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Sigillatura fughe lastrico solare
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Sigillatura fughe lastrico solare

La spesa per la sigillatura delle fughe del lastrico solare va ripartita in base ai millesimi

Avv. Alessandro Gallucci 

Per evitare infiltrazioni d'acqua periodicamente è necessario provvedere alla sigillatura delle fughe della pavimentazione del lastrico solare.

L'intervento può essere disposto;

  • normalmente dall'assemblea;
  • in particolari casi dell'amministratore;
  • dal condòmino utilizzatore/proprietario esclusivo nel caso di lastrico un uso/proprietà esclusiva

Sigillatura fughe lastrico solare di tutti, spesa secondo millesimi

Se il lastrico solare è in proprietà ed in uso a tutti i condòmini, allora la spesa per la sua manutenzione deve essere sopportata da tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà.

=> Infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare. Chi paga?

Questo è il costante, unanime e convincente orientamento espresso dalla giurisprudenza.

«In materia condominiale le spese di manutenzione del tetto o del lastrico di copertura dell'edificio devono essere suddivise tra tutti i condomini, secondo i millesimi di proprietà.

E infatti, le spese effettuate per la conservazione delle parti comuni dello stabile condominiale e aventi lo scopo di preservarlo dagli agenti atmosferici sono assoggettate alla ripartizione in base al valore delle singole proprietà esclusive ex art.1123, comma 1, c.c., non rientrando esse tra le spese contemplate dai commi 2 e 3 della medesima norma, ovvero quelle relative a cose comuni suscettibili di essere destinate in misura diversa al servizio dei condomini o al godimento di una parte di essi» (così, tra le tante Trib. Roma 12 settembre 2013 n. 18080, in Guida al diritto 2014, 1, 50).

Quando si parla di sigillatura delle fughe della pavimentazione, il riferimento è all'intervento consistente nella posa di un prodotto impermeabilizzante che protegga gli spazi tra le piastrelle o altro materiale di copertura del lastrico.

Chi può decidere questo intervento? Sicuramente l'assemblea. Per quanto banale possa sembrare, lastrici di notevoli dimensioni comportano per le sigillature delle fughe spese di non secondaria importanza.

L'operazione della sigillatura può essere certamente annoverata tra gli interventi di manutenzione ordinaria, in quanto comportante un'opera che trae la propria necessità semplicemente dal logorio dovuto all'uso ovvero alla esposizione ad agenti atmosferici.

Eppure, nonostante tale ordinarietà, che potrebbe lasciare presuppore un autonomo potere dell'amministratore condominiale di ordinare la spesa, questo, almeno ad avviso di chi scrive, può agire in tal senso, ma solamente quando il rifacimento della sigillatura delle fughe del lastrico solare ha un costo irrisorio, ovvero quando l'intervento si pone come urgente, cioè non differibile se non a rischio di danni.

Sigillatura fughe lastrico in uso e/o in proprietà esclusiva

Il lastrico solare in uso e/o proprietà esclusiva solitamente coincide con il terrazzo a livello del piano attivo. Ma non solo: non sono rari i casi di lastrico di copertura del quale il costruttore s'è riservato l'esclusiva proprietà.

In questi casi, chi è competente per le operazioni di sigillatura delle fughe?

Ad avviso di chi scrive, trattandosi d'intervento d'ordinaria manutenzione, allora questa deve essere eseguita dall'utilizzatore/proprietario esclusivo.

Ciò vuol dire che il condominio non ha alcuna responsabilità di vigilanza? Non proprio, almeno secondo quanto stabilito dalle Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 9449/2016) che, in materia di responsabilità per danni derivanti dai lastrici in esame, ha stabilito che per la prova della esclusiva responsabilità dell'utilizzatore o del condominio dev'essere rigorosa.

In sostanza, almeno per quella che è l'interpretazione di chi scrive, sebbene la sigillatura delle fughe debba essere eseguita dall'utilizzatore esclusivo, è bene che il condominio vigili e non si disinteressi, perché un concorso di responsabilità non può essere escluso a priori.

=> Speciale focus sul lastrico solare. Da non perdere

Sigillatura fughe copertura dei box auto, similitudini e differenze rispetto al lastrico solare

A chi compete la sigillatura delle fughe della copertura dei box auto? Esistono analogie con il lastrico solare?

Le analogie esistono, anzi possiamo dire che quanto detto è sostanzialmente sovrapponibile.

Nelle coperture che fungono da cortile o spazio in proprietà condominiale, la competenza ad eseguire lavori di sigillatura è del condominio e la relativa spesa va ripartita sulla base dei millesimi di proprietà.

Nei casi di coperture in uso/proprietà esclusiva, invece, l'intervento e la relativa spesa spettano al proprietario/utilizzatore esclusivo.

Sigillatura fughe lastrico solare in uso e proprietà condominiale

Potere di disposizione dell'intervento

Generalmente assemblea, con le maggioranze per gli interventi previsti per la manutenzione ordinaria, salvo rilevante entità della spesa. Nei casi d'urgenza e per piccoli rattoppi non generalizzati (es. degrado localizzato) l'amministratore

Ripartizione della spesa

Secondo i millesimi di proprietà tra tutti i condòmini, salvo diversa convenzione

Sigillatura fughe lastrico solare in uso e/o proprietà esclusiva

Potere di disposizione dell'intervento

L'utilizzatore esclusivo, fermo restando un generale dovere di vigilanza del condominio.

Ripartizione della spesa

Interamente a carico dell'utilizzatore esclusivo, salvo diverso accordo.

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