In tema di condominio negli edifici, la sostituzione di alcune vecchie (ed inutilizzate) canne fumarie incorporate nell'edificio, con altre nuove - poste sulla parete esterna in posizione diversa - rappresenta un'innovazione che può essere deliberata dall'assemblea (o concordata tra i condomini) senza necessità che vi sia un contratto scritto ai sensi dell'art. 1350 c.c.
Questa, in breve sintesi, la decisione resa alla Corte di Cassazione con la sentenza n. 4736 del 10 marzo 2015. La pronuncia citata merita attenzione in quanto ribadisce la nozione d'innovazione - comunemente accolta - e chiarisce perché la sostituzione di beni comuni non debba essere considerata alla stregua di un atto modificativo o estintivo di un diritto reale, come tale necessitante del consenso scritto di tutti gli interessati.
Le opere sulle parti comuni possono essere considerate tutte come delle innovazioni?
Che cosa ha portato a questa decisione degli ermellini? Un condomino fa causa ad un suo vicino. Motivo? L'eliminazione, a seguito di alcuni interventi manutentivi di altre unità immobiliari, di alcune (due) canne fumarie condominiali. L'attore chiedeva l'accertamento dell'illegittimità di quel comportamento e la remissione in pristino dello stato dei luoghi.
L'installazione canna fumaria a pochi metri dal balcone del vicino
Durante la causa veniva accertato che quella rimozione era in realtà una sostituzione in quanto le vecchie canne fumarie furono rimpiazzate da altre nuove ubicate in altro punto dell'edificio. Tutto legittimo secondo i giudici di merito.
L'originario attore, quindi, ricorreva in Cassazione nella speranza di vedere accolte le proprie ragioni. Aspettativa delusa.
Motivo? Quell'opera, sia pur non passata dall'assemblea ma avvenuta a seguito del consenso di tutti i condòmini, erano da ritenersi un'innovazione ai sensi dell'art. 1120 c.c. e quindi non un atto modificativo dei diritti reali sulle parti comuni, con la conseguenza che per la sua approvazione non è necessario il consenso scritto di tutti gli interessati.
Si legge in sentenza che "per innovazione in senso tecnico-giuridico, vietata dall'art. 1120, secondo comma, cc, deve intendersi, non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma, solamente, quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto (v. fra le tante: Cass. N. 15460 del 2002)" (Cass. 10 marzo 2015 n. 4736).
In questo contesto, dice la Corte di Cassazione, non può dubitarsi che la sostituzione delle vecchie canne fumarie "con un nuovo impianto maggiormente idoneo all'uso, con possibilità di godimento estesa a tutti i condomini.
Pertanto, l'intervento di eliminazione e di sostituzione della canna fumaria integrava gli estremi di una innovazione intesa quale mutamento diretto al miglioramento o all'uso più comodo della cosa comune rispetto a quella precedente all'esecuzione delle opere di che trattasi" (Cass. ult. cit.).
Ed allora, dicono gli ermellini, trattandosi di un'innovazione ex art. 1120 c.c. ed non di un atto modificativo o estintivo di un diritto reale non serve il consenso scritto, ma basta una deliberazione assembleare di cui all'art. 1136 c.c. o comunque (aggiungiamo noi vista la particolarità del caso) un accordo verbale tra tutti quanti gli interessati
