In ambito condominiale, si possono riscontrare molti dissidi aventi ad oggetto l'uso del cortile comune. Tanti di questi vengono risolti in Tribunale. C'è da aggiungere che, non sempre, ciò avviene a giusta ragione.
Molti, infatti, dimenticano che l'area de quo può essere utilizzata da tutti i proprietari con le modalità più disparate, senza che ciò sia illegittimo. L'unico limite è, sostanzialmente, rappresentato dal non dover impedire il parimenti uso degli altri. Spesso, però, questo vincolo viene interpretato dall'attore di turno con immotivata severità, da cui deriva un'azione legale che potrebbe essere evitata.
Ad esempio, nella lite in commento, la diatriba riguardava l'uso del cortile comune da parte di un condòmino. Egli era, altresì, proprietario di un esercizio commerciale avente una servitù di passaggio carraio con diritto di sosta per carico e scarico delle merci. Secondo la tesi dell'istante condominio, il convenuto abusava nell'utilizzo del bene e nell'esercizio del suddetto diritto reale.
Ne è scaturito un lungo processo, caratterizzato da ben tre gradi di giudizio e culminato con la recente ordinanza della Cassazione n. 20830 del 30 giugno 2022.
Innanzitutto, però, è opportuno approfondire le circostanze di fatto che hanno fondato il contenzioso de quo.
Servitù di passaggio con diritto di sosta per carico e scarico nel cortile: caratteristiche. Il caso concreto.
In un condominio in Milano, un signore utilizzava il cortile comune in vario modo. Nello specifico lo faceva quale proprietario di un laboratorio, facente parte del fabbricato, nonché quale titolare di un magazzino, estraneo all'edificio.
A quest'ultimo riguardo, l'uso del cortile era giustificato da una servitù di passaggio, carraio e pedonabile, con diritto di sosta e di carico e scarico delle merci.
Ebbene, secondo il condominio, questo signore abusava dei propri diritti. Egli, infatti, aveva apposto delle fioriere e dei pallets nel cortile e parcheggiava nel medesimo a prescindere dalle esigenze legate al magazzino. Tutto ciò contrastava con la legge, col regolamento condominiale e non gli era riconoscibile in base alla citata servitù.
La vicenda, perciò, si spostava prima dinanzi al Tribunale di Milano e poi presso la Corte di Appello del capoluogo lombardo. In entrambi i giudizi, la domanda del condominio era rigettata. Secondo i magistrati, l'uso del cortile in contestazione era legittimo e non c'era stato alcuna violazione al regolamento e tanto meno un abuso alla servitù di cui il convenuto, poi appellato, era titolare.
La questione, perciò, era sottoposta al vaglio della Cassazione. Quest'ultima non individuava alcuna violazione di legge e/o illegittimità nella sentenza oggetto di ricorso. Lo stesso è stato, quindi, rigettato, in quanto, persino, inammissibile.
Uso del cortile comune: è legittimo apporvi fioriere o pallets per le merci?
A proposito del cortile condominiale, allo scopo di valutare la legittimità del suo utilizzo, per granitica interpretazione giurisprudenziale, la norma di riferimento è sempre l'art. 1102 c.c. «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto».
Pertanto, passando al caso concreto, è stato necessario giudicare se il parcheggio delle vetture, e la presenza, nel cortile, delle fioriere e dei pallets, che il condòmino utilizzava per lo scarico e carico delle merci, rappresentavano un uso del bene compatibile con la legge.
Ebbene, la risposta è stata positiva. In nessun caso, le circostanze anzidette impedivano agli altri proprietari il parimenti utilizzo del cortile e tanto meno determinavano un mutamento della destinazione del medesimo «può solo considerarsi, quanto alle fioriere ed ai pallets, che le due fondamentali limitazioni poste dall'art. 1102 c.c. all'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino, ovvero il divieto di alterarne la destinazione e l'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri comproprietari, non impediscono al singolo partecipante, entro i limiti ora ricordati, di servirsi di essa anche per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità, quali, nella specie, come denuncia il ricorrente, la collocazione di oggetti ornamentali o di piattaforme d'appoggio per la movimentazione delle merci (cfr., fra le tante, Cass. Sez. 2, 06/03/2019, n. 6458; Cass. Sez. 2, 05/12/1997, n. 12344; Cass. Sez. 2, 06/05/1988, n. 3376)».
Servitù di passaggio pedonale e carraio: è consentita la sosta?
Nella vicenda in commento, il convenuto era accusato di sostare le proprie vetture nel cortile comune per lungo tempo. Secondo la tesi dell'attore, ciò avveniva indipendentemente dalle esigenze, temporanee, di scarico e carico delle merci.
Ebbene, per la Cassazione, il decritto comportamento era conforme al contenuto del diritto reale in contestazione. La sosta dei veicoli è, infatti, un'attività normale e necessaria per esercitare la servitù secondo le esigenze richieste dalla medesima «nel contenuto normale di una servitù di passaggio pedonale e carraio con diritto di sosta per carico e scarico di merci, stabilita a vantaggio di un immobile destinato ad opificio, rientra anche la facoltà di sostare nel fondo con i mezzi di locomozione adoperati, in quanto attività generalmente necessaria all'esercizio della servitù a norma dell'art 1064 c.c. (Cass. Sez. 2, 26/01/1980, n. 637; Cass. Sez. 2, 19/05/1987, n. 4552; Cass. Sez. 2, 07/06/2018, n. 14820)».
