Nell'ambito della impugnazione delle delibere adottate dalla compagine condominiale in sede di assemblea, occorre ricordare che il nostro ordinamento ha riconosciuto i vizi di annullabilità, quale categoria generale, configurando quelli inerenti la nullità come residuale e, per l'effetto, circoscritta alla ricorrenza di specifiche ipotesi.
In ragione di tale assunto, possiamo, dunque affermare, per esclusione, la sussistenza di un vizio di annullabilità in tutti i casi in cui non ricorrano gli elementi che integrano un vizio di nullità, quali (i) la assoluta carenza degli elementi costitutivi essenziali della delibera (la volontà della maggioranza, l'oggetto o la causa), (ii) la impossibilità materiale o giuridica dell'oggetto della delibera che si manifesta, nella prima ipotesi, quando non è concretamente attuabile mentre, nella seconda, se esorbita le proprie attribuzioni, oppure (iii) la illiceità della delibera, ovvero quando la decisione è contraria a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume.
Al contempo, per opportuna e doverosa chiarezza espositiva, è utile rammentare che, nel caso di vizio che comporti l'annullabilità della delibera, sono legittimati a promuovere impugnazione, entro il termine perentorio di trenta giorni dalla conoscenza della stessa, come prescritto ex art. 1137 Cod. Civ., coloro che hanno espresso voto contrario o erano assenti nonché gli astenuti.
Diversamente, per quanto attiene al vizio di nullità, la relativa impugnazione non soggiace a termini di decadenza e può essere proposta da chiunque vi abbia interesse e, anche, rilevata d'ufficio dal Giudice.
Tanto premesso, sempre per una compiuta disamina dell'argomento, è confacente precisare che la delibera assunta in sede di assemblea è immediatamente esecutiva, motivo per cui i suoi effetti possono esplicarsi dal giorno successivo alla sua adozione.
In ragione di ciò, appare, quindi, importante promuovere istanza motivata di sospensione della delibera, unitamente alla impugnazione, per interrompere la sua esecuzione e gli effetti pregiudizievoli che potrebbero derivarne qualora venga, successivamente, annullata.
Mediazione e sostituzione della delibera
Come noto, l'impugnazione delle delibere assembleari si promuove depositando domanda di mediazione, essendo l'esperimento di tale procedura obbligatorio in materia di condominio.
Sovente, al ricevimento dell'invito alla partecipazione alla mediazione, l'amministratore convoca l'assemblea per decidere sulle determinazioni da assumere in merito, sia con rifermento alla adesione che all'oggetto del contendere:
Sul punto, è doveroso evidenziare che, con la entrata in vigore della Riforma Cartabia (30 giugno 2023), l'amministratore può aderire alla mediazione anche in assenza di un preventiva autorizzazione che sarà necessaria solo in merito alla decisione di conciliare o accettare la proposta del mediatore.
In pendenza del procedimento di mediazione, non è raro che qualora il vizio di annullabilità dedotto investa la mancata o ritardata convocazione del condomino che ha impugnato la delibera, l'amministratore convochi un'altra assemblea per "rimediare" all'errore di tal guisa sostituendo la precedente delibera ed assumendone una nuova esente da vizi formali.
Parimenti, la medesima situazione si può verificare nel caso in cui sia stato commesso un errore palese nel piano di riparto del bilancio e, quindi, imputata una quota di pagamento ad un condomino in misura maggiore a quella dovuta, per cui l'amministratore potrà procedere, anche qui, alla rettifica convocando una nuova assemblea nella quale potrà essere adottata una nuova delibera in sostituzione della precedente.
In queste ipotesi, se la delibera sostitutiva di quella impugnata interviene nel corso della mediazione non può essere pronunciato l'annullamento della delibera, essendo stata sostituita con altra conforme alla legge, e si potrà procedere unicamente alla dichiarazione di cessazione della materia del contendere e la querelle potrà permanere per quanto attiene alle competenze e spese legali.
A conforto, si riporta una pronuncia esemplificativa del principio sopra richiamato «Nelle controversie aventi ad oggetto l'impugnazione di delibere assembleari si verifica la cessazione della materia del contendere ogni qual volta l'assemblea di condominio, regolarmente convocata, abbia provveduto ad emettere una nuova delibera sui medesimi argomenti oggetto di impugnazione producendo sostanzialmente un atto sostitutivo di quello impugnato in quanto invalido» (Tribunale Napoli sez. VI, 07/02/2022, n. 1316).
Conseguenze dell'annullamento della delibera condominiale
Qualora la impugnazione non si risolva in sede di mediazione e sia introdotta azione giudiziale nel caso di sostituzione, medio tempore, della delibera, la decisione del Giudice interesserà solo la condanna al pagamento delle spese e competenze di lite, in aderenza al principio della soccombenza, per le medesime ragioni sopra rilevate.
Diversamente, se il giudizio prosegue senza alcuna sostituzione, in caso di accoglimento della domanda di annullamento, la relativa e conseguente pronuncia avrà natura costitutiva ed efficacia retroattiva ex tunc, ovvero dal momento della assunzione della decisione da parte della assemblea.
Ne deriva che la sentenza di annullamento rende priva di effetti la delibera condominiale oggetto di impugnazione sino dalla sua adozione, determinando la rimozione di tutti gli effetti nel frattempo prodotti.
Sotto tale profilo, è doveroso sottolineare che l'apprezzamento del Giudice non da luogo ad un sostituzione della delibera ma individua esclusivamente i precetti da rispettare per la adozione di una valida.
A conferma, appare appropriato riportare l'orientamento costante della Giurisprudenza di Legittimità in aderenza alla quale «L'efficacia preclusiva e precettiva del giudicato di annullamento di una delibera condominiale è meramente negativa, in quanto essa pone soltanto un limite all'esercizio dell'attività di gestione dell'assemblea, impedendole di riapprovare un atto affetto dagli stessi vizi, atto che sarebbe altrimenti a sua volta invalido; la sentenza di annullamento resa ai sensi dell'art. 1137 c.c. ha, inoltre, effetto nei confronti di tutti i condomini, anche qualora non abbiano partecipato direttamente al giudizio di impugnativa promosso da uno o da alcuni di loro, ma con riguardo alla specifica deliberazione impugnata» (Cassazione civile sez. II, 29/01/2021, n.2127)
La motivazione del Giudicante dovrà, dunque, esemplificare ed argomentare le ragioni che lo hanno condotto ad affermare la sussistenza del vizio che comporta e giustifica la pronuncia di annullamento in virtù della cosiddetta tutela "demolitoria" di cui all'art. 1137 Cod. Civ.
Mediazione in condominio. Quali sono i requisiti di procedibilità?
Obblighi e azioni post annullamento della delibera
In primo luogo, la sentenza di annullamento comporta il dovere da parte dell'amministratore di aggiornare il registro dei verbali, in conformità alla prescrizione di cui all'art. 1130, comma VII, Cod. Civ., riportando e segnando la stessa sul verbale a cui si riferisce in considerazione dell'efficacia retroattiva come sopra rilevato.
Contestualmente, l'amministratore è tenuto a rendere noto l'esito del giudizio alla assemblea dei condomini per l'adozione di una nuova delibera in conformità ai criteri dettati dalla sentenza sia al fine di esaminare una eventuale impugnazione.
Nel caso di annullamento di deliberazioni del condominiale che hanno ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese ed oneri relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni, in quanto adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dal regolamento, sia pur senza modificarli, a seguito della pronuncia l'amministratore dovrà convocare l'assemblea e procedere alla assunzione di delibera in conformità ai medesimi.
Se, nelle more del giudizio, in assenza di sospensione della delibera, sono stati effettuati pagamenti, l'amministratore sarà tenuto a procedere al ricalcolo delle quote ed operare effettuare richieste di integrazioni e rimborsi (indicando debiti/crediti di ogni singolo condomino) per ristabilire la correttezza delle imputazioni e dei versamenti.
Se per il recupero delle somme oggetto di errato riparto era stata promossa azione esecutiva nei confronti del condomino che ha impugnato la delibera, al medesimo dovranno essere restituite anche le maggiori somme corrisposte per interessi e spese di lite oltre all'eventuale ulteriore pregiudizio o danno subito in conseguenza della stessa.
