In generale, la sopraelevazione di cui all'art. 1127 c.c. si configura non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma altresì nei casi in cui il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale trasformi locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie, indipendentemente dall'altezza del fabbricato, atteso che l'indennità prevista dalla norma trae fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni, conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva. L'art. 1127 c.c. sottopone il diritto di sopraelevazione del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio a tre limiti, dei quali il primo (le condizioni statiche) introduce un divieto assoluto, mentre gli altri (il pregiudizio delle linee architettoniche e la diminuzione di aria e di luce) presuppongono l'opposizione facoltativa dei singoli condomini interessati. L'art. 1127 impedisce, quindi, di costruire sopraelevazioni che non osservino le specifiche disposizioni dettate dalle leggi antisismiche, fondandosi la necessità di adeguamento alla relativa normativa tecnica su una presunzione di pericolosità.
A tale proposito si segnala una decisione della Cassazione che si è occupata di una sopraelevazione rivelatasi legittima per pregressi lavori di miglioramento sismico sull'immobile (sentenza del 4 dicembre 2024 n. 31032).
Sopraelevazione e rischio sismico: esito del contenzioso tra condomini
I titolari di un appartamento facente parte di un condominio citavano in giudizio i proprietari di un appartamento sovrastante la loro proprietà, lamentando che i convenuti avevano innalzato la falda del sottotetto, determinando un maggior carico strutturale dell'immobile ed un pericolo la sua stabilità e per l'aumento del rischio sismico; di conseguenza gli attori pretendevano la condanna al ripristino dello stato dei luoghi ed il risarcimento dei danni. Il Tribunale condannava i convenuti al pagamento dell'indennizzo ex art. 1127 c.c. (€ 10.768,00 oltre rivalutazione dal 5.2.2006 al saldo e gli interessi sulla somma originaria rivalutata di anno in anno).
Gli attori si rivolgevano alla Corte di Appello, sostenendo che il Tribunale aveva erroneamente escluso il rischio sismico derivante dal maggior carico del sottotetto, senza svolgere alcuna verifica di conformità dell'opera alle prescrizioni della legge sismica; inoltre contestavano il calcolo dell'indennità dovuta ai sensi dell'art.1127 c.c., perché calcolata sul valore della maggiore cubatura realizzata dai convenuti con riferimento alla sola parte di sopraelevazione oggetto di condono. Anche la Corte d'appello escludeva che la sopraelevazione arrecasse pregiudizio alla statica dell'edificio.
I giudici di secondo grado evidenziavano che, sulla base delle risultanze della CTU, era emerso che, in epoca remota, l'edificio era ben più alto di almeno un piano e che la sostituzione del tetto con strutture in conglomerato armato era avvenuto in osservanza degli interventi di miglioramento antisismico raccomandati dalle disposizioni e dalle norme di settore. La Corte rideterminava l'indennità ex 1127 c.c. in € 18.500,00.
La Cassazione ha sottolineato come i giudici di secondo grado abbiano correttamente qualificato come sopraelevazione, agli effetti dell'art. 1127 c.c., il manufatto realizzato dai convenuti, consistito nella realizzazione di un sottotetto avente un'altezza di 70-90 centimetri.
A parere di giudici supremi il giudice di merito (che ha aderito alle convincenti considerazioni della CTU) ha validamente accertato la compatibilità della sopraelevazione con la normativa antisismica e l'assenza di rischio sismico derivante dalla nuova costruzione.
E' stato, infatti, accertato che, in epoca remota, l'edificio era ben più alto di almeno un piano e che la sostituzione del tetto con strutture in conglomerato armato era avvenuto in osservanza degli interventi di miglioramento antisismico: in particolare sono state sostituite le strutture in legno con strutture in conglomerato cementizio e gli interventi erano stati autorizzati dall'ex Genio Civile, cui compete la verifica di fattibilità in ordine agli aspetti riguardanti la statica dell'edificio, con riferimento al rispetto delle norme antisismiche.
Sopraelevazione in contrasto con le leggi antisismiche: è possibile?
Limiti e condizioni per la sopraelevazione in ambito condominiale
L'art. 1127 c.c. sottopone il diritto di sopraelevazione del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio a tre limiti, dei quali il primo (le condizioni statiche) introduce un divieto assoluto; in particolare le condizioni statiche dell'edificio rappresentano un limite all'esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, e non già l'oggetto di verificazione e di consolidamento per il futuro esercizio dello stesso, limite che si sostanzia nel potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato derivante dalla sopraelevazione (App. Ancona 8 marzo 2022, n. 243). Il divieto di sopraelevazione, per inidoneità delle condizioni statiche dell'edificio, previsto dall'art. 1127 comma 2 c.c., va interpretato non nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture dell'edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture sono tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica.
Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell'art. 1127 comma 2 c.c. e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico (Cass. civ., sez. II, 11/02/2008, n. 3196).
