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Se per comprare un appartamento mi avvalgo di due agenti immobiliari poi il compenso spetta al primo o al secondo o ad entrambi?

La Cassazione conferma che si può realizzare, nel minor tempo possibile, un'operazione immobiliare (vendita o locazione) affiancando ad un mediatore uno o diversi intermediari
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Infatti, né il codice civile, né la legislazione speciale prevedono l'incompatibilità di una pluralità di mediatori rispetto al medesimo affare.

La regola, piuttosto, è esattamente di segno diverso, cioè nel senso dell'ammissibilità di una pluralità di mediatori, secondo quanto prevede espressamente la norma dell'art.1758 c.c., la quale stabilisce che se l'affare è concluso per l'intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto ad una quota della provvigione.

Tale disposizione normativa si pone in linea di massima coerenza con le altre norme dettate in materia di mediazione, confermando che la libertà dell'intermediato di usufruire dell'opera del mediatore ricomprende anche la facoltà di sostituire o affiancare ad esso un altro (o altri) mediatori

Acquisto di un appartamento con più mediatori: il tipo di intervento ammesso

Il diritto alla divisione della provvigione può certamente sorgere quando più mediatori abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, ma giovandosi l'uno dell'attività espletata dall'altro, alla conclusione dell'affare, in modo da non potersi negare un nesso obiettivo tra i loro interventi e la conclusione dell'affare.

In altri termini la legge ammette la possibilità di affidarsi a due o più mediatori che agiscano in modo congiunto o distinto, contemporaneo o successivo, concordato o autonomo, in base allo stesso incarico o a più incarichi.

In ogni caso l'affidamento successivo del medesimo incarico ad altro mediatore non costituisce un comportamento concludente volto a revocare l'incarico originario nei confronti del primo, ma solo determina, nell'ipotesi in cui l'affare sia concluso in dipendenza dell'attività svolta da entrambi i mediatori, l'obbligo del cliente di pagare una quota della provvigione a ciascuno degli intermediari.

Si noti, però, che nell'ipotesi di intervento successivo di più mediatori, ai fini del sorgere del diritto alla provvigione, l'opera del primo mediatore (che non abbia condotto a termine l'affare ma abbia messo in relazione le parti) è influente sulla conclusione del contratto di compravendita ove questo sia la conseguenza prossima o remota dell'attività non solo del secondo, ma anche del primo mediatore.

In altri termini, proprio perché nell'ipotesi di concorso in tempi diversi di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto alla provvigione in ragione del proprio apporto causale alla conclusione dell'affare, non è sufficiente per escludere il diritto alla provvigione del primo la considerazione che per effetto della sola attività di questi l'affare non si è concluso.

Infatti la presenza di un successivo mediatore dimostra che l'attività del primo non è stata da sola sufficiente a concludere l'affare.

Responsabilità professionale dell'agente immobiliare

Tuttavia se il secondo mediatore interviene, non riproponendo ab origine l'attività di mediazione nei confronti del soggetto con cui l'affare sarà concluso, ma ripartendo dalle posizioni già raggiunte dal precedente mediatore e, quindi, avvalendosi della messa in relazione tra le parti, già effettuata da quest'ultimo per quanto infruttuosamente, va ritenuto che l'attività posta in essere da entrambi i mediatori abbia concorso alla conclusione dell'affare.

Non sussiste, al contrario, il diritto al compenso del primo mediatore quando, dopo una prima fase di trattative avviate senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare per effetto d'iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intermediario.

Il criterio di ripartizione della provvigione: le ultime dalla Cassazione

Per espressa previsione della disposizione dell'art.1758 c.c., ciascun mediatore ha diritto al pagamento di una quota della provvigione, rapportata all'entità e all'importanza dell'attività svolta dai singoli intervenuti.

Ciò significa che, in armonia, d'altro canto, con la disciplina di diritto comune il credito dei vari mediatori non è solidale, cioè ciascuno può pretendere dal cliente solo la sua quota.

Per quanto sopra non si potrà applicare la norma dell'art.1310 c.c., sicché l'interruzione della prescrizione da parte di uno dei mediatori che reclama la sua quota non opera anche in favore degli altri; qualora poi uno dei mediatori sia abusivo (e, quindi, non possa ottenere alcun compenso), gli altri colleghi potranno percepire la maggior quota che avrebbero potuto pretendere senza la partecipazione del "falso" mediatore; l'intervento di più mediatori nell'affare non attribuisce, peraltro, ad ognuno di essi il diritto ad una quota eguale di provvigione, dovendo la misura di detta quota essere, invece, rapportata all'entità ed all'importanza dell'opera prestata da ciascuno dei mediatori intervenuti.

Ove l'entità dell'efficienza concausale dell'opera dei singoli mediatori non sia dimostrata, secondo apprezzamento di fatto spettante al giudice del merito, la ripartizione della provvigione tra i più mediatori deve essere fatta in parti uguali (Cass. civ., Sez. II, 31/08/2022, n. 25648).

Sentenza
Scarica Cass. 31 agosto 2022 n. 25648

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