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Ripartizione spese condominiali videosorveglianza
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Ripartizione spese condominiali videosorveglianza

La spesa per l'installazione dell'impianto di videosorveglianza va ripartita tra tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà.

Avv. Alessandro Gallucci 

«Nel condominio in cui vivo abbiamo deliberato l'installazione dell'impianto di videosorveglianza.

Nell'assemblea convocata per scegliere tra i preventivi ed i relativi piani di ripartizione è sorta una discussione: secondo me la spesa dev'essere ripartita in base ai millesimi, mentre molti miei vicini hanno preteso dall'amministratore la suddivisione in parti uguali.

La ragione di questa richiesta sta nel fatto che tutti fruiremo del servizio in egual misura: chi è nel giusto? Io oppure loro?»

=> La videosorveglianza della parti private e parti comuni nel condominio.

Questa la domanda del nostro lettore in merito al criterio di ripartizione delle spese da applicare in relazione alla installazione di un impianto di videosorveglianza.

Partiamo, per completezza, dai quorum deliberativi necessari per assumere una simile decisione.

Al riguardo bisogna guardare all'art. 1122-ter c.c. rubricato, Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni, che recita:

Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136.

Ciò vuol dire che qualunque sia l'assemblea (cioè in prima o seconda convocazione) per la deliberazione in merito alla videosorveglianza è necessario il voto favorevole della maggioranza dei presenti alla riunione ed almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.

La norma è stata introdotta nel codice civile dalla legge n. 220 del 2012 ed ha spazzato via l'incertezza che aveva portato ad affermare che tali decisioni potessero essere assunte con il voto di tutti i condòmini.

Rispetto a questo genere d'installazioni - già prima della novella legislativa afferente alle maggioranze - il Garante per la protezione dei dati personali con un proprio provvedimento del 29 aprile del 2004 aveva individuato i principi cui le installazioni in esame dovessero uniformarsi, cioè:

  • principio di liceità;
  • principio di necessità;
  • principio di proporzionalità;
  • principio di finalità;
  • principio della informativa.

https://www.garanteprivacy.it/web/guest/home/docweb/-/docweb-display/docweb/1003482

Ciò chiarito arriviamo agli aspetti concernenti i costi per la installazione e - come si suole dire, giacché ci siamo - della manutenzione dell'impianto di videosorveglianza.

Al riguardo, in assenza di specifiche indicazioni legislative (come avviene ad esempio per i costi della revisione contabile, art. 1130-bis c.c.), bisogna guadare ai principi generali che reggono la materia, ossia in particolare all'art. 1123, primo comma, c.c. che recita:

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Nessun riferimento a un criterio di ripartizione paritario.

Questo è molto ricorrente nella prassi quotidiana (pensiamo ai costi per le spese postali o alle riparazioni di antenne e di citofoni), ma non essendo previsto dalla legge è legittimo solamente ove stabilito con il consenso di tutti i condòmini ovvero da essi accettato ove si riconosca valore cogente ai così detti facta concludentia.

Insomma la spesa per l'installazione dell'impianto di videosorveglianza va ripartita tra tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà, salvo differente convenzione (ossia accordo tra tutti i condòmini).

=> Utilizzo dell'impianto di videosorveglianza in condominio

=> Telecamere in condominio. Non è reato riprendere le scale ed i pianerottoli condominiali

Cerca: ripartizione spese videosrveglianza

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Federico
Federico giovedì 15 marzo 2018 alle ore 16:14

mi sembra più corretta la divisione per millesimi, proprio perchè si presume che chi ha una cantina abbia meno interesse ad installare un impianto di videosorveglianza rispetto a chi ha un attico, decisamente più appetibile per eventuali malintenzionati.

Vitaliano Scambia
Vitaliano Scambia giovedì 22 marzo 2018 alle ore 15:55

Perché per millesimi? Per il fatto che ciascun Condomino partecipa alle spese dei servizi di cui usufruisce nelle parti comuni in base al peso della proprietà. Le quote millesimali sono come le quote azionarie nella distribuzione degli utili o delle perdite nelle società p.a. E' un errore pensare al contrario che l'uso che ne deriva di un bene o servizio condominiale sia paritario ed equamente condivisibile. Solo i millesimi rappresentano la percentuale di spesa attribuibile a ciascun comunista.

Livio
Livio lunedì 04 giugno 2018 alle ore 13:52

Vorrei fare una domanda: al proprietario di magazzini (esterni allo stabile) qualora si decidesse di montare telecamere di sorveglianza all'interno dell'edificio, gli si può intimare il pagamento della quota (in base ai millesimi)se lo stesso non fruisce di nessun beneficio (...il proprietario dei magazzini ha il solo accesso esterno - dalla strada -, quindi non entra, in nessun modo, all'interno del palazzo.

Franca
Franca venerdì 27 luglio 2018 alle ore 16:55

In un Condominio da me gestito devono installare l'impianto di videosorveglianza. Al piano terra di questo edificio vi sono magazzini, garage ed attività commerciali che non usufruiranno di tale impianto, come regolarmi con la ripartizione delle spese?

Livio
Livio venerdì 27 luglio 2018 alle ore 21:19

Ho avuto lo stesso problema, l'ho fatto presente all'amministratore e sono stato estromesso dalla partecipazione alle quote. Mi sembra giusto sotto il profilo strettamente relativo alla fruizione del bene...se non da alcun servizio al bene di mia proprietà perché pagare la mia quota? Equità sostanziale.
Mi pare che il 2° comma dell'art. 1123 Codice civile sia quello che potrebbe risolvere il caso, sulla base del principio di Chi ha un appartamento all'interno dello stabile, gode in modo pieno del servizio di videosorveglianza offerto dall'installazione di dette telecamere, invece, i magazzini essendo completamente esterni allo stabile, con l'unica apertura verso il fronte strada (marciapiede pubblico) non fruiscono minimamente di tale servizio.
Alcune volte, bisogna che il buon senso prevalga su dati argomenti. Se il proprietario di un magazzino (con apertura solo sulla strada o marciapiede pubblico, installa una telecamera di sorveglianza per i propri comodi, non chiede che partecipino alle spese anche i proprietari degli appartamenti interni allo stabile...eppure rende più sicuro l'intero palazzo da eventuali attacchi esterni...Cordiali saluti.
Livio Perrotta

Franca
Franca venerdì 27 luglio 2018 alle ore 21:30

Allora se si estromettono i magazzini con quale tabella si ripartisce la spesa

Livio
Livio venerdì 27 luglio 2018 alle ore 21:43

Da premettere che non faccio l'Amministratore, io ho scritto al mio Amministratore in qualità di proprietario del magazzino. Mi pare, comunque, che abbia utilizzato la tabella A...però,facendo prevalere il buon senso, ha distribuito le quote dei magazzini sulle quote spettanti ai proprietari degli appartamenti...chiaramente con l'accordo dell'Assemblea.

Federico
Federico domenica 29 luglio 2018 alle ore 13:14

Suppongo che le telecamere andranno a monitorare delle parti comuni del condominio, tutto sta a verificare i magazzini/box ne hanno una quota. Se sì devono partecipare alla spesa anche se a loro modo di vedere non ne traggono alcun vantaggio, se invece le tabelle millesimali o il regolamento di condominio (possibilmente di tipo contrattuale) escludono i magazzini/box dal partecipare alle spese delle parti comuni è corretto che siano esentati.

Livio
Livio domenica 29 luglio 2018 alle ore 13:36

Come ho già precisato, essendo una questione nuova (relativamente rispetto a tanti regolamenti) e siccome l'assemblea può liberamente decidere...potrebbe esser risolta con la ragionevolezza e quindi il buon senso. Sicuramente, parti in comune coi magazzini ce ne saranno (androne condominiale, tetto ecc.) però, se i magazzini hanno la sola apertura sulla strada pubblica, mi pare più corretto estrometterli dal pagamento della loro quota spettante. Questo perché, ragiono tenendo conto di un principio utilitaristica del bene che si vuol installare.

Federico
Federico domenica 29 luglio 2018 alle ore 17:27

Sinceramente credo che ci sia molto poco di interpretabile: esiste una tabella millesimale di proprietà e a quella bisogna fare riferimento. Il comma 2 dell'art.1123 dice che le spese sono ripartite secondo l'uso che ciascuno PUO' farne, non che vuole o che preferisce farne, e il proprietario del magazzino che non ha accesso diretto può tranquillamente usare anche lui le riprese delle telecamere (che poi non gli servano a nulla è un altro discorso). Quel comma ha senso quando le spese vengono ripartite per interventi su parti comuni che qualcuno non può usare, come le colonne di scarico a servizio solo di alcuni appartamenti.
Ipotizziamo che dei ladri per entrare nel magazzino entrino nel cortile condominiale e sfondino un muro del magazzino o passino da una finestra interna (sicuramente più semplice che forzare un portone che da su una strada pubblica), il proprietario del magazzino cosa fa? Chiederà di poter accedere ai filmati delle telecamere che non ha voluto pagare perchè non gli sarebbero mai serviti?
Riguardo all'operato del tuo amministratore avrei qualche obiezione, soprattutto se ha agito di sua iniziativa. Niente da dire se invece il riparto è stato approvato in assemblea.

Livio
Livio domenica 29 luglio 2018 alle ore 17:54

Nel mio caso,e nel caso di altri magazzini dello stabile, i ladri non potrebbero entrare se non dal lato strada pubblica (perché i magazzini, rispetto all'androne sono interrati o distanti). Inoltre, ho specificato che la decisione di estromettere dal pagamento i magazzini è stata presa in sede assembleare...proprio in virtù della ragionevolezza e del principio dell'utilità fornita dal servizio di sorveglianza delle telecamere.Inoltre, il problema che il ladro possa sfondare il muro interno del cortile (androne) e penetrare nel magazzino...potrebbe essere anche il contrario...dal magazzino all'interno del palazzo attraverso lo sfondamento, prima, della porta del magazzino (che da sulla strada pubblica) e poi, sfondamento del muro interno del magazzino per accedere nel cortile del palazzo. In entrambi i casi, credo sia molto macchinosa.
Ripeto ancora una volta, bisogna vedere effettivamente che trae vantaggio da tale servizio ed essere ragionevoli. Immaginate che sia il proprietario del magazzino ad installare il servizio di sorveglianza innanzi al proprio accesso...certamente è anche un deterrente per i ladri che vorrebbero entrare nel palazzo...ma con questo, certamente non chiederà ai proprietari degli appartamenti di partecipare alla spesa. Il buon andamento condominiale ha bisogno di "BUON SENSO". Con questo concludo definitivamente.

Federico
Federico domenica 29 luglio 2018 alle ore 18:59

Nel tuo caso l'assemblea ha deliberato un riparto delle spese in quel modo e va benissimo, ma la vostra scelta non può fare giurisprudenza, mi spiace, le spese in condominio vanno suddivise in base alle tabelle millesimali e all'art.1123 del C.C. a meno che non si decida di deliberare diversamente (tuo caso). Quello dell'ingresso dal cortile era solo un esempio, non deve necessariamente andare in quel modo e può anche essere impossibile, ripeto, era solo un esempio.
Riguardo all'installare telecamere che monitorano il tuo ingresso puoi farlo benissimo e senza chiedere il permesso a nessuno, a patto che riprendano esclusivamente un'area privata di tua proprietà (non è consentito diversamente), ovviamente il costo è a carico tuo e non è la stessa cosa rispetto a installare telecamere che monitorano parti comuni di proprietà di più persone, dove invece sono richieste delle maggioranze e un riparto della spesa tra TUTTI i proprietari delle suddette parti comuni.
Il BUON SENSO nella maggior parti casi aiuta, ma non sempre si può farne affidamento, nel mio condominio è successo l'esatto contrario che nel tuo, hanno dovuto pagare l'installazione delle telecamere anche condomini che hanno l'ingresso da un altro numero civico non monitorato.
Non so se è il tuo caso, ma purtroppo in condominio spesso c'è la pretesa di considerare le parti comuni solo degli altri quando non vogliamo partecipare ad alcune spese, ma purtroppo non è così che funziona.

Livio
Livio domenica 29 luglio 2018 alle ore 19:12

Bene, a mio avviso è comunque qualcosa che andrebbe rivista secondo il principio di equità sostanziale e principio di utilità del bene installato. I proprietari degli appartamenti ne fruiscono al 100% del bene...Vedremo, in seguito, quello che si farà strada in giurisprudenza...Buona serata a tutti

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