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L'amministratore è obbligato ad eseguire sopralluoghi sul condominio?
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L'amministratore è obbligato ad eseguire sopralluoghi sul condominio?

L'esecuzione di sopralluoghi nei pressi dell'edificio è obbligatoria per l'amministratore di condominio?

Avv. Alessandro Gallucci  

Ci scrive un nostro lettore in merito agli obblighi di sopralluogo dell'amministratore sul condominio.

Questo il suo quesito: «Nel nostro condominio ci sono alcune situazioni che necessitano di un intervento risolutivo: questioni che hanno a che vedere con la manutenzione di alcune parti comuni, alcuni interventi di sistemazione del verde, alcuni altri di uso degli spazi condominiali.

Secondo me, ma non solo secondo me, si tratta di interventi che prima d'ogni decisioni sarebbe bene fossero valutati in loco. Da qui la nostra richiesta all'amministratore di presentarsi sul posto per valutare assieme il da farsi.

La sua risposta è stata: non sono obbligato a fare questo genere di sopralluoghi, ho compreso cosa volete e manderò sul posto le ditte per i preventivi. Per l'uso delle cose comuni, chi meglio di voi può decidere?

Io ritengo che questa sua assenza non sia cosa buona, ma oltre a ciò, mi domando: l'amministratore di condominio è obbligato ad eseguire sopralluoghi ?»

Da qui, come si può notare, il titolo del nostro approfondimento. La domanda sembra tanto ricalcare quella riguardante la presenza in assemblea. Vediamo se anche la risposta è uguale.

Amministratore condominiale e presenza in assemblea

Amministratore di condominio, mandato e principali compiti

Com'è noto quello tra amministratore e condominio è un rapporto disciplinato dall'art. 1129 e 1130 c.c., nonché dalle regole dettate in materia di mandato.

Con l'accettazione della nomina l'amministratore, in sostanza, diviene legale rappresentante del condominio impegnandosi a porre in essere specifici atti in nome e per conto ed in favore della compagine.

L'amministratore ha la rappresentanza del condominio, nei rapporti coi condòmini e coi terzi, la custodia delle parti comuni, l'obbligo di vigilare sulla sorveglianza del regolamento, l'obbligo di riscuotere i contributi e erogare le spese comuni.

Nessuna norma esplicitamente o implicitamente specifica che l'amministratore di condominio è tenuto a eseguire sopralluoghi in condominio, men che meno la legge specifica se tale attività debba essere considerata ordinaria e quindi magari periodica, ovvero straordinaria e quindi legata a specifiche fattispecie.

Il silenzio della legge su un argomento così specifico, tuttavia, non toglie la possibilità di arrivare ad una soluzione chiara. Vediamo in che modo.

Sopralluogo come normale attività di vigilanza o attività straordinaria?

Anno Domini 2016: le Sezioni Unite della Corte di Cassazione tornano ad esprimersi in materia di manutenzione del lastrico solare in uso proprietà esclusiva.

Nell'enunciare il principio di diritto valevole per la fattispecie in esame specificano che la funzione di copertura svolta dal lastrico, ancorché non condominiale «impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130 c.c., comma 1, n. 4)» (Cass. SS.UU. 10 maggio 2016 n. 9449).

Non che si trattasse di un principio, quello della vigilanza connesso alla custodia di parti comuni, sconosciuto in materia condominiale, tutt'altro, ma le Sezioni Unite, in questo caso, lo mettono chiaramente in evidenza.

L'amministratore è tenuto alla esecuzione dei controlli necessari a valutare lo stato di conservazione delle cose comuni e conseguentemente, all'ordine degli interventi a ciò utili.

Nessun obbligo di visitare il condominio, sicuramente, ma altrettanto certamente l'obbligo di tenere presente lo stato di conservazione delle parti comuni dello stabile. D'altra parte, se l'amministrazione è demandata ad una società, la vigilanza deve essere esercitata dalla società per il tramite della persona incaricata.

Lo stesso può dirsi per l'amministratore persona fisica: egli non è obbligato a presentarsi in condominio, ben potendo delegare tale incombenza.

Certo, la presenza in loco è da molti considerata segno d'interesse per quella specifica compagine.

Scelte professionali che ognuno svolge in ragione dell'organizzazione del proprio ufficio.

In sintesi: obbligo di vigilanza costante, ordinaria, la cui periodicità non può essere certamente prevista dalla legge, ovvero scadenzata aprioristicamente, nonché obbligo di vigilanza straordinaria, alla bisogna, senza però specifico obbligo di sopralluogo diretto, salvo eccezionali ed indispensabili casi da valutarsi a seconda delle circostanze.

Sopralluogo e specifica voce di compenso

Ai sensi dell'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c., l'amministratore è obbligato, «all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta».

Nulla vieta, anzi per pretenderlo è necessario farvi menzione ai momenti indicati dalla norma, che tra le voci di compenso sia espressamente prevista una voce per ogni sopralluogo. I preventivi sono vari e varie sono le ipotesi.

Non manca chi considera il sopralluogo incluso nel prezzo, chi specifica che i sopralluoghi hanno un costo specifico legato all'orario, ovvero un costo forfettario, a mo' di uscita tecnica.

Valutazioni da eseguirsi di volta in volta a seconda del modus operandi del professionista e dello specifico condominio che si prende in gestione.

Mancato sopralluogo: quali responsabilità?

E se l'amministratore non esegue o non fa eseguire i sopralluoghi. Prendiamo l'esempio del lastrico solare, che sia in uso esclusivo è qui irrilevante.

Ciò che rileva è l'interesse per le cose comuni, interesse che si esprime attraverso la sorveglianza e conseguentemente la predisposizione d'interventi, oppure la segnalazione all'assemblea.

Ecco, è evidente che chi va a verificare non conta: conta che l'amministratore, sia esso persona fisica o giuridica, vigili sui beni comuni. Chiaramente il disinteresse come un mancato sopralluogo possono essere causa di responsabilità.

Se questo sia il caso del nostro lettore, è difficile a dirsi in astratto. Potrebbe, ma la questione andrebbe valutata in concreto, anche in ragione dei danni eventualmente patiti.

L'amministratore è obbligato ad avere un ufficio?

Danni derivanti dall'appalto di lavori condominiali

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Michele
Michele 27-09-2019 13:06:46

Gent.mo Avvocato , la mia osservazione riguarda i vari valori dei coefficienti :luce,aria etc. non ritiene che abbisognano di essere rivisti e corretti perchè antichi? La mia proposta nasce dal fatto che oggi rispetto alla data dei specifici tutto è mutato pensi un pò al numero dei" motori ' terrestri che girano in città .Mi piacerebbe la risposta. Michele

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