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Parcheggio bici nei condomini
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Parcheggio bici nei condomini

Si può parcheggiare le bici nei condomini? Vi sono limitazioni o è una scelta libera del singolo?

Avv. Anna Nicola  

L'utilizzo delle biciclette e degli altri mezzi alternativi alle automobili, di assente o minore impatto inquinante, è stato negli ultimi anni favorito sia dal legislatore, sia in ambito comunale.

Il quadro normativo

A livello nazionale, la L. 2/2018, intitolata "Disposizioni per lo sviluppo della mobilità in bicicletta e la realizzazione della rete nazionale di percorribilità ciclistica" prevede l'adozione, da parte dei Comuni, di piani urbani per la mobilità ciclistica denominati "Biciplan", volti a definire gli obiettivi, le strategie e quanto necessario a promuovere e far sviluppare l'uso della bicicletta.

Ciò è in aderenza all'apparato europeo: già con la decisione 94/914/CE del 15 dicembre 1994, il Consiglio europeo indicava agli Stati dell'Unione gli strumenti opportuni a permettere una maggiore efficienza del sistema di mobilità urbana, compresa la ciclabilità.

Vediamo ora cosa hanno sancito alcune delle città italiane più importanti

Il Comune di Roma ha approvato la proposta di delibera 88/2017 che all'art. 37-bis così dispone: "è consentito il parcheggio delle biciclette in tutti i cortili condominiali di immobili esistenti; per nuova edificazione, demolizione e ricostruzione, ristrutturazione radicale di interi immobili, dovranno ricavarsi appositi spazi nei cortili o in aree ad uso comune, opportunamente accessibili, da destinarsi al parcheggio esclusivo delle biciclette, pari ad almeno il 2% della SUL (Superficie Utile Lorda) oggetto dell'intervento; i suddetti spazi di parcheggio per le due ruote, sono ad esclusivo servizio di chi abita o lavora presso l'edificio collegato al cortile/area di uso comune"; sono previste sanzioni amministrative da 25 a 500 € in caso di inosservanza di tale norma (D. Lgs. 267/2000, art. 7-bis).

Da ciò consegue che non vi è l'obbligo di creare specifici spazi di parcheggio per le biciclette ma non è permesso vietarne il deposito negli spazi della collettività del condominio. Ove sancito il divieto, sono previste sanzioni amministrative.

L'espressa autorizzazione del parcheggio delle bici nei cortili del condominio è stata prevista dalle città di Milano e Torino.

Il regolamento della città di Milano così dispone "in tutti i cortili esistenti o di nuova edificazione sia consentito il deposito delle biciclette di chi abita o lavoro nei numeri civici collegati al cortile". Anche qui, la violazione della norma comporta l'applicazione di sanzioni pecuniarie.

Nella città di Torino, si prescrive che l'amministratore dello stabile non può essere considerato responsabile per i danni o furti alle bici in sosta nel cortile del condominio. Anche qui è previsto il sistema sanzionatorio delle multe.

Dubbi di validità delle disposizioni

Ci si domanda tuttavia se le disposizioni comunali in tema del parcheggio bici nel cortile dell'edificio o in altra area comune non siano affette dal vizio di invalidità per eccesso di potere.

Un conto è normare la viabilità, altro conto è dettare regole per le parti di proprietà altrui.

È ben vero che il condominio è un ente di gestione ma è altrettanto vero che è dato dalla collettività dei condomini che abitano nell'edificio.

Non vi è un fine pubblico specifico per imporre amministrativamente un vincolo ad un bene comune di questa collettività.

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Dove parcheggiare in condominio

Indipendentemente da queste osservazioni, in generale si può ritenere che le biciclette possono essere parcheggiate in ogni luogo comune dell'edificio. Si pensi ad esempio al cortile, all'androne, ad uno spazio sufficientemente ampio vicino all'ascensore al piano terreno, ad esempio il sottoscala.

Così non è in quanto non si può configurare come attività libera.

Spesso il regolamento di condominio sancisce certi divieti, quale ad esempio il transito della bici internamente alla struttura e il relativo parcheggio ad esempio nell'androne. Il singolo è tenuto ad attenersi a questa clausola regolamentare.

Trattandosi di disposizione relativa all'uso del bene comune non occorre che la clausola abbia natura contrattuale, ben potendo essere stata sancita in sede assembleare a maggioranza.

Spesso si legge che deve essere una disposizione del regolamento contrattuale. Non si ritiene di poter condividere quest'osservazione sulla base del fatto che l'art. 1138 c.c., in tema di regolamento assembleare, dispone che quest'ultimo contiene le norme circa l'uso dei beni comuni.

Destinare una cosa a una certa finalità ovvero disporre che questa è limitata a una certa funzione, ovvero ancora che per essa è vietato un certo uso rientra quindi nei poteri dell'assemblea in sede di stesura del regolamento dello stabile.

La maggioranza deliberativa, per essere valida, deve essere data dalla maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentino almeno metà del valore dell'edificio, anche in seconda convocazione.

Ove non vi sia questa statuizione, occorre sempre da parte di tutti i condomini il rispetto dell'art. 1102 c.c.

Questa norma sancisce che l'uso da parte del singolo della cosa comune è lecito se non comporta una modificazione della destinazione d'uso; non altera il del decoro dell'edificio e non provoca una lesione del pari diritto degli altri condomini.

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Ciò significa che l'uso individuale della cosa comune deve consentire ad ogni altro singolo condomino di servirsene anche per soddisfare le proprie analoghe esigenze.

Nel caso dell'androne, ove questi si trasformi in vero e proprio parcheggio delle biciclette, deve concludersi che il suo utilizzo è stato illegittimamente alterato, essendo la sua naturale destinazione quella di luogo di transito dei condomini alle proprie abitazioni.

Si può quindi utilizzare il cortile dell'edificio, dove è difficile incorrere in violazione dell'art. 1102 c.c., sempreché non vi sia - anche qui - una clausola regolamentare di contenuto limitativo.

L'assemblea può anche decidere di installare una rastrelliera nel cortile, se non crea ostacolo al passaggio pedonale dei condomini. Anche qui, l'installazione per essere valida non deve creare alterazione della destinazione comune.

Per evitare di alterare la natura dell'area, si potrebbe comunque disporre in sede assembleare un certo utilizzo turnario del cortile così da soddisfare le esigenze dei condomini ciclisti senza alterazione del bene. Questa modalità è stata sancita per le autovetture dei condomini quando il cortile non ha dimensioni tali da accoglierle simultaneamente tutte.

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