Nei rapporti di vicinato e, in particolare, in quelli che interessano il condominio, le servitù di passo e di parcheggio sono oggetto di ricorrente contenzioso con espresso riferimento alla esistenza del correlato diritto ma, anche e soprattutto, alle modalità e limiti di esercizio dello stesso nella fruizione da parte dei beneficiari.
Una fattispecie esemplificativa delle problematiche che investono l'argomento è stata portata alla attenzione del Tribunale di Patti (sentenza n.1357 del 04 dicembre 2024).
Nel caso concreto, le contestazioni avanzate hanno ad oggetto l'interpretazione di una clausola del regolamento condominiale trascritto nei registri immobiliari in ragione della quale il diritto al posteggio di un'auto per ciascuna unità abitativa, su una porzione del terreno circostante l'edificio - e precisamente quella situata davanti ad un magazzino facente parte del medesimo condominio - , sarebbe venuto a cessare alla momento della realizzazione di altra area a tale scopo.
Sulla questione, correttamente il Giudicante ha ravvisato indefettibile compiere una disamina del regolamento e delle pattuizioni ivi convenute unitamente ad una attenta e scrupolosa valutazione dello stato e condizione dei luoghi, mediante l'espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio (CTU).
Contenzioso tra proprietari di magazzino e condomini per diritto di parcheggio
I proprietari di un magazzino ubicato al piano terra di un condominio hanno convenuto in giudizio i condomini proprietari degli appartamenti all'interno dello stesso per accertare e sentir dichiarare l'inesistenza del diritto di parcheggio nell'area antistante il loro immobile.
A sostegno della promossa domanda e pretesa, gli attori hanno rappresentato che, sebbene tale diritto fosse previsto in una disposizione del regolamento condominiale, si sarebbe estinto essendo stata costituita, come ivi previsto, altra servitù di medesima natura in una zona limitrofa.
Alcuni convenuti si sono costituiti in giudizio chiedendo il rigetto della domanda all'uopo esponendo che il diritto al parcheggio sulla zona de qua non sarebbe venuto meno poiché non è stata realizzata altra area adeguata a ciò destinata e, per l'effetto, hanno svolto domanda riconvenzionale per accertare e dichiarare che sullo spazio davanti al magazzino permane(va) tale vincolo.
Al contempo, i medesimi convenuti hanno chiesto al Tribunale la cessazione da parte degli attori di qualsivoglia contegno pregiudizievole in relazione all'esercizio del loro diritto al parcheggio.
Gli altri condomini convenuti non si sono costituiti e sono stati dichiarati contumaci.
Il Tribunale, previo esperimento di CTU, ha rigettato integralmente la domanda formulata dagli attori, accogliendo quelle riconvenzionali dei convenuti, per i motivi in appresso illustrati.
Via libera alla costituzione delle servitù di parcheggio
Costituzione volontaria di servitù di parcheggio
In via preliminare, è appropriato ricordare che, per quanto concerne il contenuto della servitù, l'art. 1027 Cod. Civ. dispone che «La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario [1072]».
In proposito, è confacente evidenziare che il dettano normativo sopra richiamato non esclude la costituzione di una servitù volontaria, per convenzione intervenuta in autonomia tra le parti, come quella di parcheggio in esame riportata nel regolamento.
Sulla questione, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno riconosciuto che «In tema di accertamento della costituzione, mediante convenzione, di servitù di parcheggio, l'interpretazione del titolo, consistente nella ricerca e individuazione della volontà dei contraenti, determina un apprezzamento di merito incensurabile in sede di legittimità» (Cassazione civile sez. un., 13/02/2024, n.3925).
Sotto tale profilo, è chiaro che, nella fattispecie de qua, risultano soddisfatti i presupposti per la ammissibilità della costituzione di una servitù di tale natura poiché la possibilità di parcheggiare un veicolo comporta, senza alcun dubbio, un vantaggio sicuro per il fruitore e, altresì, per il fondo dominante una certa utilitas, stante la vicinanza dello stesso con le abitazioni.
Nella presente controversia, quindi, tali requisiti sono adempiuti, trattando della facoltà riconosciuta ai condomini di un appartamento nel condominio di parcheggiare una auto nella area antistante il magazzino ubicato all'interno dello stesso.
Ebbene, nel regolamento detta servitù è circoscritta ad un periodo di tempo in quanto è condizionata alla realizzazione di un'altra zona con la medesima destinazione.
Dalle indagini e risultanze della consulenza tecnica d'ufficio disposta e resa nel corso del giudizio, è emerso che il nuovo parcheggio, seppur attuato negli anni settanta, ad oggi, risulta essere circoscritto ad una minima porzione della superficie su cui avrebbe dovuto insistere e, dunque, non idoneo ad assumere e ritenere avverata la condizione posta dal regolamento per la cessazione della servitù.
Ad avviso del Giudicante, la servitù per cui è causa, è rimasta quiescente, riattivandosi con il venir meno della possibilità di utilizzo della zona di parcheggio indicata come alternativa, potendosi estinguere solo per prescrizione del termine di cui all'art. 1073 Cod. Civ., ovvero per non uso ventennale.
Invero, in aderenza ad indirizzo consolidato della Giurisprudenza «Le servitù volontarie, a differenza di quelle coattive che si estinguono con il venir meno della necessità per cui sono state imposte, non si estinguono con il cessare della "utilitas" per la quale sono state costituite, ma vengono meno soltanto per confusione, prescrizione o quanto siano stipulate nuove pattuizioni, consacrate in atto scritto, che ne modifichino l'estensione o le sopprimano» (Cassazione civile sez. II, 11/11/1994, n.9492).
Posto quanto sopra osservato ed argomentato, la domanda avanzata dagli attori risulta palesemente priva di fondamento mentre merita accoglimento la domanda riconvenzionale formulata dai convenuti in relazione al loro diritto al parcheggio.
Parimenti, è legittima la domanda svolta, sempre in via riconvenzionale, dai convenuti, avente ad oggetto la richiesta di inibitoria da condotte ostruzionistiche o pregiudizievoli da parte degli attori in ordine al loro diritto di parcheggiare.
Alla luce delle risultanze assunte, la sentenza emessa dal Tribunale di Patti è giusta e coerente con i principi di diritto esposti in materia.
