La Corte d'Appello di Milano, con la sentenza n. 2450 del 24 luglio 2023, ha stabilito che è legale costruire una serra sul lastrico solare a uso esclusivo, anche se la stessa differisce dall'opera autorizzata dal regolamento condominiale solo per aspetti funzionali e non strutturali.
Secondo il collegio meneghino, quindi, è legittimo che il condomino che beneficia dell'uso esclusivo del lastrico possa edificarvi una serra bioclimatica, di tipologia diversa da quella originariamente contemplata nel regolamento. Analizziamo la vicenda nel dettaglio.
Serra bioclimatica sul lastrico solare a uso esclusivo: non è un'opera illecita. Fatto e decisione
Il condominio conveniva in giudizio il proprietario dell'ultimo piano per aver realizzato, sul lastrico solare di cui era usuario esclusivo, alcune opere illegittime, non autorizzate dall'assemblea né dal regolamento condominiale.
Nello specifico, trattavasi della «formazione di due strutture in profilati d'acciaio tubolare per la realizzazione di due serre su rispettivi massetti al rustico, in sopraelevazione del pavimento dei due terrazzi in uso esclusivo».
Orbene, secondo l'attore il condomino convenuto avrebbe edificato una tipologia di serra differente da quella autorizzata all'interno del regolamento.
Secondo la tesi difensiva, la norma del regolamento condominiale che prevedeva la facoltà, per l'utilizzatore esclusivo del lastrico solare, di realizzare, tra le altre opere, «gazebi e serre», non sarebbe stato applicabile al caso in esame, ove il condomino aveva invece realizzato delle serre bioclimatiche, opera che non poteva dirsi compresa nel concetto di "serra" utilizzato all'epoca della stesura del regolamento, quando le serre bioclimatiche nemmeno erano previste.
(Per inciso: a differenza delle serre tradizionali, una serra bioclimatica utilizza sistemi di regolazione ambientale, come la ventilazione naturale e il controllo della temperatura, per mantenere le condizioni ottimali per le piante).
Stante la diversità tra le serre previste dal regolamento e quelle bioclimatiche, l'opera non avrebbe potuto, secondo la prospettazione dell'appellante, essere considerata conforme al regolamento.
La Corte d'Appello di Milano, con la sentenza n. 2450 del 24 luglio 2023, ha ritenuto di non poter condividere le conclusioni del condominio.
Va innanzitutto rilevato come il regolamento condominiale prevedesse espressamente la facoltà dell'utilizzatore della porzione del terrazzo di copertura di realizzare, se consentito dalle autorità comunali, "gazebi e serre", precisando che i lavori e le opere dovevano intendersi autorizzati.
In base a tale disposizione regolamentare, il Consulente tecnico d'ufficio ha ritenuto che la realizzazione di due serre sul terrazzo in uso esclusivo fosse conforme alla disposizione regolamentare ora richiamata e non richiedesse alcuna ulteriore autorizzazione da parte del condominio, stante l'autorizzazione preventiva prevista nel medesimo regolamento per dette opere.
In effetti, è indubbio che una serra bioclimatica sia un'opera funzionalmente diversa da quella di serra come normalmente intesa, ovvero quale un locale a vetri chiuso, adibito alla coltivazione o al ricovero di specie vegetali che necessitano di particolari condizioni climatiche per la loro crescita.
Tuttavia, la norma regolamentare di cui si discute non contiene alcun riferimento ad aspetti funzionali del manufatto denominato "serra", manufatto che il condominio non ha dimostrato presentasse significative differenze, sotto l'aspetto architettonico e l'impatto volumetrico, da una serra bioclimatica, né che pregiudicasse alcun diritto condominiale, limitandosi ad allegare la diversità funzionale dei manufatti, aspetto che però, di per sé, non consente di ravvisare il contrasto con il regolamento condominiale alla luce del tenore letterale del medesimo.
Lastrico solare: è pertinenza?
Secondo il collegio milanese, l'aspetto funzionale può eventualmente venire in rilievo sotto un diverso profilo, ovvero quello delle tabelle millesimali, ove la proprietà del condomino convenuto, in caso di ultimazione delle opere, presentasse un mutamento d'uso dell'immobile esistente.
Serra sul lastrico solare: considerazioni conclusive
La sentenza della Corte d'Appello di Milano appena commentata appare rispettosa dei principi espressi dalla precedente giurisprudenza.
Per la precisione, è orientamento consolidato quello secondo il quale i divieti contenuti nei regolamenti di natura contrattuale, per essere validi, devono essere espliciti e non lasciare adito a dubbi.
Secondo la Suprema Corte (Cass., n. 21307/2016), dal momento che il regolamento incide sul potere del proprietario di godere e disporre del proprio bene, è necessario che la formulazione sia perspicua e che le attività vietate siano indicate espressamente.
In buona sostanza, la clausola che contenga limiti e divieti deve essere chiara, esplicita e incontrovertibile, in quanto non sono ammesse interpretazioni di carattere estensivo o analogico.
