L’art. 1117 c.c. elenco una serie di beni, impianti e servizi che devono considerarsi di proprietà comune. La giurisprudenza ha chiarito che il novero dei beni comuni non è circoscritto a quelli indicati dalla suddetta norma. Essa, infatti, “ contiene un' elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione” (così, tra le tante, Cass. 2 agosto 2010 n. 17993).
In tale contesto è, dunque, lecito domandarsi: come verificare tale condominialità?
E’ sempre la Cassazione ad aver chiarito che “ affinché possa operare il c.d. diritto di condominio, è necessario che sussista una relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l'edificio in comunione, nonché un collegamento funzionale fra i primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva” (così, ex multis Cass. 21 dicembre 2007, n. 27145).in ragione di ciò ed “indipendentemente dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini, o soltanto da alcuni di essi, e dalla entità del collegamento e della possibile utilizzazione concreta - la contitolarità necessaria di tutti i condomini sul bene” (Cass. 21 dicembre 2007, n. 27145).
Una particolare elencazione contenuta in un regolamento d’origine contrattuale toglierebbe ogni dubbio.
Tra le parti dell’edificio attorno alle quali molto spesso sorge un contenzioso in merito alla proprietà figura il sottotetto. Esso, per come lo definisce il Branca, è “ […] lo spazio compreso tra il tetto e il solaio che copre l’ultimo piano; si chiama anche soffitta o mansarda o con altri nomi: non serve di copertura, poiché di copertura serve il tetto sovrastante […]” (Branca, Comunione Condominio negli edifici, Zanichelli, 1982).
Al pari delle altre cose non menzionate dall’art. 1117 c.c. anche per il sottotetto “ l'appartenenza […] si determina in base al titolo ed in mancanza in base alla funzione cui esso è destinato in concreto.
Pertanto, ove trattasi di vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell'appartamento dell'ultimo piano esso ne costituisce pertinenza e deve perciò considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell'ultimo piano, mentre va annoverato tra le parti comuni se è utilizzabile, anche solo potenzialmente, per gli usi comuni, dovendosi in tal caso applicare la presunzione di comunione prevista dalla norma citata, la quale opera ogni volta che nel silenzio del titolo il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusiv” (Cass. 19 dicembre 2002, n. 18091).
Dello stesso avviso di questa sentenza, di quasi nove anni fa, una recente pronuncia della Suprema Corte di Cassazione. Nel caso sotteso alla sentenza n. 7906 dello scorso 6 aprile gli ermellini, confermando la sentenza di merito impugnata, hanno avuto modo di evidenziare che qualora nella fase di merito sia accertata la destinazione anche potenziale del sottotetto agli usi comuni esso deve essere considerato bene condominiale, come tale in comproprietà tra tutti i partecipanti al condominio.
