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Si può dichiarare la responsabilità dell'amministratrice per sinistri accaduti a parti private?

Responsabilità professionale dell'amministratore di condominio
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

Il caso è stato deciso dal Tribunale di Spoleto n. 352 del 24 maggio 2022.

Si può dichiarare la responsabilità dell'amministratrice per sinistri accaduti a parti private? La fattispecie

Con atto di citazione ritualmente notificato due condomini convengono in giudizio l'amministratrice del Condominio, al fine di sentirla condannare al risarcimento dei danni - pari ad € 13.061,46 o ad altra somma ritenuta di giustizia - subiti dagli attori per l'inadempimento professionale della convenuta.

Sostengono che in data 14.11.2012 l'appartamento di loro proprietà, posto nel Condominio, aveva subito ingenti danni a causa della rottura dell'impianto di tubazione dei bagni e che l'amministratrice, a seguito della segnalazione del sinistro, aveva effettuato la relativa denuncia alla compagnia assicuratrice.

In seguito la compagnia assicuratrice aveva inviato un proprio perito -al fine di quantificare i danni- e gli attori, stante la necessità di rimettere in funzione i servizi igienici, avevano eseguito i lavori "necessari per il ripristino dei luoghi".

Successivamente era trascorso un "considerevole lasso di tempo" senza che fossero stati liquidati i danni e quando gli attori si erano attivati gli era stato risposto che era ormai avverata la prescrizione.

Posto che le richieste di risarcimento dei danni inviate all'amministratore in via stragiudiziale erano rimaste inevase e che la compagnia assicuratrice aveva negato il ristoro dei danni subiti, gli attori chiedevano che fosse l'Amministratrice del Condominio a rispondere dei danni da essa cagionati dall'aver colpevolmente fatto maturare il termine prescrizionale previsto dalla legge.

La convenuta resisteva alla domanda deducendo:

  • di aver regolarmente denunciato il sinistro;
  • che, trattandosi di danni alle parti private, non si trattava di questione di competenza dell'Amministratore del Condominio; - che era stata più volte richiesta la documentazione necessaria, ma senza ottenere riscontro;
  • che anche a seguito di solleciti effettuati dall'Amministratrice, l'attore aveva preso contatti diretti con l'assicurazione ed intavolato delle trattative;
  • che, in ultimo, l'assicurazione aveva negato il risarcimento adducendo l'ormai intervenuta prescrizione;
  • che tra i compiti dell'Amministratore del Condominio non rientrava quello di trattare sinistri su parti private dell'edificio; tutto quanto premesso la convenuta chiedeva, in via preliminare, la chiamata in causa delle proprie compagnie assicuratrici per la responsabilità professionale per essere manlevata e, nel merito, il rigetto della domanda di parte attrice, con vittoria delle spese di giudizio.

Si costituiva in giudizio la compagnia di Assicurazioni deducendo l'infondatezza della domanda degli attori, la violazione dell'obbligo di denuncia del sinistro da parte dell'assicurata e, in denegata ipotesi, la sussistenza di responsabilità solo rispetto ai danni eccedenti al massimale di polizza sottoscritta.

Chiedeva quindi in via principale che venisse dichiarata la perdita in capo all'assicurata del diritto ad ogni indennizzo, in subordine che fosse respinta la domanda degli attori ed in via ulteriormente subordinata che fosse tenuta al pagamento del danno nei limiti della prova raggiunta e solo oltre il massimale di polizza stipulata.

Si costituiva in giudizio anche l'altra chiamata in causa, vale a dire la seconda compagnia di Assicurazione, che eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva a cagione del fatto che la polizza di assicurazione contratta e non aveva efficacia per sinistri verificatisi in data anteriore al momento della decorrenza del contratto o, comunque, denunciati in data anteriore.

Sotto un profilo di merito, la terza chiamata rilevava l'assenza di responsabilità in capo all'amministratrice del Condominio per i danni oggetto di lite.

Il tribunale decide nel merito e ritiene che la domanda di parte attrice debba essere respinta.

Innanzitutto osserva lo scrivente che, a tutto voler concedere, la rottura delle tubazioni dell'acqua avrebbe potuto dar luogo ad un risarcimento consistente nella ristrutturazione degli ambienti ammalorati ed al ripristino della corretta funzionalità degli impianti, ma non certo al completo rifacimento dei locali degli attori.

Invero le fatture depositate in atti comprendono spese riguardanti nuovi sanitari, elementi d'arredo e, più in generale, innovazioni che non possono essere in rapporto causale con la rottura delle tubazioni dell'acqua. In buona sostanza, la richiesta risarcitoria ha ricompreso voci che non hanno niente a che vedere con i danni derivanti dalla rottura delle tubazioni e che, solo per questo, non meriterebbero di essere risarciti.

Assenza di responsabilità professionale

A parte tale considerazione preliminare, va rilevato che la dedotta responsabilità professionale non è comunque invocabile nel caso di specie.

Deve ritenersi ragionevolmente dimostrato che le tubazioni ammalorate non fossero condominiali ma di proprietà degli attori, come si ricava dalla relazione peritale acquisita agli atti. L'ovvia conseguenza di ciò è che la responsabilità da cose in custodia (art. 2051 c.c.) ricadesse sui proprietari e non sul condominio.

Gli attori, forse anche in considerazione della circostanza testé evidenziata, hanno quindi dedotto la responsabilità dell'amministratrice del Condominio solo per il fatto che la medesima non avesse curato la richiesta di risarcimento dei danni -conseguenti al sinistro- nei confronti della compagnia assicurativa.

Premesso che ella aveva denunciato tempestivamente il sinistro in data 14.11.2012 e che a seguito della denuncia il perito aveva esperito un'apposita attività istruttoria per accertare le cause e l'entità dei danni, la questione controversa riguarda l'individuazione del soggetto che avrebbe dovuto curare la richiesta risarcitoria.

Osserva a tal uopo questo giudice che le attribuzioni tipiche dell'amministratore del condominio (art. 1130 c.c.) ineriscono alle parti ed ai servizi comuni e non alle singole proprietà individuali.

La tutela dei diritti individuali spetta ai singoli proprietari e non all'Amministratore del Condominio, che viceversa esplica il proprio mandato in relazione alle parti comuni dell'edificio.

Ciò posto, è evidente che le richieste risarcitorie inerenti alle singole proprietà individuali dovevano essere inoltrate dai diretti interessati. Sostiene la difesa di parte attrice che, nel passato, l'Amministratore del Condominio avesse curato situazioni simili (e, per dimostrare tale assunto, aveva articolato capitoli di prova non ammessi), ma la questione rilevante non riguarda la gestione di precedenti sinistri, quanto piuttosto se per il sinistro in discorso i danneggiati avessero conferito espresso mandato all'Amministratore.

Orbene, di un simile mandato non vi è traccia in atti e tra le mansioni dell'Amministratore non figurava quella di gestire i danni alle singole proprietà, come sopra ricordato (e tenuto anche conto che i tubi da cui erano derivati i danni in oggetto non erano condominiali). Da quanto argomentato deriva che la domanda risarcitoria proposta da parte attrice va respinta.

Sentenza
Scarica Trib. Spoleto 24 maggio 2022 n. 352

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