L'amministratore, per far fronte ad esigenze d'urgenza ed indifferibilità delle spese, ha la facoltà di anticipare delle somme nell'interesse dei condomini, salvo poi esigere la restituzione delle anticipazioni effettuate una volta revocato ovvero dimessosi.
Tuttavia, poiché il credito per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del Condominio si fonda, ai sensi dell'articolo 1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza, l'amministratore deve fornire la prova in concreto dell'esborso effettuato.
La questione è stata affrontata dalla Corte d'Appello di Catania, con la sentenza n. 242 del 18 febbraio 2025, che ha richiamato il più recente orientamento giurisprudenziale consolidatosi in materia.
Fatto e decisione
I proprietari di un'unità immobiliare posta in uno stabile condominiale citavano in giudizio il Condominio per sentir dichiarare nulla od annullare la deliberazione dell'assemblea condominiale che aveva approvato il rimborso a saldo delle somme anticipate dall'amministratore uscente durante le proprie gestioni nonché i successivi bilanci consuntivi (e relativi piano di riparto) in cui risultavano appostate anche dette presunte anticipazioni.
A sostegno della loro impugnazione gli attori deducevano che l'approvazione di detto rimborso fosse viziata da eccesso di potere in mancanza di un valido riscontro dell'assunto che l'amministratore del tempo avesse realmente anticipato nell'interesse dell'ente condominiale somme a copertura di spese di gestione, il cui rimborso era poi stato approvato dall'organo assembleare soltanto genericamente.
Quanto ai bilanci oggetto della delibera impugnata, gli attori deducevano l'erroneità di relativi piani di riparto con riferimento alla somma indicata a titolo di "saldo conguagli" posta a loro carico nonché alla voce "conguagli esercizi precedenti 2013" in quanto non era dato sapere da dove provenisse e per quali quote.
Si costituiva il Condominio contestando l'impugnazione attorea sulla base di più motivi.
La causa introitata davanti al Giudice di Pace Palazzolo Acreide veniva riassunta davanti al Tribunale di Siracusa in seguito alla dichiarazione di incompetenza per materia del giudice adito.
Riassunto il giudizio e costituitosi nuovamente in contraddittorio il Condomino convenuto, il Tribunale, sulla base della documentazione prodotta, accoglieva parzialmente l'impugnazione.
In particolare, il Tribunale annullava la delibera nella parte in cui era stato approvato il riconoscimento del debito nei confronti dell'amministratore per non aver quest'ultimo fornito la prova delle somme anticipate nonché della cause e dei motivi di tali anticipazioni, mentre rigettava l'altro motivo di impugnazione non essendo stata fornita la prova dell'inesattezza o irregolarità dei bilanci.
Avverso la sentenza di primo grado interponeva appello il Condominio chiedendo alla Corte adita di ritenere e dichiarare fondato il credito vantato dall'Amministrazione condominiale nei confronti dei condòmini appellati per come emergente dalle risultanze contabili approvati dall'assemblea condominiale.
Si costituivano i condòmini appellati chiedendo il rigetto dell'appello di controparte e che, in accoglimento del loro appello incidentale, la deliberazione assembleare fosse annullata anche nella parte in cui aveva approvato i bilanci e relativi piani di riparto.
La Corte d'Appello di Catania ha rigettato l'appello principale confermando l'annullamento, già pronunciato dal primo giudice, della delibera assembleare di approvazione del rimborso delle somme anticipate dall'Amministratore uscente non risultando la prova degli esborsi dal predetto effettuati.
Ha, invece, accolto l'appello incidentale proposto dai condòmini appellati annullando anche il deliberato dell'assemblea con cui erano stati approvati i bilanci consuntivi e relativi piani di riparto in quanto con tali bilanci si era ufficializzato e cristallizzato anche il credito avanzato dall'ex amministratore.
La Corte ha, infatti, ritenuto che l'annullamento della delibera relativa all'approvazione del rimborso delle anticipazioni effettuate dall'amministratore comportasse inevitabilmente anche l'annullamento del secondo punto della delibera impugnato (approvazione dei bilanci) poiché, "cancellata" dai bilanci la somma pretesa dall'ex amministratore a titolo di anticipazioni, gli stessi bilanci erano errati e da riformulare.
In sostanza, secondo la Corte, se non si provvedesse ad annullare anche il deliberato relativo all'approvazione dei bilanci contenenti, tra le altre voci, gli importi pretesi dall'ex amministratore (così come aveva fatto il primo giudice) si finirebbe per lasciare allo stesso amministratore la possibilità di reclamare il pagamento di quanto risultante dal bilancio approvato.
L'accertamento negativo del credito vantato dall'amministratore uscente
Considerazioni conclusive
Secondo la più evoluta giurisprudenza in materia, non è più sufficiente presumere dal fatto che il bilancio dell'ente condominiale evidenzi, prima della sua chiusura a pareggio, un disavanzo di gestione che questo sia stato, immancabilmente, coperto da anticipazioni da parte di chi abbia predisposto il bilancio ossia l'amministratore pro tempore.
Ed invero - se in tempi ormai risalenti prevaleva l'indirizzo interpretativo secondo cui "l 'amministratore di condominio cessato dall'incarico è attivamente legittimato a proporre - nei confronti dei singoli condomini per le quote rispettivamente a loro carico - azione per il recupero delle somme da lui anticipate nell'interesse del condominio, nel corso della sua gestione, che risultino dalla deliberazione di approvazione del rendiconto" (così, in particolare, Cass. 15/12/1975 n. 4127) - secondo la giurisprudenza di legittimità successivamente consolidatasi deve, piuttosto, riconoscersi che "In tema di condominio negli edifici, poiché il credito per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del condominio si fonda, ex art. 1720 cod. civ., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, l'amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi il Condominio) che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell'eventuale danno - devono dimostrare di avere adempiuto all'obbligo di tenere indenne l'amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita" (Cass. II n. 7498/2006, conf. Cass. VI n. 20137/2017 e più di recente Cass. 22 aprile 2022 n. 12931).
Ne deriva che, in mancanza della prova degli esborsi asseritamente effettuati dall'amministratore a titolo di anticipazioni, la delibera di approvazione del relativo rimborso deve essere annullata.
