La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 19951 del 12 luglio 2023, ha affrontato il tema dell'usucapione di una parte comune di un edificio rientrante nella cosiddetta "Edilizia residenziale pubblica".
Nello specifico, l'attore rivendicava la proprietà esclusiva, acquisita per possesso ultraventennale pacifico e ininterrotto, del sottotetto adibito a lavanderia del condominio. Analizziamo più nel dettaglio la vicenda.
Usucapione parti comuni case popolari: fatto e decisione
La vicenda trae le mosse dalla domanda di usucapione promossa da uno dei residenti dell'alloggio pubblico.
A fondamento della domanda l'attore rappresentava che:
- fin dal 1980 aveva occupato il sottotetto del fabbricato indicato, originariamente adibito a lavanderia per il condominio;
- da allora l'istituto proprietario si era disinteressato di tale bene;
- l'attore aveva apportato all'immobile numerosi miglioramenti nell'assoluto silenzio della controparte.
Si costituiva in giudizio l'Istituto autonomo case popolari, che rilevava come il bene in questione non fosse usucapibile in quanto appartenente alla categoria dei beni del patrimonio indisponibile.
Soccombente nei due gradi di giudizio, l'attore proponeva ricorso per Cassazione, censurando la sentenza impugnata nella parte in cui dichiarava l'inusucapibilità di un bene (appartenente ad un ente pubblico) inidoneo al soddisfacimento delle esigenze di edilizia popolare, in quanto destinato a sottotetto e mai assegnato ad alcun avente diritto e, in ogni caso, facente parte di un fabbricato commerciabile ed alienabile, come dimostravano le numerose compravendite di alloggi che v'erano state nel corso del tempo.
Anche la Suprema Corte, tuttavia, ha ritenuto di doversi adeguare a quanto espresso dai giudici di merito.
Secondo la sentenza in commento, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 830 e 828, secondo comma, c.c., i beni del patrimonio indisponibile di un ente pubblico non territoriale (come lo è, appunto, l'Istituto autonomo case popolari) possono essere sottratti alla pubblica destinazione soltanto nei modi stabiliti dalla legge, e quindi certamente non per effetto di usucapione da parte di terzi, non essendo usucapibili diritti reali incompatibili con la destinazione del bene dell'ente al soddisfacimento del bisogno primario di una casa di abitazione per cittadini non abbienti.
Né rileva l'eventuale disimpegno dell'ente pubblico nella gestione del bene in parola, atteso che la declassificazione dei beni appartenenti al patrimonio indisponibile, la cui destinazione all'uso pubblico deriva da una determinazione legislativa, deve avvenire in virtù di atto di pari rango, e non può, dunque, trarsi da una condotta concludente dell'ente proprietario, postulando la cessazione tacita della patrimonialità indisponibile, così come della demanialità, che il bene abbia subito un'immutazione irreversibile, tale da non essere più idoneo all'uso della collettività, senza che a tal fine sia sufficiente la semplice circostanza obiettiva che detto uso sia stato sospeso per lunghissimo tempo (cfr., Cass., n. 2962 del 27/02/2012; Cass., n. 19814 del 22/09/2020).
Né parimenti rileva la circostanza dedotta dal ricorrente che alcuni degli alloggi dello stabile in cui si trova l'unità immobiliare in parola erano stati venduti.
Poiché il sottotetto è un bene oggettivamente destinato anche solo potenzialmente all'uso comune, l'intervenuta vendita di alcuni alloggi, sia pure avvenuta in base a disposizione normativa, non impedisce di considerare l'immobile in questione come pertinenza dei beni patrimoniali indisponibili ancora sussistenti nello stabile perché tuttora destinati a soddisfare esigenze abitative pubbliche.
Tanto ne impedisce la usucapibilità proprio perché, diversamente opinando, una siffatta vicenda acquisitiva comporterebbe la "dispersione" della titolarità da parte dell'istituto controricorrente di un bene sia pure pro quota indistinta tuttora asservito a beni patrimoniali indisponibili.
Usucapione parti comuni case popolari: considerazioni conclusive
La sentenza in commento si pone nel solco tracciato dalla precedente giurisprudenza di legittimità.
Secondo la Suprema Corte (Cass. n. 10084/2013), il patrimonio dell'Istituto autonomo case popolari va considerato indisponibile, proprio in quanto destinato a pubblico servizio (quello dell'edilizia residenziale pubblica).
Pertanto, nella fattispecie, l'usucapione deve essere esclusa anche in ragione della natura pertinenziale del bene in parola, essendo pacifico che lo stesso era destinato a lavanderia del condominio.