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Riforma del condominio. Uno sguardo ai nuovi poteri dell'amministratore: l'anagrafe condominiale
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Riforma del condominio. Uno sguardo ai nuovi poteri dell'amministratore: l'anagrafe condominiale

Riforma del condominio: che cosa cambia per l'amministrare qualora fosse approvata?

Avv. Alessandro Gallucci 

Quando si parla della riforma del condominio approvata dal Senato della Repubblica sul finire dello scorso mese di gennaio una premessa è obbligatoria: l’iter approvativo è a metà strada, il percorso, quindi, è ancora lungo e di conseguenza di definitivo non c’è ancora nulla.

Chiarito ciò vale la pena approfondire uno degli aspetti di maggiore rilevanza pratica che propone il testo: il riferimento è alla così detta anagrafe condominiale. Qualora fosse approvato definitivamente nella versione licenziata dal senato il nuovo art. 1130 c.c. al n. 6 reciterebbe così: L’amministratore deve “ curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalita` dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unita` immobiliare, nonche´ ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza.

Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.

L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe.

Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili”.

Si darebbe, dunque, dignità legislativa ad un modo di fare che, complici alcune disposizioni di molti regolamenti condominiali, è invalso nella prassi quotidiana da ben lungo tempo. La novità è che ora tutti gli amministratori sarebbero obbligati a operare il tal modo e soprattutto che i condomini che non dovessero collaborare a tal fine potrebbero vedersi addebitati i costi delle operazioni utili a ciò.

La tenuta dell’anagrafe condominiale ad oggi è necessaria soprattutto in relazione alle azioni giudiziarie per il recupero degli oneri condominiali.

Va ricordato, infatti, che al condominio è inapplicabile il così detto principio dell’apparenza.

In tal senso è stato affermato che, “ nell'ipotesi in cui l'amministratore agisca per il recupero delle spese di competenza, l'osservanza del dove¬re di consultazione dei registri immobiliari presso la con¬servatoria assume rilievo ed è preminente (rispetto al contrapposto dovere di correttezza e informativa) per l'in¬dividuazione del vero condomino obbligato, non solo per¬ché corrisponde a regola di normale prudenza accertare l'effettivo legittimato passivo allorché si intende dare inizio ad un'azione giudiziaria, ma anche perché appare confor¬me al sistema della tutela del credito” (Cass. SS.UU. n. 5035/03).

In ragione di ciò, si concluse in sentenza, “in caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale” (Cass. SS.UU. n. 5035/03).

La giurisprudenza, in varie occasioni (da ultimo Trib. Salerno 23 aprile 2010), ha specificato che tale principio trova applicazione anche in relazione alla convocazione delle assemblee condominiali.

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