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Scritte in facciata, che fare?
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Scritte in facciata, che fare?

Dalla responsabilità penale al riparto spese

Avv. Caterina Tosatti  

Fenomeno ormai comune, tanto da passare quasi inosservato, il vandalismo che affligge sia i beni pubblici che gli edifici privati costringe i proprietari degli stessi a continue opere di ripulitura e ripristino.

Cerchiamo di vedere, dal punto di vista del Condominio, cosa può essere fatto.

Scritte in facciata. Prevenire è meglio che curare

Già, ma come si può prevenire un atto che deriva dalla volontà imprevedibile di un terzo - il vandalo?

Ad esempio, eseguendo una modifica parziale alla copertura della facciata condominiale - nel caso che ci interessa - con vernice apposita, che permetta di eliminare eventuali graffiti o altro con una semplice operazione di lavaggio.

Anche la videosorveglianza della facciata è una tra le possibili opzioni - invitiamo il lettore a scorrere i molti contributi in materia di videosorveglianza, condominio e privacy presenti su questa rivista.

Ripartizione spese per facciata interna del condominio

Scritte in facciata. Quale responsabilità

Chi danneggia una facciata condominiale (con graffiti, scritte oppure atti vandalici anche più gravi) potrebbe andare soggetto alla contestazione del reato di danneggiamento aggravato.

Il reato di danneggiamento è previsto dall'art. 635 c.p. come la condotta di «Chiunque distrugge, disperde, deteriora o rende, in tutto o in parte, inservibili cose mobili o immobili altrui con violenza alla persona o con minaccia ovvero in occasione del delitto previsto dall'articolo 331 [interruzione di un pubblico servizio, N.d.A.]»; con il D. Lgs. 15 gennaio 2016, n. 07, esso ha subito la c.d. 'depenalizzazione', cioè per alcune fattispecie è stato destituito della qualifica di reato e viene punito con sanzioni pecuniarie.

Tuttavia, per ciò che ci interessa, l'art. 635 c.p., 2° comma, prevede che costituisca danneggiamento aggravato, pure in assenza di violenza o minaccia oppure a prescindere dall'interruzione di un pubblico servizio, la condotta di chi distrugge, disperde, deteriora o rende, in tutto o in parte, inservibili altre delle cose indicate nel numero 7 dell'articolo 625 c.p., cioè cose esposte per necessità o per consuetudine o per destinazione alla pubblica fede; si tratta di quelle cose (mobili o immobili) che si trovano a possibile contatto con un numero indefinito e non determinabile di persone e questo per una causa specifica causa oppure per necessità o ancora per consuetudine o per destinazione naturale.

Ovviamente, benchè ci stiamo occupando, nel presente contributo, di facciate, possiamo ritenere beni esposti alla pubblica fede tutti quei manufatti esistenti nel perimetro condominiale immediatamente e direttamente accessibili a chiunque, quali portoni, cancelli, muri perimetrali, etc.

Il reato di danneggiamento aggravato è punito con la reclusione da 6 mesi a 3 anni; il reato di danneggiamento semplice è invece punito con la sanzione pecuniaria da Euro 100,00 ad Euro 8.000,00.

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In quanto si tratta di reato aggravato, lo stesso è procedibile d'ufficio: ciò significa che non è necessario sporgere querela nel termine di 3 mesi da quanto si ha avuto conoscenza del danneggiamento, ma si può portare la commissione del reato a conoscenza della Procura tramite un semplice esposto.

Se ne può escludere la configurabilità ogni qual volta il danno cagionato sia così esiguo da risultare irrilevante (Cass., Sez. II penale, sent. 02 dicembre 2011, n. 4481).

Scritte in facciata. Querela, esposto e poteri dell'Amministratore

La Cassazione ribadisce ormai con costanza che «quando la vittima del reato è il Condominio, allora la persona offesa è costituita dalla totalità dei componenti nella sua espressione istituzionale, rappresentata dall'Assemblea, con la conseguenza che il singolo condòmino non è legittimato a presentare la querela con riferimento alla propria quota millesimale delle parti comuni dell'edificio, in presenza di un giudizio che non è suscettibile di applicazione frazionata rispetto all'oggetto del reato» (Cassaz., Sez. VI penale, sent. 11 ottobre 2019, n. 41978).

Da quanto sopra, deduciamo che, laddove fosse necessario presentare querela per fatto di reato che abbia inciso beni o servizi comuni, sarebbe necessaria la preventiva delibera assembleare con la quale il Condominio autorizzi l'Amministratore alla presentazione (e, se ritenuto opportuno, autorizzi altresì l'assistenza di un legale, approvandone il relativo compenso).

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Pertanto, laddove l'Amministratore presentasse una querela dallo stesso sottoscritta, ma in difetto di preventiva autorizzazione o ratifica da parte dell'Assemblea, si ritiene verrebbe meno la condizione di procedibilità del reato.

Cosa accade invece se il reato è procedibile d'ufficio? In tali casi, come detto sopra, basta un esposto. Anche per l'esposto è necessario che l'Amministratore ottenga il preventivo placet assembleare?

Leggendo le motivazioni della pronuncia citata della Cassazione, parrebbe di no: infatti, la querela, si sostiene, non rientra tra gli atti di gestione dei beni o conservazione dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio (attribuzione dell'Amministratore ex art. 1130 c.c.), perché è un diritto strettamente personale della persona offesa dal reato e deve escludersi che possa essere esercitato da un soggetto diverso da costei - nel caso del Condominio, quindi, la persona offesa che può esercitare il diritto di querela si sostanzia nella compagine condominiale la cui volontà è espressa dall'Assemblea, mentre l'Amministratore diventa longa manus ed esecutore di una volontà altrui.

Ciò che differenzia la querela dal semplice esposto è l'elemento di richiesta di procedere verso gli autori del reato che caratterizza la prima rispetto al secondo; infatti, la querela deve sempre includere/concludere con la richiesta di perseguire e punire i colpevoli (identificati o ignoti) per i reati adombrati nel racconto della persona offesa o per quelli che il Pubblico Ministero intenderà ravvisare nella condotta dell'imputato.

L'esposto, invece, è un atto volto a portare la notizia di reato a conoscenza di coloro che possono esercitare l'azione penale; si tratta quindi di un'informazione che viene fornita a chi poi potrà decidere se agire o meno.

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Peraltro, nei reati procedibili d'ufficio, è lo Stato ad avere un interesse a perseguire la condotta criminosa, a prescindere dalla volontà dell'eventuale persona offesa.

Scritte in facciata. Manutenzione urgente e riparto spese

Ovviamente, la querela o l'esposto non risolvono il problema nell'immediato: l'edificio è danneggiato ed è necessario ripristinarlo.

Si tratterà qui di verificare caso per caso l'entità del danneggiamento.

Rammentiamo, come già specificato sopra, che il danneggiamento, per essere penalmente apprezzabile, deve aver cagionato un danno non esiguo e irrilevante.

Lavori urgenti facciata condominiale

Si ritiene poi, a mente di quanto previsto dal riparto di attribuzioni tra Assemblea e Amministratore, che costui possa disporre la ripulitura della facciata conseguente all'imbrattamento della stessa con graffiti o scritte, trattandosi di manutenzione ordinaria o di ripristino dello status quo ante.

La questione potrebbe invece cambiare laddove il danneggiamento sia stato così invasivo da richiedere operazioni ed importi 'rilevanti': immaginiamo che il vandalo abbia distrutto parte della facciata, asportando anche parte del muro o degli elementi che la costituivano, o ancora che abbia imbrattato una porzione così estesa della stessa in modo tale per cui la ripulitura ed il ripristino richiedono l'utilizzo di ponteggi o di macchinari dal costo relativamente elevato.

A questo punto, spetterà all'Amministratore valutare, secondo il suo prudente apprezzamento, se il ripristino può essere qualificato come 'lavoro straordinario ed urgente', ai sensi dell'art. 1135, 4° comma, c.c., per cui egli potrebbe avere mano libera circa l'esecuzione, oppure se non si ricada in quest'ipotesi e si debba pertanto ricorrere all'Assemblea.

Ricordiamo che la 'straordinarietà' del lavoro da eseguire è data sia dal punto di vista di imprevedibilità e non ordinarietà dell'opera, sia dall'importo che la stessa richiede, mentre invece l''urgenza' si qualifica in virtù della non procrastinabilità dell'opera.

Quanto, infine, al riparto delle spese, in generale dovranno parteciparvi tutti i condòmini, incluse le unità immobiliari che non affacciano sulla stessa ed in base ai millesimi di proprietà, costituendo la facciata un bene comune.

Vi potrebbero però essere soggetti esclusi: ad esempio, in linea generale, laddove nel Condominio siano presenti autorimesse, queste dovranno partecipare alla spesa qualora siano incluse nell'edificio condominiale, mentre così non sarà qualora costituiscano un corpo di fabbrica separato.

Le finestre comuni sulla facciata dell'edificio: profili inerenti la proprietà e la ripartizione delle spese

Avv. Caterina TOSATTI

Via Prenestina, 325

00177 - ROMA

Tel.: +39 - 339 53 55 077

Mail: studiolegaletosatti@libero.it

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