Una recente sentenza del Tribunale di Pescara ha esaminato una vicenda nata da un episodio accidentale verificatosi all'interno dell'androne di un edificio condominiale, dove un visitatore è rimasto vittima di una rovinosa caduta (sentenza 16 giugno 2025 n. 483). L'evento ha innescato un contenzioso volto ad accertare il responsabile dell'accaduto.
Vicenda e decisione
Un avvocato ha promosso un'azione legale dinanzi al Giudice di Pace, convenendo in giudizio un condominio e chiedendone la condanna al risarcimento dei danni, quantificati in € 10.000,00 o nella somma ritenuta equa, per le lesioni riportate in seguito a un incidente verificatosi all'interno dello stabile.
Secondo quanto esposto, il ricorrente si trovava nell'edificio per visitare un appartamento al quarto piano, offertogli in locazione dal proprietario.
Al termine della visita, mentre attraversava l'androne per uscire, perdeva l'equilibrio a causa di un rotolo di cartone con un'estremità sollevata, posizionato sul pavimento, e cadeva rovinosamente.
Immediatamente dopo l'accaduto, veniva soccorso da un condomino, presente nell'androne poiché appena sceso in ascensore dal proprio appartamento.
A seguito della caduta, l'avvocato riportava lesioni personali, come documentato negli atti di causa.
Il condominio convenuto si è costituito in giudizio, contestando integralmente la fondatezza della domanda e attribuendo la responsabilità dell'evento a soggetti terzi.
In particolare, ha precisato che i lavori in corso, che avevano comportato la presenza di cartoni e residui nell'androne, riguardavano un'unità immobiliare di un condomino e non erano stati comunicati all'amministratore.
Di conseguenza, secondo il convenuto, spettava all'impresa incaricata adottare le necessarie misure di sicurezza, come l'apposizione di adeguata segnaletica.
Il condominio ha inoltre richiesto la chiamata in causa della compagnia assicurativa, titolare della polizza globale fabbricati, per essere eventualmente manlevato da responsabilità. Autorizzata la chiamata, l'assicurazione si è costituita, contestando le pretese avanzate sia dal ricorrente sia dal condominio, e chiedendo il rigetto della domanda di manleva.
In via subordinata, ha invocato l'applicazione dell'art. 1227 c.c., sostenendo un concorso di colpa (anche prevalente) del danneggiato, con conseguente riduzione dell'eventuale risarcimento nei limiti contrattuali previsti dalla polizza.
Nel corso dell'istruttoria, un testimone ha riferito di aver assistito alla caduta dell'avvocato, causata dalla presenza di un rotolo di cartone lungo il percorso.
Il teste ha descritto con precisione le circostanze, evidenziando che il cartone, simile per colore alla pavimentazione, risultava poco visibile a causa della scarsa illuminazione, e misurava circa tre o quattro metri in lunghezza per un metro e mezzo in larghezza.
Un altro testimone, dipendente dello studio dell'amministratore condominiale, ha chiarito che l'illuminazione dell'androne si attivava automaticamente al crepuscolo e non in base al passaggio delle persone.
Ha inoltre riferito che il servizio di pulizia degli spazi comuni veniva svolto due volte a settimana. Il Tribunale ha dato ragione all'avvocato.
Lo stesso giudice ha evidenziato che la caduta è stata causata dalla presenza del cartone con un lembo sollevato (come risulta dalla documentazione fotografica), il cartone era dello stesso colore della pavimentazione, l'illuminazione era fioca, le luci si accendevano al crepuscolo. Secondo il Tribunale la responsabilità dell'accaduto è del condominio che avrebbe dovuto garantire la sicurezza dell'utilizzo delle parti comuni dell'edificio.
Il giudice pugliese, nel determinare l'entità del risarcimento, ha valorizzato le conclusioni della consulenza medico-legale, la quale ha attestato le lesioni riportate dal ricorrente e stimato sia l'invalidità temporanea che quella permanente. In esito alla decisione, è stata accolta anche la richiesta di manleva avanzata dal condominio: la compagnia assicurativa è stata pertanto condannata a rifondere al condominio le somme corrisposte al danneggiato a titolo risarcitorio.
Riflessioni conclusive
L'art. 2051 c.c. prevede che ogni soggetto risponde dei danni provocati dai beni che ha sotto la propria sorveglianza, salvo che dimostri che l'evento lesivo sia dipeso da un fattore imprevedibile e inevitabile.
Questo principio si applica anche al condominio, in quanto soggetto tenuto alla custodia delle parti comuni dell'edificio, come scale, ascensori, cortili, coperture e grondaie. Da tale obbligo di custodia discende anche un dovere di controllo e manutenzione, finalizzato a evitare situazioni di pericolo.
Di conseguenza, la responsabilità del condominio per i danni derivanti da tali beni è configurata come responsabilità oggettiva, prescindendo dalla colpa.
Secondo la giurisprudenza della Suprema Corte ai fini dell'applicazione dell'ipotesi speciale di responsabilità prevista dalla richiamata norma: a) il danno può essere stato causato dal dinamismo intrinseco della cosa (ad esempio cancello automatico) ovvero anche da un agente esterno che abbia determinato o accentuato la pericolosità della stessa (ad esempio un liquido o un ostacolo; b) l'attore deve provare il nesso di causalità tra il danno e la cosa, con la precisazione che se è intervenuto un agente esterno dannoso, questo elemento concorre a formare la fattispecie costitutiva (Cass. civ., Sez. III, 16/02/2001, n. 2331); c) non occorre alcuna indagine sulla condotta del custode (e l'eventuale colpa) posto che la stessa è estranea alla fattispecie; d) il convenuto può esonerarsi da responsabilità provando il fortuito ravvisabile non solo in un accadimento esterno del tutto imprevedibile ed inevitabile, ma anche nel comportamento colposo dello stesso danneggiato (Trib. Napoli 29 marzo 2023, n. 3285).
Nel caso esaminato è emerso che la caduta è stata causata dalla presenza di un rotolo di cartone con un lembo sollevato abbandonato nell'atrio del palazzo, da considerare una insidia oggettiva, cioè un pericolo non percepibile e non evitabile con l'ordinaria diligenza.
Ne consegue che il condominio è stato ritenuto responsabile dell'incidente in quanto avrebbe dovuto garantire la sicurezza dell'utilizzo delle cose comuni dell'edificio. Tuttavia non ha prodotto alcun elemento probatorio idoneo a escludere la propria responsabilità (ad esempio il fatto del terzo).
