Secondo la Corte d'Appello di Milano (21 marzo 2025, n. 797), la sostituzione della centrale termica condominiale è un intervento di manutenzione straordinaria per il quale è richiesta la costituzione di un fondo speciale a pena di nullità della deliberazione.
La sentenza si pone nel solco tracciato dalla giurisprudenza che, oramai in modo granitico, ritiene che la violazione dell'obbligo di costituzione di un accantonamento per pagare lavori straordinari e innovazioni abbia come conseguenza la più grave forma di invalidità prevista dall'ordinamento. Analizziamo più dettagliatamente la vicenda.
Sostituzione centrale termica condominiale: fatto e decisione
Un condomino impugnava la deliberazione con cui l'assemblea approvava il progetto di sostituzione della centrale termica condominiale a causa gravi problematiche che rendevano irreparabile la caldaia, dolendosi della mancata costituzione del fondo speciale ex art. 1135, primo comma, nr. 4), c.c.
Il tribunale accoglieva il motivo di impugnazione. Avverso tale decisione proponeva appello il condominio - peraltro contumace in primo grado - rilevando che la costituzione del fondo speciale non fosse obbligatoria trattandosi di lavori appaltati con l'ammortamento della caldaia (gestione calore) per il 50% e con la cessione del credito per la restante metà di competenza del condominio, con conseguente assenza di esborso da parte della compagine.
In buona sostanza, la tesi difensiva del condominio appellante era che il fondo speciale potesse non essere costituito in quanto, grazie al bonus fiscale, l'intervento straordinario non avrebbe comportato alcuna spesa.
La Corte d'Appello di Milano, non condividendo i motivi di censura, rigettava il gravame. Dagli atti risultava che, con la delibera assembleare in questione, fosse stata approvata la sostituzione della centrale termica condominiale a causa di gravi problematiche tali da rendere irreparabile la caldaia sino ad allora utilizzata.
Il rifacimento della centrale termica è opera di manutenzione straordinaria
La documentazione versata in atti, dunque, evidenziava che l'intervento di sostituzione della centrale termica dovesse essere pagato con ricorso all'opzione dello sconto in fattura (di cui al comma 1, lettera a, dell'art. 121 del D.L. n. 34/2020) solo nella misura del 50% e non per l'intera spesa, rimanendo quindi a carico del condominio la restante 50% di spettanza dell'impresa appaltatrice, pagabile con un contratto quinquennale.
Non era quindi vero che il condominio non avrebbe sostenuto alcun esborso dalla realizzazione dell'opera la quale, peraltro, poteva pacificamente essere ricondotta tra gli interventi di manutenzione straordinaria per i quali l'art. 1135, primo comma, n. 4, c.c., stabilisce che la delibera di approvazione provveda obbligatoriamente a costituire un preventivo fondo speciale di importo pari all'ammontare predeterminato dei lavori, ovvero, se così previsto dal contratto, un fondo pari ai singoli pagamenti dovuti in funzione del progressivo stato di avanzamento delle opere.
Considerato che il citato D.L. n. 34/2020 non ha introdotto alcuna deroga alla previsione contenuta nell'appena citato art. 1135 c.c., la Corte meneghina ha ritenuto che dovesse essere obbligatoriamente costituito il fondo speciale, ancorché di importo equipollente non al costo dell'intera opera ma, essendo previsti pagamenti rateale, in relazione ai singoli pagamenti dovuti.
Costituzione fondo speciale: considerazioni conclusive
La sentenza della Corte d'Appello di Milano è conforme all'orientamento giurisprudenziale oramai dominante, secondo il quale la violazione dell'obbligo di costituire un fondo speciale è causa di nullità della deliberazione che dispone l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria o di innovazioni.
A proposito dell'art. 1135, primo comma, n. 4, c.c., la Corte di Cassazione (5 aprile 2023, n. 9388; 25 maggio 2022, n. 16953) ha asserito che «la norma in esame è … volta alla tutela dell'interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione condominiale, nonché dell'interesse del singolo condomino a veder escluso il proprio rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi, secondo quanto ora dal comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c. Una deliberazione maggioritaria dell'assemblea non può, pertanto, avere un contenuto contrario all'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., decidendo di soprassedere dall'allestimento del fondo stesso, o a modificarne le modalità di costituzione stabilite dalla legge, pur ove abbia ricevuto il consenso dell'appaltatore, in quanto potenzialmente pregiudizievole per ciascuno dei partecipanti, oltre che per le esigenze di gestione condominiale, e perciò nulla».
Con riferimento al fondo speciale in relazione all'esecuzione di lavori straordinari per i quali la compagine beneficia di bonus fiscali, la giurisprudenza è ugualmente granitica nel ritenere che il fondo speciale vada costituito per quell'importo che resta a carico della compagine, a pena di nullità (Trib. Roma, 4 gennaio 2021; Trib. Modena, sent. n. 763/2019).
