L'art. 10 del decreto legge n. 76 del 2020, convertito con modificazioni dalla legge n. 120 del 2020 ha modificato il terzo e il quarto periodo dell'art. 3, lett. d), del d.P.R. n. 380 del 2001 stabilendo che "nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche […].
Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza".
Tali norme hanno, dunque, specificato che rientrano nell'ambito concettuale della ristrutturazione edilizia anche quegli interventi che comportano la realizzazione di un edificio diverso, rispetto a quello demolito, per sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche.
Va peraltro osservato che anche la legislazione previgente dava della ristrutturazione una definizione molto ampia posto che l'art. 3, lett. d), del d.P.R. n. 380 del 2001, nella formulazione antecedente alla novella del 2020, poneva quale unico limite, per poter considerare un intervento di demolizione e ricostruzione alla stregua di un intervento di ristrutturazione edilizia, quello del rispetto della precedente volumetria.
Nonostante l'ampia formulazione delle succitate norme, secondo costante orientamento giurisprudenziale, si fuoriesce dall'ambito della ristrutturazione edilizia e si rientra in quello della nuova costruzione quando fra il precedente edificio e quello da realizzare al suo posto non vi sia alcuna continuità, producendo il nuovo intervento un rinnovo del carico urbanistico che non presenta più alcuna correlazione con l'edificazione precedente.
Il Tribunale Amministrativo Regionale Lombardia, con una recente sentenza n. 2353 del 7 agosto 2024, ha stabilito che gli scostamenti che inducano incrementi strutturali e funzionali configurano una nuova costruzione e non una ristrutturazione edilizia e, conseguentemente, occorre munirsi di permesso di costruire non essendo sufficiente la SCIA.
Ristrutturazione edilizia: criteri di continuità e decisioni giurisprudenziali
Con ricorso dinanzi al Tar per la Lombardia, l'amministratore di un super condominio sito in Milano ed alcuni proprietari di appartamenti facenti parti dello stesso condominio, chiedevano l'accertamento dell'illegittimità del silenzio serbato dal Comune di Milano sulle loro istanze aventi ad oggetto la richiesta di inibitoria dei lavori di cui alla SCIA presentata da una società.
I ricorrenti chiedevano, inoltre, che venisse accertata la fondatezza della loro pretesa.
Proponevano, infine, domanda risarcitoria.
La SCIA era stata presentata per la formazione di quattro nuove unità immobiliari costruite su due piani fuori terra ed un piano seminterrato ad uso cantinato, in sostituzione di un fabbricato ad uso artigianale-deposito situato all'interno del cortile del super condominio.
Si costituivano, per resistere al ricorso, il Comune di Milano e la società.
Il Tar respingeva, con ordinanza, la domanda cautelare proposta avverso il silenzio.
Successivamente, alla proposizione del ricorso sul silenzio, il Comune emetteva il provvedimento con il quale respingeva le richieste dei ricorrenti formulate con le suddette istanze. Tale provvedimento veniva impugnato mediante la proposizione di motivi aggiunti.
Il Tar dichiarava, così, l'improcedibilità dell'azione sul silenzio ed il giudizio proseguiva con il rito ordinario per la trattazione delle restanti domande.
Il Collegio, dopo aver risolto le questioni preliminari sollevate dalla controinteressata ha, nel merito, accolto il ricorso stabilendo che gli scostamenti che comportano incrementi strutturali e funzionali e quindi nuovi carichi insediativi, non rientrano nel concetto di ristrutturazione edilizia.
Ristrutturazione edilizia, che vuol dire?
Distinzione tra ristrutturazione e nuova costruzione: implicazioni e necessità di permesso
Allorquando il nuovo edificio, sia per le sue caratteristiche strutturali che per la funzione cui è adibito, introduca un rinnovato carico urbanistico del tutto diverso da quello prodotto dal precedente edificio, non può essere considerato "ristrutturazione edilizia" bensì va considerato alla stregua di una nuova costruzione.
Conseguentemente, per procedere alla realizzazione del nuovo edificio occorre munirsi di permesso di costruire in luogo della SCIA.
Sulla stessa linea della Cassazione penale, il Tar Milano ha, dunque, affermato che "si fuoriesce dall'ambito della ristrutturazione edilizia e si rientra in quello della nuova costruzione quando fra il precedente edificio e quello da realizzare al suo posto non vi sia alcuna continuità, producendo il nuovo intervento un rinnovo del carico urbanistico che non presenta più alcuna correlazione con l'edificazione precedente (cfr. Cassazione penale, sez. III, 10 gennaio 2023, n. 91669; Consiglio di Stato, sez. IV, 22 giugno 2021, n. 4791; T.A.R. Lombardia Milano, sez. II, 18 maggio 2020, n. 841).
Nel caso di specie, l'intervento avversato in sede amministrativa consisteva nella demolizione di un vecchio fabbricato adibito a laboratorio-deposito e nella realizzazione in suo luogo di una palazzina residenziale avente due piani fuori terra ed un piano seminterrato ossia una superficie lorda di pavimento superiore a quella della superficie legittima dell'edificio da sostituire.
Non solo, ma l'edificio da costruire presentava un'altezza superiore al punto più elevato dell'edificio preesistente con conseguente violazione della normativa del Piano Regolatore del Comune di Milano che impone agli edifici da realizzarsi in tutto o in parte all'interno di cortili, un'altezza inferiore o pari a quella dell'edificio preesistente.
Il Collegio ha, pertanto ritenuto il nuovo edificio una "nuova costruzione" poiché del tutto privo di "continuità" rispetto all'edificazione precedente, sia per le sue caratteristiche strutturali che per la funzione cui era adibito.
