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Se l'opera è abusiva l'impresa non può pretendere il pagamento dei lavori.
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Se l'opera è abusiva l'impresa non può pretendere il pagamento dei lavori.

Ristrutturazione di un'opera abusiva in condominio. No al pagamento dei lavori.

Avv. Leonarda Colucci  

Un'impresa edile che effettua lavori di ristrutturazione non può pretendere il pagamento delle opere nel caso in cui tali lavori non siano stati autorizzati, in tal caso infatti le opere abusive determinano la nullità del contratto che può essere rilevata d'ufficio dal giudice a fronte della richiesta di adempimento da parte della ditta appaltatrice.

Tuttavia, prima di soffermarsi sul principio sancito dalla sentenza di merito, è bene dedicare qualche cenno alla vicenda che vede protagonista da un lato un'impresa edile appaltatrice dei lavori di ristrutturazione di un edificio storico, e dall'altro il proprietario di uno degli appartamenti dello stabile.

Un'impresa edile ottiene dal Tribunale di Larino un decreto ingiuntivo che ingiunge, alla proprietaria di un appartamento in un edificio condominiale, il pagamento pro quota delle spese per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni dello stabile.

La proprietaria dell'appartamento, però, si oppone al decreto ingiuntivo con atto di citazione deducendo l'infondatezza del credito sostenendo, inoltre, di non aver mai conferito incarico alla ditta esecutrice dei lavori, e che i lavori eseguiti da tale ditta non rientravano fra quelli deliberati dal verbale dell'assemblea di condominio.

L'impresa edile si è opposta sostenendo che tale verbale aveva approvato anche i lavori eseguiti e che essa sostituiva un'altra ditta originariamente scelta dai condomini per l'esecuzione dei lavori.
L'opponente al decreto ingiuntivo, inoltre, nella comparsa conclusionale ha dedotto la nullità del contratto di appalto intercorso fra le parti (condominio ed impresa edile) evidenziando la totale assenza dei titoli autorizzativi necessari per i lavori eseguiti per i quali l'impresa richiedeva il pagamento.

In via preliminare il Tribunale, riportandosi ad un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, ha osservato che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo è onere del giudice "accertare il fondamento della pretesa fatta valere con il ricorso per ingiunzione e non già limitarsi a stabilire se l'ingiunzione fu emessa legittimamente e, solo qualora il credito risulti accertato nella sua stessa esistenza nonché nel suo ammontare deve accogliere la domanda indipendentemente dalla regolarità, sufficienza, validità degli elementi probatori che addussero all'emanazione dell'ingiunzione" (Cass. sez. II, 17.11.1994 n. 9708;Cass. sez. III, 13.11.2003 n. 17133).

Contratto di direzione dei lavori nullo? Nessun risarcimento e… nessun compenso!

Nel merito, invece, puntualizza la pronuncia del Tribunale di Larino n. 88 dello scorso 15 marzo, la questione attinente alla nullità del contratto "deve essere necessariamente e preventivamente vagliata a fronte della domanda dell'appaltatore diretta ad ottenere l'esecuzione da parte della committente della sua obbligazione di pagamento, pro quota, del prezzo delle opere eseguite …".

A tal riguardo il Tribunale molisano si riporta ad un principio costantemente affermato dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui "il principio della rilevazione d'ufficio opera nel caso in cui la parte chieda l'adempimento, rappresentando in questo caso la validità del contratto un elemento costitutivo della domanda" (Cass. 9395/2011; Cass. 27088/2007; Cass. Sez. Un., 21095/2004).

In pratica, osserva la decisione in commento riportandosi ad un orientamento consolidato, il giudice ha il potere di dichiarare di propria iniziativa la nullità del contratto anche a prescindere dall'attività assertiva delle parti, e tale assunto trova fondamento nel principio di legalità dato che la previsione della nullità contrattuale "esprime la sanzione dell'ordinamento verso un assetto negoziale che contrasta con i propri valori ed il conseguente rifiuto da parte dello stesso di fornire tutela giuridica a pretese che trovano causa in attività vietate dalla legge o comunque configgenti con i principi posti dalle norme giuridiche" (Cass. 8.1.2013 n. 258).

A fronte di tale percorso logico-giuridico, la sentenza dopo essersi soffermata sul potere del giudice di dichiarare d'ufficio la nullità del contratto d'appalto dal quale discende la pretesa creditoria della ditta appaltatrice, ha affrontato il tema dei lavori realizzati dall'impresa edile senza alcun titolo autorizzativo.

(In tema di concessione in sanatoria per beni sottoposti a vincolo storico vedasi: Concessione edilizia in sanatoria per beni sottoposti a vincolo storico artistico: non è concedibile senza il parere dell'autorità preposta)

I lavori eseguiti all'edificio condominiale, peraltro di rilevanza storica, osserva il Tribunale sono stati eseguiti in palese violazione delle norme di legge in quanto poiché realizzati in data successiva all'entrata in vigore del Dpr 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia) gli stessi erano soggetti a DIA (denuncia di inizio attività) così come previsto dall'art. 22 del Testo unico); inoltre trattandosi di edificio storico l'esecuzione dei lavori è subordinata ad autorizzazione della Sopraintendenza dei Beni culturali in virtù del principio previsto dall'art. 22, comma quarto, del D.Lgs. 42/2004 Codice dei beni culturali e del paesaggio.

(in tema di opere abusive e demolizione da parte del Comune si segnala: Opere abusive senza permesso di costruire. Il Comune può direttamente avviare l'iter di demolizione)

E' evidente, quindi, che una volta accertata la natura abusiva delle opere eseguite dall'impresa edile ne discende la nullità del contratto di appalto intercorso fra le parti ai sensi degli articoli 1346 e 1418 c.c. per violazione delle norme imperative in materia di urbanistica e tutela dei beni di interesse storico e culturale.

Pertanto se il contratto è nullo l'impresa edile non ha alcun titolo per chiedere il pagamento del corrispettivo delle opere realizzate alla proprietaria di uno degli appartamenti.

A fronte di tale ragionamento la sentenza si conclude con la revoca del decreto ingiuntivo opposto e con la condanna dell'impresa edile alle spese di lite.

=> E' nullo il contratto di appalto eseguito in assenza della concessione

Contratto d'appalto firmato sulla base di una delibera nulla?

Scarica Tribunale di Larino, 15.3.2016, n. 88

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