In caso di approvazione di opere di manutenzione straordinaria la deliberazione assembleare è radicalmente nulla ove non sia stato contemporaneamente costituito il fondo speciale previsto dall'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. in relazione ai pagamenti dovuti pro quota dai singoli condomini per il saldo del corrispettivo pattuito con l'impresa appaltatrice. E detta nullità può ovviamente anche essere sollevata d'ufficio dal giudicante.

Questo quanto evidenziato dal Tribunale di Macerata nella recente sentenza n. 282 dello scorso 14 aprile 2025.

Impugnazione della delibera per mancanza del fondo speciale

Nel caso in questione era stata impugnata la delibera con cui l'assemblea aveva approvato una serie di interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico, all'isolamento termico delle superfici opache verticali e inclinate dell'involucro dell'edificio, all'efficientamento energetico e alla riqualificazione delle facciate e dei terrazzi.

Il Tribunale di Macerata ha sottolineato che l'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. configura un'ulteriore condizione di validità delle delibere di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c. La norma in esame è volta, quindi, alla tutela dell'interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione condominiale, nonché dell'interesse del singolo condomino a veder escluso il proprio rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi, secondo quanto disposto dal comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c.

Secondo la Suprema Corte (Cass. Civ., Sez. II, 5 aprile 2023, n. 9388), va considerata nulla la delibera assembleare maggioritaria, avente un contenuto contrario all'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., che decida di soprassedere dall'allestimento del fondo speciale per l'approvazione di lavori di manutenzione straordinaria dello stabile, pur ove abbia ricevuto il consenso dell'appaltatore, in quanto potenzialmente pregiudizievole per ciascuno dei partecipanti, oltre che per le esigenze di gestione condominiale.

E, secondo il Tribunale di Macerata, tale adempimento non viene meno neppure in riferimento a lavori finanziati con c.d. superbonus. Di qui il rilievo d'ufficio della nullità della delibera impugnata.

Sostituzione centrale termica condominiale: serve il fondo speciale

Importanza del fondo speciale contro la morosità condominiale

L'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. - come modificato dalla legge n. 220/2012 e dal successivo art. 1, comma 9, lett. d), del d.l. 23 dicembre 2013, n. 145, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2014, n. 9, che ha aggiunto la seconda parte della disposizione - prevede che l'assemblea dei condomini provveda "alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti".

Questa disposizione riveste un ruolo molto importante nel complessivo disegno del Legislatore di contrasto al grave fenomeno della morosità condominiale. In questo contesto lo strumento del fondo speciale gode di un posto di rilievo, in quanto rappresenta la soluzione per assicurare allo stesso tempo sia ai condomini sia ai fornitori la corretta esecuzione del contratto di appalto.

Infatti nell'obbligare i condomini a precostituire in un fondo vincolato le somme necessarie a far fronte alle obbligazioni assunte dal condominio dovrebbe eliminarsi alla radice il rischio che alla fine dei lavori manchino i fondi necessari per saldare il fornitore, evitando quindi tutte le immaginabili conseguenze negative: possibile stallo dei lavori, avvio di iniziative giudiziarie contro i condomini volte al recupero del credito (con i numerosi dubbi pratici derivanti dalla questione della natura solidale o parziaria delle obbligazioni condominiali), rischi di tenuta per la compagine condominiale dovute al possibile sommarsi di iniziative di recupero forzoso del credito avviate dall'amministratore e dai terzi creditori.

La parte a cui tale disposizione intende fornire tutela è anche l'impresa appaltatrice, che sconta invece le difficoltà in tema di recupero dei crediti insoluti derivanti dall'applicazione del principio della parziarietà nella responsabilità dei condomini verso i terzi.

Deve quindi accogliersi con favore l'orientamento assunto dalla giurisprudenza sulla nullità della deliberazione assembleare che approvi degli interventi di manutenzione straordinaria o delle innovazioni senza la contestuale costituzione del fondo speciale.

Sono ormai numerose le sentenze di merito - alle quali, come visto, ha fatto seguito anche la Suprema corte - che interpretano la disposizione di cui all'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. norma di carattere imperativo, finalizzata a tutelare i diritti di credito dei terzi fornitori del condominio e dei condomini che abbiano versato la propria quota di spese comuni.

Ricordiamo, ad esempio, le decisioni del Tribunale di Modena (16 maggio 2019, n. 763), del Tribunale di Udine (17 gennaio 2018), del Tribunale di Milano (30 maggio 2017, n. 6132) e più di recente del Tribunale di Bergamo (22 giugno 2023), alle quali hanno fatto seguito molte altre sentenze.

L'importanza di questi provvedimenti si apprezza ancora di più in ragione del fatto che nella pratica quotidiana la consapevolezza da parte degli amministratori e dei condomini della doverosità di questo adempimento continua ancora a essere alquanto scarsa.