Con ordinanza emessa in data 23.2.2025, il Tribunale di Bolzano, confermava il decreto inaudita altera parte emesso contro la resistente-amministratrice, per aver commesso rilevanti irregolarità nella gestione dei conti del condominio, cagionando significativi ammanchi di gestione, con il sequestro di beni immobili, mobili e denaro.
Il sequestro conservativo ex art. 671 c.p.c. veniva emesso dal giudice altoatesino al fine del ristoro del pregiudizio economico causato dall'amministratrice, anche considerando le formalità pregiudizievoli a carico dei beni della resistente e l'apparente sussistenza di ulteriori debiti anche di altri condominii.
Accezione di sequestro conservativo
Si tratta di uno strumento processuale cautelare che fornisce una tutela immediata e provvisoria del diritto di credito, che si realizza mediante la sottrazione dei beni, mobili o immobili, alla libera disponibilità del debitore e la successiva esecuzione forzata, nel caso in cui l'esistenza del diritto riconosciuto in via cautelare venga accertata nella causa di merito.
La finalità del sequestro è duplice: da un lato rendere inefficaci nei confronti del creditore sequestrante gli atti di disposizione del bene compiuti dopo il sequestro dal debitore (Cass. civ. sez. III, n. 6 giugno 2019, n. 15309), dall'altro di garantire, tramite la custodia, la materiale permanenza del bene nel patrimonio del debitore, affinchè il creditore risultato vincitore nel giudizio di merito possa aggredirlo.
In buona sostanza, il sequestro conservativo consiste in un "pignoramento anticipato" in quanto lo stesso viene eseguito nelle stesse forme del pignoramento e, in casi di sentenza di condanna esecutiva, viene convertito in pignoramento in via automatica. Pertanto i limiti della sequestrabilità sono gli stessi della pignorabilità.
Per completezza, la norma (art. 671 c.p.c.), viene dettata nell'esclusivo interesse del creditore alla conservazione dell'integrità del patrimonio del debitore, nei limiti dell'ammontare del credito, in ragione del fatto che su tale patrimonio che il detto creditore (condominio), farà valere coattivamente le proprie ragioni.
Nella fattispecie in disamina, sicuramente sussistono i presupposti per il sequestro, in particolare il fumus boni iuris, poiché l'amministratrice avrebbe ammesso le condotte distrattive ed irregolari nella gestione delle risorse economiche del Condominio ricorrente, in virtù di due email che confermavano la responsabilità e la stessa chiedeva di evitare nei propri confronti una denuncia-querela.
Sotto il profilo del periculum in mora, veniva constatato la possibile di vendita di una propria unità immobiliare da parte dell'amministratrice, e la presenza di un decreto ingiuntivo contro la debitrice emesso in favore di altro creditore (Trib. Firenze 10 gennaio 2022)
Posto ciò, sicuramente fondato il timore di parte ricorrente di perdere le garanzie del proprio credito e, di conseguenza, condivisibile la decisione del Tribunale di Bolzano di emettere decreto inaudita altera parte del sequestro e la successiva conferma con ordinanza.
Rigetto della richiesta di compensazione del compenso dell'amministratrice
La resistente, nella sua costituzione, chiedeva al giudicante la possibilità di compensare il compenso maturato nell'esercizio della propria attività di amministratrice di condominio, col maggior debito prodotto in virtù della mala gestio.
Va evidenziato che l'amministratore di condominio è l'organo esecutivo del condominio. Il codice civile disciplina in modo completo, ai sensi dell'art. 1129 c.c. la nomina, la conferma e revoca dell'amministratore di condominio.
L'amministratore è da considerarsi mandatario con rappresentanza della compagine condominiale, ed il rapporto intercorrente tra il capo condomino ed il condominio è disciplinato dalle norme degli artt. 1703 e ss c.c. afferente il contratto di mandato.
Il compenso dell'amministratore rappresenta una tra le voci di spesa più discusse e controverse all'interno dei rapporti condominiali, unitamente alle anticipazioni.
Per il compenso dovuto dal capo condomino, intesa come spesa carico del condominio, costituisce una componente di bilancio condominiale, alla cui approvazione l'assemblea condominiale provvede in sede di delibera di approvazione del consuntivo di spesa (Cass. civ. sez. II, 21 giugno 2023, n. 17713; Cass. civ. sez. II, 21 settembre 2017, n. 21966).
In tale senso, condivisibile quanto pronunciato dal giudice il quale ha evidenziato che difficilmente saranno dovuti compensi alla resistente in relazione alla propria attività di amministratrice, dati i molteplici e rilevanti inadempimenti che paiono emergere dagli atti, e che quindi gli importi originariamente pattuiti a titolo di compenso non potranno essere conteggiati al fine di ritenere ridotto il debito della professionista.
Sicchè alla resistente, vista la situazione di grave confusione ed incertezza in merito alla contabilità condominiale, determinate dalle sue condotte illegittime, non potrà essere riconosciuto alcun compenso.
Querela per appropriazione indebita
Il condominio-resistente avrebbe potuto sporgere nei termini di legge denuncia querela tempestivamente per il reato di appropriazione indebita aggravata, da parte dell'amministratore subentrante, vista la confusione del patrimonio condominiale con quello dell'amministratrice uscente (Cass. pen. sez. II, 20 novembre 2024, n. 44374; Cass. civ. 17 gennaio 2022, n. 1725).
Sequestro preventivo in condominio: la convocazione va al custode o al proprietario?
Riflessioni finali sul provvedimento cautelare adottato dal Tribunale competente.
E' in toto condivisibile quanto sostenuto dal Tribunale altoatesino nell'ordinanza di sequestro conservativo emesso, a conferma del decreto inaudita altera parte, in accoglimento del ricorso (con il prosieguo nel merito del giudizio), posto che va sempre tutelato il patrimonio condominiale e dei condomini, alla luce dell'inadempimento commesso dall'amministratore in carica, le cui condotte distruttive, illegittime ed irregolari hanno creato una grave confusione ed incertezza in merito alla contabilità condominiale.
