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È compatibile la stipula di un contratto di locazione su un'area di proprietà condominiale ma gravata da una servitù di passaggio?
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È compatibile la stipula di un contratto di locazione su un'area di proprietà condominiale ma gravata da una servitù di passaggio?

Sfratto per morosità di immobile condominiale e servitù di passaggio a uso pubblico

Avv. Giuseppe Zangari  

La vicenda. La sentenza prende le mosse da un ordinario sfratto per morosità promosso in relazione a un contratto di locazione avente ad oggetto un'edicola sita su un'area di proprietà di un condominio.

Singolari sono invece le eccezioni del conduttore che si oppone alla convalida, poiché questi sostiene dapprima che il contratto è inesistente dal momento che l'area occupata è oggetto di concessione demaniale a fronte di un canone versato al Comune, e in seguito, nella memoria integrativa concessa nell'ambito del giudizio conseguente all'opposizione allo sfratto, che il contratto è nullo per mancanza di volontà delle parti e/o per indeterminabilità e/o impossibilità dell'oggetto. Non sono invece riportate le controdeduzioni del condominio-locatore.

Breve panoramica sulle servitù di passaggio

Breve focus sulla servitù di passaggio

La sentenza.L'opposizione alla convalida è respinta poiché i motivi di nullità del contratto sono ritenuti infondati(Trib. Bologna, n. 280/2019).

La sentenza chiarisce anzitutto che l'area oggetto di causa non è di proprietà demaniale, ossia non rientra nel novero dei beni immobili o delle universalità di mobili che, ai sensi dell'art. 822 c.c., appartengono a enti pubblici territoriali come lo Stato, le Regioni, le Province e i Comuni.

Si evidenzia, al contrario, che nella memoria integrativa lo stesso opponente ha ammesso che l'area appartiene al condominio, facendo altresì venire meno ogni questione inerente la supposta indeterminatezza dell'oggetto del contendere.

Passaggio coattivo, passaggio necessario e servitù quali differenze?

Quanto invece alla circostanza che il conduttore sia tenuto a versare un canone di concessione, il Tribunale sottolinea che l'area, pur essendo di proprietà del condominio, è gravata da una servitù di passaggio a uso pubblico e che il Comune ha accettato di mantenere l'edicola, pur costituendo essa un ostacolo alla piena circolazione della collettività su detta area, proprio in virtù dell'incasso di un corrispettivo.

E dal momento che il titolo costitutivo della servitù fa salvi i diritti di terzi,risulta compatibile, e dunque legittimo, il diritto in capo al condominio proprietario di concedere il bene in locazione.

 Continua [...]

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