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Si può pagare meno di quanto previsto nelle tabelle millesimali?

È possibile ottenere uno sconto sulle quote condominiali modificando gli immobili di proprietà ma non le tabelle millesimali?
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva 

Da sempre l'uomo cerca risposte ad alcune domande fondamentali: Chi siamo? Da dove veniamo? Qual è il senso della vita? Alla stessa maniera, da sempre il condomino cerca risposta a questa domanda: come risparmiare sulle quote condominiali?

Un'interessante sentenza della Corte di Appello di Venezia (n. 2097 del 22 luglio 2021) ha affrontato un caso che molto si avvicina alle domande esistenziali (rectius: condominiali) poste appena sopra. Si può pagare meno di quanto previsto nelle tabelle millesimali, magari attraverso dei lavori che isolano la proprietà privata dalle parti comuni? Analizziamo la menzionata pronuncia.

Riduzione quote condominiali: il caso

Avverso la delibera dell'assemblea condominiale con cui veniva ridotta, rispetto a quanto corrispondente all'applicazione delle tabelle millesimali, la quota di partecipazione alle spese condominiali di uno dei proprietari, proponevano impugnazione alcuni condòmini che, nel consesso, avevano espresso voto contrario.

Il motivo di doglianza è presto detto. Secondo gli istanti, il condomino avrebbe ingiustamente beneficiato di un "taglio" delle quote da pagare in ragione di alcuni lavori effettuati sulle proprie unità immobiliari (autorimesse).

Nello specifico, tali interventi erano stati finalizzati a chiudere gli accessi tra le proprietà private e le parti comuni dell'edificio (rampa, vano scala, ecc.).

A detta dei condòmini ricorrenti, tali lavori non sarebbero mai stati approvati dall'assemblea e, pertanto, non avrebbero dato diritto a una riduzione delle spese condominiali, in quanto le tabelle millesimali allegate al regolamento erano rimaste inalterate.

Si costituiva in giudizio il condominio sostenendo la validità della delibera impugnata e chiedendo la reiezione della domanda di parte attrice. Parimenti interveniva nel giudizio il condomino che aveva beneficiato della riduzione delle spese condominiali, assumendo la stessa posizione del condominio.

L'intervenuto evidenziava peraltro come in precedenza fossero state già esperite dai condòmini altre impugnazioni di analoghe deliberazioni condominiali a lui favorevoli in merito alla ripartizione delle spese relativamente alle predette parti comuni. Sul punto, pertanto, avrebbe dovuto essersi già formato un giudicato.

Il condomino intervenuto osservava, inoltre, ricusava l'applicabilità delle tabelle millesimali, in quanto egli non aveva mai espressamente approvato il regolamento a cui le stesse erano allegate.

Il giudizio di primo grado terminava con l'accoglimento della domanda attorea e il conseguente annullamento della delibera impugnata. Avverso la decisione proponeva appello il condomino soccombente.

Quote condominiali: quando un condomino può rifiutarsi di pagare?

Riduzione spese di condominio: la decisione

La Corte di Appello di Venezia, con la sentenza n. 2097 del 22 luglio 2021, rigetta il gravame proposto. A parere della corte lagunare, il ricorrente avrebbe acquistato, con atto autenticato dal notaio, la proprietà esclusiva delle unità ad uso autorimesse, unitamente alla comproprietà delle parti comuni del fabbricato, parti comuni specificamente elencate nell'atto stesso.

Tale acquisto sarebbe avvenuto prima degli altri condòmini e prima anche dell'approvazione del regolamento condominiale e della formazione e approvazione delle relative tabelle millesimali.

Nell'atto di acquisto, però, era espressamente pattuito con la società venditrice che l'acquirente avrebbe fatto acquiescenza e recepito tabelle e regolamento, dando mandato per la stesura di questi atti alla venditrice stessa.

Il condomino appellante, pertanto, è sempre stato ben consapevole di quali parti comuni fosse divenuto comproprietario col suo atto di acquisto e del conseguente obbligo assunto con riferimento al pagamento delle spese condominiali afferenti le parti comuni in relazione al regolamento di condominio e relative tabelle millesimali che sarebbero state poi predisposte.

Da tanto deriva l'impossibilità di sottrarsi al pagamento delle spese condominiali così come accettate nell'atto di acquisto e determinate, nello specifico, dalle tabelle allegate al regolamento.

Riduzione spese condominiali appartamento vuoto

Tabelle millesimali: quando si possono modificare?

La sentenza in commento offre l'occasione di ricordare brevemente in quali casi si possono modificare le tabelle condominiali. Ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., ciò può avvenire solo in due casi:

  • quando sono frutto di un errore (in tal caso si parla di rettifica);
  • quando cambiano le condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici (si pensi a una veranda, un soppalco o una tettoia) o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.

    In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

  • Più nel dettaglio, costituiscono errore essenziale, e possono dare luogo a revisione delle tabelle millesimali, gli errori che riguardano la determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (ad esempio, l'estensione, l'altezza, l'ubicazione, esposizione ecc.), siano essi:

  • errori di fatto, come l'erronea convinzione che un singolo appartamento abbia un'estensione diversa da quella effettiva;
  • errori di diritto, come ad esempio l'erronea convinzione che nell'accertamento dei valori debba tenersi conto di alcuni degli elementi che sono irrilevanti a tale effetto.

Non possono qualificarsi essenziali gli errori determinati soltanto da criteri più o meno soggettivi con cui la valutazione dei singoli elementi necessari per la stima sia stata compiuta.

Tabelle millesimali, contenuto e funzione. procedura di approvazione e revisione e criticità connesse.

Modifiche immobile: cambiano le tabelle millesimali?

In materia di spese condominiali, il calcolo millesimi non tiene conto dell'uso dell'appartamento che ciascun condomino può fare.

Le concrete modalità di utilizzazione non incidono sulla determinazione dei criteri legali di ripartizione delle spese e, pertanto, non ha alcuna rilevanza che un'unità immobiliare sia adibita a ufficio piuttosto che a privata abitazione.

Dunque, il cambio di destinazione d'uso di un immobile non determina alcun mutamento delle tabelle.

La stessa ristrutturazione che abbia reso un appartamento più bello e vivibile rispetto a prima non determina un mutamento delle tabelle millesimali, salvo abbia comportato un aumento di volumetria.

Giova ricordare l'insegnamento della Suprema Corte (sent. n. 19797/2016), secondo cui «in tema di condominio di edifici non comportano la revisione o la modifica delle tabelle millesimali i mutamenti successivi alla loro adozione dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell'edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l'edificio».

Sentenza
Scarica CORTE APPELLO VENEZIA n. 2097 del 22/07/2021

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