In materia condominiale, sono ricorrenti le ipotesi in cui l'amministratore è costretto a promuovere azioni propedeutiche al recupero coattivo delle spese condominiali non versate da parte dei condomini, che assumono la qualifica di morosi, dopo aver inutilmente, ovvero senza esito, invitato e diffidato al pagamento delle stesse.
A tal riguardo, è utile ed opportuno ricordare quale atto rappresenta il titolo per l'azione di recupero e, altresì, quando, in ragione della sussistenza di una morosità, l'amministratore è legittimato alla sospensione della erogazione servizi comuni nei confronti del condomino inadempiente.
In proposito, è certamente esemplificativa dei profili giuridici che interessano l'argomento la sentenza resa dal Tribunale di Reggio Emilia (n. 1007 del 17 ottobre 2024) per comprendere, con maggiore chiarezza, le problematiche che insorgono ed investono la decisione del Giudicante con espresso riferimento alla sospensione del condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni.
Per una compiuta analisi della fattispecie, appare appropriato riepilogare la vigente normativa di riferimento e, in particolare, i poteri riconosciuti all'amministratore con l'ausilio delle pronunce emanate dalla Giurisprudenza sulla questione.
Azione dell'amministratore per sospensione dei servizi a condomino moroso
L'amministratore di un condominio ha promosso azione giudiziale avanti al Tribunale chiedendo di essere autorizzato a sospendere la fruizione del servizio di teleriscaldamento verso un condomino moroso con il pagamento degli oneri di sua spettanza.
Previa disamina del disposto di cui all'art. 63 Disp. Att. Cod. Civ., richiamando i principi espressi dalla Giurisprudenza, ha ordinato la sospensione della erogazione del servizio con condanna del condomino alla refusione delle competenze e spese legali in favore del condominio.
Obbligo di recupero coattivo delle spese condominiali
Come ormai noto, la Riforma del Condominio (Legge n. 220/2012) ha introdotto, all'art. 1129 comma IX Cod. Civ., il dovere dell'amministratore di procedere al recupero coattivo delle quote non versate dai condomini, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui sono maturate e che si esplica mediante il deposito di ricorso per decreto ingiuntivo con richiesta di emissione dello stesso, salvo che di tale incombente sia stato dispensato dall'assemblea in aderenza a quanto prescritto all'art. 63, comma I, Disp. Att. Cod. Civ.
Sul punto, è confacente precisare che l'atto che legittima l'amministratore ad intraprendere l'azione esecutiva, quale presupposto indefettibile, è la delibera di approvazione del bilancio consuntivo.
Parimenti, è conveniente rammentare che, prima di avviare la procedura monitoria, d'abitudine, l'amministratore invia al condomino in ritardo con i pagamenti dovuti, diffida ad ottemperare alla corresponsione delle somme maturate e rimaste inevase, allegando estratto della posizione personale all'uopo intimandone il versamento entro il termine di quindici giorni.
Qualora la diffida resti priva di riscontro, l'amministratore potrà e dovrà agire per la riscossione forzosa delle somme inevase.
A conferma, il dettato normativo dell'art. 63, comma I, Disp. Att. Cod. Civ. è chiaro nel prevedere che «Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi».
In conseguenza, nell'ambito delle controversie che hanno ad oggetto il recupero delle spese condominiali, è dirimente, dunque, la avvenuta adozione di delibera di approvazione delle spese sulla cui base è stata chiesta l'ingiunzione di pagamento avendo carattere costitutivo del credito che sorge nei confronti di ogni singolo condomino.
Recupero crediti condominiali e responsabilità dell'amministratore
Sospensione dalla fruizione dei servizi comuni
Fermo quanto sopra osservato, venendo al tema afferente alla sospensione dalla erogazione dei servizi comuni per il condomino moroso, è doveroso evidenziare che l'art. 63 Disp. Att, Cod. Civ. al comma III dispone che «In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato».
È di tutta evidenza che, al ricorrere di una morosità protrattasi nei sei mesi successivi alla approvazione del bilancio consuntivo da parte della assemblea, espressa con delibera ad hoc, la citata norma riconosce ed attribuisce all'amministratore del condominio la facoltà, inequivocabilmente afflittiva, di interrompere la fruizione dei servizi comuni nei confronti del condomino moroso ed atta ad incidere direttamente nella sua sfera personale, quale conseguenza del l significativo e grave ritardo nei pagamenti di sua spettanza.
È intellegibile come l'applicazione di tale norma comporti il necessario contemperamento di diritti contrapposti e di diversa natura, ovvero, da un lato, quello economico del condominio, per il maggior esborso derivante dai mancanti pagamenti del condomino inadempiente e, dall'altro, quello del diritto alla salute, costituzionalmente tutelato (art.32), alla incolumità ed integrità per il condomino moroso che potrà essere privato della erogazione in di lui favore di servizi comuni.
Parimenti, non vi può essere dubbio o esitazione sul fatto che l'esigenza di bilanciare i richiamati diritti imponga di svolgere una ulteriore riflessione sulla necessità di distinguere i servizi, non prevista dalla Legge, tra essenziali e non essenziali.
Per quanto concerne i servizi essenziali, quali - ad esempio - approvvigionamento idrico e riscaldamento, la Giurisprudenza, seppur non unanime, ritiene che l'amministratore non possa assumere una decisione sulla sospensione in autotutela, dovendo, diversamente, ricorrere, come il caso che ci occupa, alla richiesta di autorizzazione da parte del Tribunale territorialmente competente, avendo anche negato, addirittura, che possa provvedersi.
Sulla questione, una prima Giurisprudenza del Tribunale di Bologna, ha escluso che possano essere sospesi i servizi essenziali affermando che «Nel caso di pacifica durata ultra semestrale della morosità del condomino nel pagamento delle spese condominiali, pur essendo incontestabile la possibilità di godimento separato dei servizi comuni di riscaldamento ed acqua, in forza della quale sussistono, astrattamente, i presupposti applicativi dell'art. 63, comma 3, disp. att. c.c. concernente la sospensione della fruizione di detti servizi, è necessario distinguere fra servizi «essenziali» e non essenziali in funzione della preminente tutela del diritto alla salute, costituzionalmente garantito (art. 32 Cost.).
Ne consegue che tale sospensione non può essere applicata con specifico riferimento all'erogazione del riscaldamento e dell'acqua anche tenendo presente che, per quanto riguarda il servizio dell'acqua, il D.P.C.M. 29 agosto 2016 («Disposizioni in materia di contenimento della morosità nel servizio idrico integrato») ha stabilito che ai soggetti indigenti, seppur morosi, deve essere comunque assicurata una fornitura di 50 litri al giorno pro capite» (Tribunale Bologna sez. III, 15/09/2017).
Ebbene, solo un anno più tardi, il medesimo Tribunale, ha invertito la sua posizione, riconoscendo che «I servizi comuni di acqua e riscaldamento non sono intangibili e, pertanto, a fronte di una perdurante morosità del condòmino, può trovare applicazione la sospensione prevista dall'art. 63, comma 3, disp. att. c.c.» (Tribunale Bologna, 03/04/2018).
In aderenza all'indirizzo sopra riportato, si è espressa la Giurisprudenza di merito di altri Tribunali secondo cui «Qualora un condomino risulti moroso nel pagamento dei contributi condominiali e la condizione di morosità si protragga per almeno un semestre, il Condominio ha diritto ad agire giudizialmente, al fine di ottenere l'autorizzazione a sospendere tale condomino dalla fruizione dei servizi comuni di riscaldamento ed acqua» (Tribunale Tempio Pausania, 09/03/2017), ed ancora «Ai sensi dell'art. 63 disp, att. cod. civ., unico requisito richiesto per la legittima sospensione della fruizione dei servizi è il protrarsi della morosità nel pagamento dei contributi condominiali per almeno un semestre. (Nella specie, il Trib. ha dunque accolto la domanda ex art. 702 bis c.p.c., tesa ad ottenere l'autorizzazione a sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni di acqua e riscaldamento)» (Tribunale Treviso sez. III, 21/07/2017).
Alla luce di quanto osservato, nella difficoltà di contemperamento di esigenze contrapposte, in assenza di un orientamento consolidato ed uniforme, ciò che emerge, certamente, è la necessità di richiedere preventiva autorizzazione al Tribunale nel caso in cui l'amministratore intenda avanzare domanda di sospensione avente ad oggetto servizi essenziali.
