Un utente di Condominioweb (amministratore), a proposito della ripartizione delle spese e danni relativi a pluviali al servizio di un lastrico comune e ad una terrazza a livello di proprietà esclusiva, ci scrive quanto segue:
Salve a tutti,
nel mio condominio vi sono 2 pluviali, uno che discende dal lastrico solare comune ed un altro che discende dal terrazzo a livello uso esclusivo.
Nel regolamento di condominio assembleare sono specificate le ripartizioni delle spese nelle varie tabelle. Il primo pluviale (del lastrico comune) è chiaramente inserito nella tabella generale (tab. A), il secondo è specificamente inserito nella tabella che prevede 1/3 al proprietario del terrazzo e 2/3 alla verticale.
Ora il condomino del terrazzo minaccia impugnazione per nullità in quanto dice che la legge prevede che tutte vengano considerate nella tabella A, mentre per i danni ad un condomino vuole coinvolgere il titolare della terrazza a livello.
Credo di essere nella parte della ragione essendomi attenuto al regolamento di condominio assembleare approvato a maggioranza.
Onestamente non credo che lui abbia ragione, voi come la pensate?
Obbligo di ripartizione spese per pluviali comuni e di proprietà esclusiva
Se è vero che nelle parti comuni dell'edificio rientrano le opere, le installazioni, i manufatti, di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come le fognature ed i canali di scarico (art. 1117, n. 3, c.c.) è vero anche che nella proprietà comune rientrano anche le condutture pluviali: infatti, da una parte, i pluviali di raccolta non sono altro che l'inizio dei canali di scarico, dall'altra, la raccolta delle acque che si posano sul tetto di proprietà comune riveste senza dubbio una funzione destinata al soddisfacimento di un interesse dell'intera collettività condominiale, che di quel tetto è comproprietaria.
Tale ragionamento vale anche per i pluviali al servizio delle terrazze a livello o lastrici solari di proprietà o uso esclusivo?
Secondo una decisione (rimasta isolata) il sistema di canalizzazione delle acque piovane costituisce una componente strutturale imprescindibile e necessaria alla funzionalità dei lastrici, di cui pertanto deve considerarsi a tutti gli effetti elemento essenziale; di conseguenza se tale coperture piane sono di uso o di proprietà esclusiva sono soggette al criterio di ripartizione delle spese di manutenzione dell'art. 1126 c.c., svolgendo una funzione di smaltimento sia a presidio dell'uso esclusivo dei lastrici, che a salvaguardia delle sottostanti ragioni condominiali (Cass. civ., sez. II, 9 marzo 2010, n. 5729).
All'opposto l'opinione dominante ritiene che le gronde, i doccioni ed i canali di scarico, che convogliano le acque meteoriche dalla sommità di un edificio condominiale, costituiscano parti comuni, atteso che, svolgendo una funzione necessaria all'uso comune, ricadono tra i beni di cui all'art. 1117 cod. civ., senza che rilevi la circostanza che la copertura del fabbricato, dal quale provengano tali acque, sia costituita da tetto a falda, lastrico o terrazzo di proprietà esclusiva; di conseguenza le spese per tali manufatti vengono ripartire in base ai millesimi; non si applica il perciò il regime sulle spese stabilito dall'art. 1126 c.c., il quale disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente inteso (Trib. Reggio Calabria 30 novembre 2021; Trib. Napoli, 9 luglio 2020, n. 4841).
Si tenga conto che questo ragionamento riguarda pure le pilette di scarico che, al pari delle gronde, sono indispensabili per raccogliere e smaltire le acque piovane.
Alla luce di quanto sopra è corretta la richiesta del condomino che pretende la ripartizione delle spese dei pluviali della terrazza a livello del singolo condomino per millesimi.
Questa conclusione non cambia anche qualora il regolamento assembleare preveda un diverso criterio di ripartizione della spesa in questione.
Tenendo conto della lettera dell'art. 1123 c.c., la disciplina legale della ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio è, in linea di principio, derogabile, con la conseguenza che deve ritenersi legittima la convenzione modificatrice di tale disciplina, contenuta in una clausola del regolamento condominiale di natura contrattuale o nella deliberazione dell'assemblea, quando approvata da tutti i condomini.
Un regolamento assembleare approvato a maggioranza non può quindi contenere clausole che derogano al criterio di proporzionalità, fissato nell'art. 1123 c.c.
Naturalmente anche la spesa per la pulizia della gronda, trattandosi di spesa relativa a cosa comune, deve gravare su tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi.
È vero, però, che se vi sono infiltrazioni nell'appartamento sottostante provenienti da un lastrico solare o terrazza ad uso esclusivo causate dall'ostruzione da detriti e foglie che ostacolano il corretto defluire delle acque nel pluviale di scarico, il condominio non è tenuto a risarcire i danni se l'occlusione è imputabile al titolare della terrazza.
Quanto sopra è indiscutibile, ad esempio, se risulta che foglie ed altri frammenti vegetali contribuiscono ad intasare i pluviali condominiali (che prevedono solo acqua piovana) o se manufatti realizzati sulla copertura interferiscono con l'originaria disposizione delle pendenze, ostacolando in più parti il regolare deflusso dell'acqua o se è stato realizzato un sistema di convogliamento degli scarichi delle fioriere che si innesta in un pluviale condominiale.
