenza n. 20009/2022).
