La Legge Finanziaria 2024 (art. 1, comma 64, legge 30/12/2023, n. 213) ha introdotto una nuova tipologia di plusvalenza derivante da cessione immobiliare, rilevante ai fini della determinazione dei redditi soggetti a IRPEF.
La norma riguarda la cessione di immobili in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito degli interventi che abbiano fruito delle detrazioni di imposta Super-Bonus per interventi di efficientamento energetico o di riduzione del rischio sismico o di eliminazione delle barriere architettoniche.
Nella circolare n. 13/2024 sulla disciplina fiscale delle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di immobili oggetto di interventi edilizi agevolati l'Agenzia, ha precisato che la norma introdotta dalla legge di Bilancio 2024 si riferisce solo agli immobili sui quali il cedente abbia eseguito gli interventi agevolati: in altre parole la tassazione della plusvalenza Superbonus riguarda solo la prima cessione a titolo oneroso, effettuata entro 10 anni dalla conclusione dei lavori, e non anche le eventuali successive cessioni dell'immobile.
Tale concetto è stato recentemente ribadito dall'Agenzia delle Entrate.
In particolare nella risposta n. 137 del 20 maggio 2025 ha chiarito che la rivendita di un immobile acquistato con il Superbonus non genera una plusvalenza imponibile, se l'acquirente non ha eseguito direttamente gli interventi edilizi agevolati.
Nel caso esaminato il contribuente ha acquistato da un'impresa un immobile che era stato ristrutturato con interventi antisismici, beneficiando delle agevolazioni previste dal Superbonus.
Il contribuente ha fatto presente che intende vendere l'immobile e si chiede se questa operazione possa generare una plusvalenza tassabile, secondo l'articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del TUIR.
L'Agenzia delle Entrate ha evidenziato che se l'immobile è stato acquistato già ristrutturato da un'impresa, la rivendita non genera plusvalenza imponibile ai sensi dell'art. 67, comma 1, lettera b-bis) del TUIR.
Se invece il contribuente avesse eseguito direttamente i lavori, la vendita potrebbe rientrare nei criteri per la tassazione della plusvalenza.
Quindi:
- Le disposizioni sulla tassazione della plusvalenza generata dalla vendita di un immobile che ha beneficiato del Superbonus si applicano esclusivamente alla prima cessione effettuata dal soggetto che ha eseguito direttamente gli interventi agevolati.
- Per le vendite successive, le regole della plusvalenza non si applicano, poiché l'immobile è già stato trasformato e migliorato grazie agli incentivi, e il nuovo venditore non ha contribuito direttamente alla valorizzazione dell'edificio attraverso lavori agevolati.
