Con la sentenza n. 1494 del 19 novembre 2024 la Corte d'Appello di Bari ha ribadito che il permesso di costruire fa salvi i diritti dei terzi con la conseguenza che un eventuale divieto posto dal Comune alla realizzazione di uno sbocco della viabilità interna di un complesso abitativo sulla pubblica via, non può incidere sui rapporti tra proprietari confinanti la cui disciplina è devoluta alle regole privatistiche.
Servitù di passaggio per garantire la viabilità interna di un complesso abitativo: il divieto posto da un provvedimento amministrativo non può incidere sulla regolamentazione privatistica. Fatto e decisione
Il proprietario di una villetta all'interno di un villaggio conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Trani le proprietarie di un appezzamento di terreno adiacente, vincolato ai fini dell'edificabilità di due ville bifamiliari facenti parte del medesimo villaggio, al fine di ottenere la condanna delle stesse a rimuovere la recinzione ed il cancello posto all'ingresso di una particella di loro proprietà, a rimuovere la muratura che impediva l'accesso, dalla sua proprietà al detto terreno nonché la condanna al risarcimento di tutti i danni da liquidarsi anche in via equitativa.
In particolare, l'attore deduceva che il proprio immobile godeva di due accessi: il primo dalla viabilità comune del villaggio e il secondo tramite due particelle del terreno di proprietà delle convenute, l'una destinata dal regolamento condominiale a viabilità interna del complesso abitativo, e l'altra gravata da servitù di passaggio con ogni mezzo in favore dei proprietari delle particelle limitrofe.
Il secondo accesso era stato illegittimamente precluso dalle germane tramite la chiusura con recinzione e relativo cancello di una delle due particelle di loro proprietà esclusiva nonché per mezzo della muratura della porticina esistente sul muro di confine dell'altra particella di loro proprietà.
Si costituivano in giudizio le convenute che deducevano la legittimità delle opere realizzate, sostenendo che la proposta di destinazione a viabilità interna delle particelle di terreno di loro proprietà non era mai stata assentita in quanto contrastante con le N.T.A. del piano particolareggiato della zona interessata, e di conseguenza deducevano la nullità della servitù costituita su una particella di loro proprietà non essendo direttamente collegata con la strada privata del villaggio, stante l'interposizione dell'altra particella di loro proprietà non destinata a viabilità interna.
Eccepivano, altresì, in via riconvenzionale l'estinzione per prescrizione del diritto di servitù per impossibilità di esercizio delle facoltà ad essa connesse a far data dal momento della sua costituzione nonché, in subordine, lo stato di quiescenza del diritto reale di godimento su cosa altrui, dal rilascio del permesso di costruire che vietava la realizzazione della viabilità interna, con conseguente impossibilità di esercizio delle relative facoltà.
Istruito il processo, il Tribunale di Trani, sulla scorta della relazione del Ctu, accoglieva la domanda, condannando le convenute e a rimuovere la recinzione e il cancello apposti all'ingresso di una particella di loro proprietà, nonché il muro che impediva l'accesso dal fondo dell'attore all'altra particella delle convenute; rigettava ogni altra domanda.
In motivazione, il giudice monocratico evidenziava che il diniego del Comune aveva avuto ad oggetto il collegamento tra la strada interna con la pubblica via, non anche la realizzazione della strada di viabilità interna "tout court", rimessa alla disciplina contrattuale del regolamento condominiale, recepita ed accettata nei singoli atti negoziali di compravendita e dunque efficace tra le parti del giudizio.
Avverso la sentenza le germane proponevano appello chiedendo in via "cautelare" la sospensione dell'esecutività della pronunzia nonché, nel merito, la sua riforma sulla scorta di plurimi motivi di gravame.
All'impugnazione resisteva l'appellato, il quale, dopo aver dedotto la correttezza giuridica della motivazione del Tribunale di Trani, ribadiva la sussistenza e l'efficacia della destinazione a viabilità interna della particella di proprietà delle appellanti, stante la loro dichiarazione espressa nel contratto di compravendita, di conoscenza e di accettazione del contenuto del regolamento condominiale nella sua interezza.
Inoltre, deduceva l'irrilevanza del provvedimento amministrativo, avendo la Commissione Edilizia soltanto vietato che la viabilità interna potesse sfociare sulla via pubblica, nonché l'infondatezza delle censure riproposte in ordine alla nullità per difetto di "utilitas" della servitù di cui all'altra particella di proprietà delle appellanti, poiché da sempre utilizzata dall'appellato sino alla sua improvvisa ed illecita chiusura, e non subordinata alla realizzazione della viabilità sulla strada pubblica.
Eccepiva, inoltre, la tardività - in quanto sollevate nel primo giudizio soltanto con la seconda memoria ex art.183 c.p.c. - delle ulteriori censure in merito all'inutilizzabilità del passaggio per la presenza di ammassi di terreno e scarti edili nonché alla temporaneità dell'accesso ad una particella delle appellanti, concesso soltanto al fine di svolgere alcuni lavori edilizi.
La Corte d'Appello di Bari rigettava l'appello e confermava la sentenza impugnata.
In particolare, la Corte riteneva che le germane avessero avuto piena conoscenza della sussistenza della servitù di passaggio su una particella di loro proprietà posto che - seppur all'epoca di redazione e trascrizione del regolamento condominiale, la stessa particella ancora non esisteva in quanto facente parte di una più grande poi frazionata a seguito della vendita dei singoli lotti e delle modifiche apportate nella realizzazione delle singole villette - il regolamento di condominio prevedeva espressamente all'art. 2 che i lotti destinati a ville bifamiliari o quadrifamiliari fossero gravate da tutte le servitù che si sarebbero venute a creare per effetto della vendita separata delle unità immobiliari; indice della volontà dei condomini di disciplinare la futura conformazione del villaggio tramite la costituzione di servitù di passaggio idonee a garantire la viabilità interna.
La Corte, pertanto, riconosceva all'accettazione del regolamento trascritto "in tutto il suo tenore e contenuto" l'idoneità a garantire l'opponibilità, nei confronti delle germane appellanti, dei pesi gravanti sugli immobili compravenduti.
Inoltre, i giudici del gravame conformemente a quanto statuito in primo grado, rilevavano che il divieto posto dal Comune precludeva soltanto lo sbocco della viabilità interna sulla via pubblica, non anche la realizzazione della stessa e le relative modalità di esercizio.
In ogni caso, a giudizio della Corte, doveva escludersi che il divieto posto dal Comune potesse incidere sulla regolamentazione della viabilità interna in quanto i provvedimenti amministrativi non possono comprimere i diritti soggettivi.
Impatto del provvedimento amministrativo sui diritti di servitù e viabilità interna
In materia edilizia il provvedimento amministrativo (concessione edilizia/permesso di costruire) si limita a disciplinare la realizzazione delle opere dal punto di vista della conformità urbanistica, non potendo comprimere i diritti soggettivi che possono rimanere lesi dall'attività edificatoria (Cass. n. 992 del 2008); l'esercizio del potere di controllo da parte dell'autorità amministrativa sull'intervento edilizio ha, infatti, il fine di rimuovere un ostacolo pubblicistico all'esplicazione del diritto di edificare ed esaurisce la sua efficacia nel rapporto pubblicistico che si instaura con il privato richiedente, senza incidere nei diversi rapporti di matrice civilistica che sussistono o vengono ad instaurarsi tra privati confinanti, la cui disciplina è devoluta alle regole privatistiche.
In virtù del principio generale espressamente dettato dall'art. 11 co. 3 Tue, secondo cui il rilascio del permesso di costruire fa salvi i diritti dei terzi, non si può pretendere che un divieto, posto dal Comune possa porre nel nulla il diritto di servitù di passaggio fondato su altro titolo di natura negoziale. Né tantomeno dal rilascio del permesso condizionato alla non realizzazione della viabilità interna di collegamento con la strada pubblica può dedursi il riconoscimento implicito di una posizione di diritto soggettivo, libero da pesi, che possa essere fatto valere in contrapposizione all'altrui ed incompatibile "iura in re aliena".
