I cattivi rapporti tra amministratore del condominio ed alcuni proprietari, indipendentemente dalle giustificazioni che li sorreggono, possono sfociare persino in una lite dinanzi a un giudice. Basti, ad esempio, osservare quanto accaduto nel caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Palermo ed appena sfociato nella recente sentenza n. 6113 del 13 dicembre 2024.
In tale vicenda, il titolare di un immobile in condominio aveva rilevato un vizio nella delibera di rinnovo dell'amministratore non di poco conto. A quanto pare il mandato era stato prorogato senza che vi fosse alcuna indicazione del compenso che il professionista avrebbe dovuto percepire in termini di onorario.
Per l'istante, autore di una citazione in giudizio del condominio, opportunamente preceduta dall'obbligatorio tentativo di mediazione, il detto rinnovo era nullo. Inoltre, l'assemblea tenutasi successivamente, poiché convocata da un amministrare irregolarmente in carica, doveva essere a sua volta invalida.
Insomma, all'ufficio del capoluogo siciliano è spettato il compito di stabilire, in tema di rinnovo dell'amministratore del condominio, se la mancata indicazione del compenso determina o meno la nullità della delibera.
Non ci resta che approfondire quanto è emerso nel corso del procedimento in esame e cosa ha statuito sull'argomento il Tribunale in questione.
Rinnovo amministrare senza indicazione del compenso: cosa dice la legge?
Secondo la legge, al momento del conferimento dell'incarico, l'amministratore di un condominio deve precisare il proprio compenso. Tale obbligo vale anche nel caso in cui il professionista riceva conferma e venga rinnovato nel mandato.
In caso contrario, la nomina e/o il rinnovo in questione sarebbero nulli "L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta (art. 1129 co. 14 cod. civ.)".
Nella vicenda in commento, l'eccezione sollevata dalla parte istante si era rivelata fondata. Infatti, all'interno del verbale di assemblea non vi era alcuna specificazione del compenso dell'amministratore appena rinnovato. Tanto meno si era fatto riferimento ad un preventivo, richiamato quale parte integrante dello stesso verbale, in cui l'onorario era precisato.
Per questi motivi, la delibera sul punto doveva essere dichiarata nulla. Tale conclusione è stata confortata dal Tribunale di Palermo richiamando la giurisprudenza di legittimità sull'argomento "Al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi dell'art. 1129 c.c., il requisito formale della nomina sussiste solo in presenza di un documento, approvato dall'assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica specificazione dell'importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto (cfr. Cass. n. 12927/2022 in motiv.; Cass. s.u. n. 9839/2021)".
Rinnovo amministratore nullo: quali effetti sull'assemblee successive?
Nel caso in commento, secondo la parte istante, la nullità del rinnovo dell'amministratore, aveva determinato, quale effetto a cascata, l'invalidità dell'assemblea successiva. Tale conclusione non è stata accolta dal Tribunale di Palermo.
Per l'ufficio siciliano, infatti, nonostante la nullità del rinnovo, l'amministratore, sino a quando non viene sostituito, conserva il potere di rappresentanza dell'ente e continua ad esercitare legittimamente il medesimo nell'interesse dei proprietari e nella presunzione che questi accettino tale stato di fatto "Alla declaratoria di nullità della nomina dell'amministratore, tuttavia, non consegue l'illegittimità delle delibere successivamente adottate dall'assemblea, posto che l'amministratore (specie se ad essere censurato è il suo "rinnovo") continua a esercitare legittimamente fino all'avvenuta sostituzione i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari, trovando fondamento la sua permanente legittimazione nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del alla continuità delle funzioni gestorie dell'amministrazione (cfr. Cass. n. 7699/2019; Cass. n. 18660/2012; Cass. n. 1405/2007; Cass. n. 4531/2003).
Perciò, la sollevata eccezione d'invalidità della seconda assemblea, cioè quella successiva all'adunanza dichiarata nulla per la mancata indicazione del compenso dell'amministratore rinnovato, è stata respinta.
Ciò non ha influito sulla condanna alle spese a carico del condominio, atteso che la prima assemblea era risultata invalida anche perché si era tenuta in un luogo diverso da quello indicato in convocazione. Una circostanza, questa, che aveva impedito all'istante di partecipare alla votazione del primo ordine del giorno, cioè all'approvazione del bilancio.
Insomma, un bel pasticcio che ha determinato la condanna del convenuto condominio al pagamento delle spese processuali in aggiunta alle invalidità assembleari accertate, a vario titolo, dal Tribunale di Palermo.
