Come è noto, in ambito condominiale, il bilancio non deve essere redatto in forma rigorosa, posto che non trovano diretta applicazione, nella materia condominiale, le norme prescritte per i bilanci delle società.
Tuttavia, tale documento ha pur sempre lo scopo di mettere i condomini nella condizione di verificare la correttezza dell'andamento economico dell'attività compiuta nel loro interesse.
Il rendiconto, perciò, per essere valido, deve essere privo di vizi e deve essere accompagnato dalla documentazione che giustifichi le spese sostenute.
Così, ad esempio, la sussistenza di un saldo negativo di cassa, costituisce una evidente anomalia contabile.
A proposito di tale situazione merita di essere segnalata una recente decisione del Tribunale di Palermo (sentenza 6 maggio 2024 n. 2546).
Rendiconto viziato e saldo negativo di cassa per colpa dell'amministratore. Fatto e decisione.
Con atto di citazione, regolarmente notificato, alcuni condomini citavano in giudizio il condominio, per chiedere al Tribunale di voler dichiarare la nullità e/o annullabilità di una deliberazione assembleare nella parte in cui, al punto 2 dell'ordine del giorno, era stato approvato il consuntivo.
Gli attori rilevavano l'assenza di intellegibilità del rendiconto relativo, l'incompletezza della nota integrativa e l'erroneità di alcune ripartizioni relative ai condomini attori.
Il CTU nominato faceva presente che il rendiconto riportava un saldo - cassa contanti e assegni - negativo per € 832,51.
Il CTU rilevava come la cassa negativa fosse un'anomalia contabile; nella relazione notava che il saldo cassa negativo "viene determinato da anticipi dell'amministratore, il quale provvede direttamente al pagamento di alcune spese condominiali per contanti, senza provvedere a prelevare la medesima somma dal conto corrente condominiale. Tale circostanza ha determinato l'esistenza di un saldo negativo".
In tale quadro, a parere dello stesso CTU, l'errore attribuibile all'amministratore era quello di non aver correttamente annotato sotto la voce "amministrazione conto anticipi" tali importi. Il Tribunale ha dato ragione agli attori.
Lo stesso giudice ha evidenziato che la voce di cassa contanti in negativo è risultata ingiustificabile.
Tale anomalia non è stata menzionata negli ulteriori documenti redatti dall'amministratore e non è risultata ricavabile dal bilancio consuntivo, né dal dettaglio del conto corrente riferito al periodo di gestione.
Tra l'altro non è risultata chiarificatrice sul punto la nota esplicativa che avrebbe potuto motivare e giustificare tale "anomala" contabilizzazione (origini del disavanzo o, comunque, l'andamento anomalo della cassa condominiale).
Condividendo la posizione espressa dalla difesa degli attori, perciò, il Tribunale ha ricordato che l'amministratore non può operare anticipazioni senza alcun giustificativo, in assenza di alcun esame successivo da parte dell'assemblea dei condomìni per un eventuale ratifica di tale operato ed autorizzazione al prelievo corrispondente.
Alla luce di quanto, in accoglimento della domanda degli attori, il giudicante ha annullato la deliberazione assembleare impugnata nella parte in cui, al punto 2 dell'ordine del giorno, è stato approvato il consuntivo contestato.
La difficoltà del rendere il conto al Condominio.
Obblighi dell'amministratore per la gestione della cassa condominiale
L'art. 1129 c.c., comma 7, impone all'amministratore di far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio.
Si rileva che l'amministratore condominiale è obbligato ad operare esclusivamente attraverso il conto corrente, in quanto è necessaria la tracciabilità di tutti i movimenti di cassa.
Ciò comporta che la cassa del condominio non può essere negativa perché tutto il denaro deve necessariamente transitare attraverso il conto corrente e la differenza tra il totale delle entrate e quello delle uscite deve necessariamente essere sempre in positivo o, al limite, risultare pari a zero, mentre non è mai consentito un saldo negativo tra entrate/uscite perché un dato così contabilizzato è un dato tecnicamente impossibile e non reale.
La sussistenza di un saldo negativo di cassa, oltre a far presumere l'esistenza di ricavi non contabilizzati in misura almeno pari al disavanzo, implica che le voci di spesa siano di entità superiore a quella degli introiti registrati in contabilità: di per sé, questo fatto costituisce una evidente anomalia contabile.
In ogni caso, qualora per ipotesi, dovesse ritenersi che l'amministratore abbia effettuato pagamenti in contanti (cosa che, in realtà, non dovrebbe accadere), per esempio mediante prelevamento allo sportello per pagare piccole spese o fornitori, tali pagamenti dovrebbero necessariamente trovare giustificazione e rendicontazione (Trib. Roma 4 febbraio 2022, n. 1779).
Si ricorda che il rendiconto per essere valido, deve essere privo di vizi intrinseci e deve essere accompagnato dalla documentazione che giustifichi le spese sostenute; di conseguenza la mancanza di tali indicazioni, che conferiscono certezza e chiarezza al bilancio o la presenza di elementi che ne compromettano la veridicità, quali l'omissione o l'alterazione dei dati, determina l'illegittimità del bilancio stesso, che si estende alla delibera che l'approvi e che sia oggetto di contestazione.
In ogni caso è un comportamento illecito il trasferimento da parte di un amministratore di una somma tra i rispettivi conti correnti di due condomini affidati alla sua gestione.
In particolare stornare momentaneamente somme di denaro da una cassa condominiale per coprire i debiti di un altro condominio, costituisce reato di appropriazione indebita (Cass. pen., sez. II, 09/09/2020, n. 29179).
