L'amministratore è obbligatorio per tutti gli edifici con almeno nove condòmini; negli altri casi la sua nomina è meramente facoltativa. In entrambe le circostanze, l'assemblea è libera di designare il soggetto che ritiene più idoneo all'incarico, potendo scegliere non solo tra individui esterni alla compagine ma perfino tra persone giuridiche: come diremo, infatti, la legge contempla la possibilità di designare anche le società.
È proprio in questo contesto che si pone il seguente quesito: si può nominare un'associazione professionale come amministratore?
In altre parole, si tratta di comprendere se l'assemblea può affidare la gestione dell'edificio a un'associazione di professionisti, ad esempio di avvocati o di commercialisti, in modo da assicurarsi i servigi di persone dalla comprovata competenza. Approfondiamo la questione.
Definizione di associazione: caratteristiche e scopo
L'associazione è una persona giuridica composta da più individui che perseguono uno scopo comune diverso da quello di trarre profitto (tipico invece delle società).
Associazione professionale: come funziona e quali vantaggi offre
L'associazione professionale mette insieme più professionisti affinché possano esercitare la propria attività mediante un'organizzazione comune (ad esempio, stessa sede dello studio, stessa segreteria, stessi mezzi tecnici come stampanti, banche dati, ecc.).
La caratteristica dell'associazione professionale è che la prestazione professionale è fornita in modo personale dai soggetti che compongono lo studio.
Ciò significa che ogni professionista è vincolato singolarmente al mandato che ha ricevuto dal cliente, con tutto ciò che ne consegue in termini di oneri.
In altre parole, a livello di responsabilità professionale, il rapporto si instaura esclusivamente tra il singolo associato e il cliente stesso.
Vige pertanto il principio della personalità dell'esecuzione della prestazione anche in caso di incarico conferito a un'associazione tra professionisti.
Associazione professionale e società tra professionisti: differenza
Nonostante la denominazione, è evidente che l'associazione professionale non possa essere equiparata a un'associazione vera e propria la quale, come ricordato in precedenza, non ha scopo di lucro.
Ecco perché, ai sensi dell'art. 10 della legge n. 183/2011 (legge di stabilità 2012) e del successivo D.m. Giustizia n. 34/2013, l'unione di più professionisti forma una società tra professionisti, alla quale si applicano le disposizioni tipiche delle società contemplate dal Codice civile.
Può quindi definirsi "società tra professionisti" o "società professionale" «la società, costituita secondo i modelli societari regolati dai titoli V e VI del libro V del codice civile e alle condizioni previste dall'articolo 10, commi da 3 a 11, della legge 12 novembre 2011, n. 183, avente ad oggetto l'esercizio di una o più attività professionali per le quali sia prevista l'iscrizione in appositi albi o elenchi regolamentati nel sistema ordinistico». È il caso, ad esempio, della società tra avvocati.
La società tra professionisti può dunque essere costituita secondo uno dei seguenti tipi societari: società semplice; società in nome collettivo; società in accomandita semplice; società per azioni; società in accomandita per azioni; società a responsabilità limitata; società cooperativa.
Le uniche associazioni professionali che sopravvivono sono quelle già esistenti alla data di entrata in vigore della medesima legge n. 183/2011, anche se la normativa di riferimento, che era contenuta nella legge n. 1815/1939 e che riguardava esclusivamente la "Disciplina giuridica degli studi di assistenza e di consulenza", è stata espressamente abrogata.
Anche le associazioni professionali costituite secondo il precedente regime, per tutte le ragioni che abbiamo detto, non possono però essere equiparate ad associazioni tout court, quanto piuttosto a società di persone.
Una società può amministrare un condominio?
Secondo l'art. 71-bis disp. att. cod. civ., la carica di amministratore può essere ricoperta sia da una persona fisica che da una società, indifferentemente di persone (snc, sas, società semplice) o di capitali (srl, spa, sapa).
Così espressamente la norma: «Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice».
Secondo parte della giurisprudenza (Trib. Bologna, decreto n. 12 del 15 marzo 2018), anche la società cooperativa sarebbe compatibile con il ruolo di amministratore, sebbene l'art. 71-bis disp. att. cod. civ. non ne faccia menzione.
Il soggetto che viene nominato amministratore deve possedere obbligatoriamente i requisiti di onorabilità e professionalità previsti dalla medesima norma.
Nel caso di società, questi requisiti sono richiesti in capo ai soci illimitatamente responsabili (nelle società di persone), agli amministratori (nelle società di capitali) e ai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministratore nei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.
Un'associazione può fare l'amministratore di condominio?
La legge tace a proposito della possibilità che una semplice associazione possa amministrare un condominio.
Esiste invero un orientamento giurisprudenziale piuttosto datato (Cass., sent. n. 22840 del 24 ottobre 2006) in ragione del quale qualsiasi persona giuridica (anche un'associazione, quindi) può essere nominata amministratore di condominio.
Questa tesi, tuttavia, sembra essere stata superata dalla riforma del condominio del 2012 che, stabilendo in maniera espressa quali sono le persone giuridiche che possono essere designate come amministratore di un fabbricato (vedi paragrafo precedente), non ha incluso anche le associazioni.
Alla luce di quanto appena detto, deve ritenersi che un'associazione non può amministrare un condominio, neppure se formalmente riconosciuta a seguito di iscrizione presso il Registro delle persone giuridiche istituito presso ogni prefettura.
Se infatti le associazioni avessero potuto assumere l'incarico di amministratore condominiale la legge lo avrebbe previsto espressamente.
Incarico amministratore a società e requisiti professionali
Un'associazione professionale può fare l'amministratore di condominio?
Le cose cambiano nell'ipotesi di associazione professionale.
Come ricordato, l'associazione professionale è una formazione giuridica residua, soppiantata dalla società tra professionisti.
Ad ogni modo, a parere dello scrivente, deve ritenersi che entrambe le organizzazioni di professionisti, cioè sia le associazioni professionali che le società tra professionisti, possano essere designate dall'assemblea per svolgere il ruolo di amministratore dell'edificio.
Tale conclusione è suffragata dalla forma societaria che entrambe assumono, pienamente compatibile con il dettato normativo dell'art. 71-bis disp. att. cod. civ. che, come ricordato, conferisce a ogni tipo di società disciplinata dal Titolo V del Libro V del codice civile la possibilità di assumere la carica di amministratore condominiale.
