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Non basta il disavanzo nel rendiconto condominiale per dare prova di una debenza in favore dell'ex amministratore di condominio.
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Non basta il disavanzo nel rendiconto condominiale per dare prova di una debenza in favore dell'ex amministratore di condominio.

Rimborso di somme anticipate. Non basta la mera allegazione del disavanzo nel rendiconto

Avv. Edoardo Valentino  

Il caso. La vicenda prende le mosse dal deposito da parte di una società di amministrazioni di un ricorso per decreto ingiuntivo avverso un condominio in precedenza amministrato. In buona sostanza l'amministratore chiedeva in via monitoria il rimborso di alcune somme asseritamente anticipate nei confronti del condominio durante la gestione e allegava a riprova di ciò il rendiconto del palazzo.

Perchè il rendiconto deve evidenziare il disavanzo tra le entrate e le uscite?

L'analisi di tale documento, a detta del ricorrente, avrebbe dato prova del fatto che le entrate erano state inferiori alle uscite e conseguentemente la differenza sarebbe stata anticipata dalla società di amministrazione con fondi propri.

Il condominio, ricevuto detto decreto ingiuntivo, provvedeva a istaurare un giudizio di opposizione nel quale - al di là di alcune eccezioni di carattere formale - sostanzialmente affermava come la domanda avversaria dovesse essere provata con ulteriori argomentazioni che non la mera allegazione di scritture contabili condominiali.

In carenza di ulteriori e specifiche prove, affermava il condominio opponente, la domanda sarebbe stata da rigettare.

La sentenza. Il Giudice, nella sentenza poc'anzi citata, accoglieva la tesi del condominio e revocava il decreto ingiuntivo. In buona sostanza, al di là delle eccezioni formali rigettate dal Decidente in via preliminare, la sentenza si concentrava sulla domanda oggetto del processo monitorio.

La società di amministrazioni, pur formalmente convenuta opposta nel processo, assumeva infatti le vesti di attrice sostanziale, ossia di parte comunque onerata di fornire adeguata base probatoria alla propria domanda.

Il valore dell'approvazione del rendiconto di gestione: attenzione alle anticipazioni dell'amministratore

Ai sensi dell'art. 2697 comma I del Codice Civile difatti "Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento". Nel caso in questione, difatti, l'amministratore chiedeva il rimborso di somme asseritamente versate sulla base di un preteso riconoscimento di debito da parte dell'assemblea e dell'amministratore entrante in ragione dell'approvazione del rendiconto dallo stesso redatti.

Sottolineava il Giudice de quo, però, che il verbale di consegna dei documenti contabili ed i bilanci stessi non potevano essere considerati come riconoscimenti di debito. Richiamando precedenti orientamenti giurisprudenziali il Decidente specificava come il nuovo amministratore non potesse fare alcun riconoscimento di debito in quanto ad avere tale facoltà è solo chi avesse la disponibilità e conoscenza della vicenda dal principio e non un soggetto subentrato alla fine della controversia, pertanto solo l'assemblea condominiale poteva validamente operare il riconoscimento e non anche il nuovo amministratore (si veda Cassazione 8498/12).

L'amministratore di condominio ha infatti competenze e poteri di cui all'articolo 1130 del Codice Civile e secondo il Tribunale "non rientra allora tra le attribuzioni dell'amministratore del condominio, quale organo di rappresentanza dell'ente di gestione deputato all'ordinaria amministrazione dei beni comuni, il potere di effettuare una ricognizione di debito che inevitabilmente si riflette sulla sfera giuridico-patrimoniale dei singoli condomini, senza apposita autorizzazione assembleare".

Importi erogati superiori a quelli versati dai condomini e diritto alla ripetizione

In merito alla deliberazione dell'assemblea, invece, il Giudice affermava come questa abbia valore di riconoscimento solamente "in relazione a poste passive specificamente indicate ed approvate a tale stregua poiché è richiesto un atto di volizione da parte dell'assemblea su di un oggetto specifico posto all'esame dell'organo collegiale" non essendo a tal fine sufficiente l'allegazione di un semplice disavanzo di cassa tra uscite e entrate al fine di determinare, mediante presunzioni semplici, che le somme mancanti siano state sopperite mediante conferimenti dell'amministratore.

Nel giudizio in commento, invece, l'amministratore non fondava la propria domanda su altra prova che i rendiconti condominiali genericamente approvati dall'assemblea e dal passaggio di consegne sottoscritto dal nuovo amministratore.

A parere del decidente la domanda della parte convenuta opposta sarebbe stata degna di accoglimento solamente mediante l'allegazione di ulteriori elementi di prova di carattere documentale, e ciò anche in ragione dei limiti indicati nell'articolo 2721 del Codice Civile.

L'assenza di delibere di approvazione di bilanci consuntivi contenenti le specifiche voci di anticipazione di somme del vecchio amministratore comportava quindi l'assenza di un riconoscimento di debito da parte del condominio e la mancanza di prova sulla domanda comportava il già citato esito di rigetto della stessa, con revoca del decreto ingiuntivo e condanna alla refusione delle spese del giudizio.

Conclusioni. L'amministratore che voglia ottenere il giudizio una decisione che comporti la condanna del condominio in precedenza amministrato al rimborso di somme asseritamente anticipate nei confronti dello stesso dovrà fornire specifica e articolata prova, non essendo sufficiente la mera allegazione del disavanzo nel rendiconto del palazzo.

Questo il principio espresso dalla sentenza del Tribunale di Roma 26 settembre 2018 numero 18026.

Sentenza inedita
Scarica Tribunale di Roma 26 settembre 2018 numero 18026.

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