L'art. 1135 c.c. impone al condominio - a pena di nullità - la costituzione di un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori, ogni volta che l'assemblea abbia deliberato l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria o di innovazioni.
Può accadere che detti interventi, però, non vengano mai concretamente eseguiti, ad esempio per inerzia dell'amministratore oppure della ditta appaltatrice. In ipotesi del genere, si possono recuperare le spese straordinarie non utilizzate?
In altre parole, si tratta di capire se i condòmini possono ottenere la restituzione di ciò che hanno anticipato per sovvenzionare le opere straordinarie che poi non sono state realizzate. Approfondiamo l'argomento.
Fondo speciale: cos'è e come si costituisce?
Come anticipato, il fondo speciale è l'accantonamento obbligatorio che la legge impone al condominio ogni volta che l'assemblea ha deliberato l'esecuzione di un'innovazione o di un intervento di manutenzione straordinaria.
Lo scopo è di evitare futuri indebitamenti da parte della compagine che ha deciso di "fare il passo più lungo della gamba", cioè di ordinare la realizzazione di opere che non può sostenere economicamente.
L'obbligo è talmente importante che, secondo la giurisprudenza oramai prevalente (Cass., 5 aprile 2023, n. 9388), l'inottemperanza comporta la radicale nullità della deliberazione.
Per ciò che concerne la concreta costituzione del fondo, la giurisprudenza maggioritaria ritiene che non sia sufficiente l'istituzione di una contabilità separata da quella ordinaria, essendo invece necessario che i condòmini versino effettivamente le somme richieste per finanziare i lavori.
A tal proposito, vale la pena di precisare che la legge consente di costituire il fondo in relazione ai singoli pagamenti dovuti, se i lavori devono essere eseguiti - come quasi sempre avviene - in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento.
Dunque, secondo la tesi più rigorosa, si sfugge alla sanzione della nullità solo se l'accantonamento di denaro viene materialmente eseguito: soltanto in questo modo, infatti, si avrebbe una costituzione effettiva di un fondo ad hoc per gli interventi straordinari.
Dunque, la costituzione del fondo speciale avviene con l'effettivo versamento delle somme stanziate, non essendo sufficiente la semplice previsione di una contabilità dedicata ai lavori straordinari (tesi sostenuta da Trib. Roma, 2 marzo 2020, n. 4459; Trib. Savona, 13 maggio 2019, n. 439).
Si può chiedere la restituzione dei soldi accantonati e non utilizzati?
Come appena detto, il fondo speciale per la manutenzione straordinaria e le innovazioni si costituisce allorquando i condòmini, su invito dell'amministratore, versano le somme necessarie a finanziare gli interventi.
Può accadere che dette opere non vengano mai realizzate, ad esempio perché sono sopravvenuti problemi con l'impresa designata la quale, successivamente, non è mai stata sostituita, oppure per semplice inerzia dell'amministratore.
In casi del genere, i condòmini possono ottenere la restituzione di quanto versato per la costituzione del fondo speciale?
Ebbene, in un'ipotesi del genere i singoli proprietari possono recuperare le spese straordinarie accantonate ma non utilizzate, purché l'assemblea deliberi in tal senso.
In buona sostanza, la smobilitazione del fondo speciale deve essere approvata dal consesso condominiale; in mancanza, deve ritenersi che l'amministratore non possa procedere autonomamente al rimborso, magari su richiesta dei condòmini interessati.
In altre parole, non è sufficiente rivolgersi all'amministratore chiedendo la restituzione: occorre che sia l'adunanza a stabilire tale ripetizione.
L'assemblea, infatti, potrebbe anche assumere una decisione differente dal rimborso, ad esempio stabilendo che le somme stanziate siano conservate per futuri lavori straordinari.
Assemblea: quale maggioranza per svincolare il fondo speciale?
Tanto chiarito, si pone ora il problema di stabilire con quale maggioranza l'assemblea possa deliberare la restituzione dei soldi accantonati con la costituzione del fondo speciale.
In assenza di specifiche indicazioni normative, deve ritenersi che il rimborso debba essere decretato con una maggioranza identica a quella che è servita inizialmente per la costituzione della riserva.
Detto in altri termini, l'assemblea può deliberare la restituzione delle spese straordinarie non utilizzate rispettando lo stesso quorum che era servito per assumere la decisione iniziale.
Poiché il fondo speciale viene costituito obbligatoriamente solo per le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni, alla luce del combinato disposto degli artt. 1120 e 1136 c.c. può immaginarsi che occorra la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, essendo invece necessari i due terzi del valore solo nelle ipotesi di innovazioni "non agevolate" di cui all'articolo 1120, primo comma, e di impianti non centralizzati che comportino modificazioni delle parti comuni (art. 1122-bis, terzo comma, c.c.).
