Gli acquirenti degli immobili costruiti hanno il diritto di agire nei confronti della impresa appaltatrice delle opere, invocando la responsabilità di cui all'art. 1669 c.c., qualora ne ricorrano le condizioni applicative.
Tra i gravi difetti descritti nella suddetta norma, rientrano anche i vizi non totalmente impeditivi dell'uso dell'immobile se in grado di ridurre sensibilmente il godimento del bene, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura.
Questo è, in sintesi, il principio di diritto stabilito dalla recente sentenza n. 16 del 13 gennaio 2022 del Tribunale Civile di Savona.
Descrizione della vicenda processuale
La pronuncia in esame trae origine dall'atto di citazione con il quale gli attori Tizio e Caio citavano in giudizio i signori Sempronio e Mevio dai quali avevano acquistato tre unità immobiliari site in Albissola Marina.
Al momento dell'entrata in possesso delle suddette unità immobiliari, infatti, gli attori notavano alcuni evidenti vizi, in particolare infiltrazioni di acqua meteorica.
Tizio e Caio, a quel punto, instauravano un procedimento per accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c. nei confronti dei venditori, unici soggetti con i quali avevano stipulato un rapporto contrattuale, nonché avverso il progettista direttore dei lavori e le ditte appaltatrici.
All'esito dell'accertamento tecnico d'ufficio, emergeva l'effettiva presenza di vizi e difetti di rilevante entità cagionati dall'operato dei convenuti, la responsabilità dei quali veniva suddivisa dal C.T.U. sulla scorta dell'attività compiuta da ciascuno in cantiere.
Sulla base di quanto sopra illustrato, gli attori introducevano il giudizio di merito, citando in giudizio il direttore dei lavori e progettista, nonché le ditte appaltatrici, per sentir accertare la responsabilità di questi ex art. 1669 c.c., con conseguente condanna al risarcimento di tutti i danni subiti a causa della negligente esecuzione delle opere edificatorie realizzate, oltre al rimborso delle spese sostenute in sede di accertamento tecnico preventivo.
Si costituivano nel giudizio di merito il progettista direttore dei lavori, nonché le ditte appaltatrici, chiedendo il rigetto delle domande proposte nei rispettivi confronti.
Alcune delle parti costituite raggiungevano un accordo in corso di causa ed il giudizio proseguiva tra gli attori ed una ditta appaltatrice.
La disposizione normativa di riferimento
Art. 1669 c.c. Rovina e difetti di cose immobili
"Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia".
La motivazione del tribunale civile di Savona nella sentenza n. 16 del 13 gennaio 2022
Il Tribunale ligure, mediante la riportata sentenza, ha ritenuto fondato ed ha, pertanto, accolto la domanda proposta dagli attori nei confronti della ditta appaltatrice.
Il Tribunale di Savona, richiamando un consolidato orientamento giurisprudenziale della Suprema Corte (Corte di Cass., Sez. III Civile, sentenza n. 1748 del 28/01/2005), secondo cui il citato art. 1669 cod. civ., si configurerebbe come un'obbligazione derivante dalla legge per finalità e ragioni di carattere generale, costituite rispettivamente:
- dall'interesse pubblico alla stabilità e solidità degli immobili destinati ad avere lunga durata;
- a preservare l'incolumità e la sicurezza dei cittadini.
Detta norma attribuisce legittimazione ad agire contro l'appaltatore ed eventuali soggetti corresponsabili non solo al committente ed ai suoi aventi causa (ivi compreso l'acquirente dell'immobile), ma anche a qualunque terzo che lamenti essere stato danneggiato in conseguenza dei gravi difetti della costruzione, della sua rovina o del pericolo della rovina di essa"
La giurisprudenza di legittimità, inoltre, è pacifica nel ritenere che tra i gravi difetti di cui all'art. 1669 c.c., rientrino anche i vizi non totalmente impeditivi dell'uso dell'immobile, come quelli relativi all'efficienza dell'impianto idrico o alla presenza di infiltrazioni e di umidità, in quanto essi costituiscono alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura.
Assicurazione fabbricato: cosa non deve mancare
Applicando tali principi di carattere generale alla fattispecie in esame, limitatamente alla posizione della ditta appaltatrice, la C.T.U. esperita in sede di ATP, aveva rilevato, innanzitutto, che la società convenuta aveva rivestito nella costruzione degli immobili compravenduti in favore degli attori, il ruolo di appaltatrice principale.
Il C.T.U. aveva, poi, confermato l'esistenza dei vizi e difetti lamentati dagli attori in relazione agli immobili di rispettiva proprietà, individuandone le singole cause.
Le cause di detti vizi erano state ravvisate dal C.T.U. in dimenticanze da parte degli esecutori, non sufficientemente sorvegliati dalla direzione lavori.
La responsabilità veniva, pertanto, addebitata per il 90% alla ditta appaltatrice che non aveva eseguito le opere per negligenza e per il 10% al progettista/direttore lavori.
Inoltre, detti vizi, complessivamente considerati, erano sicuramente tali da compromettere l'uso e il libero godimento delle unità immobiliari da parte dei relativi proprietari.
In particolare, l'esistenza di infiltrazioni, i difetti di impermeabilizzazione dei terrazzi, il mancato funzionamento dell'acqua calda derivante dalla disfunzione dell'impianto fotovoltaico, il difettoso funzionamento delle ante degli infissi, pregiudicavano il normale utilizzo dei beni acquistati in rapporto alla funzione cui sono destinati.
Di conseguenza, risulta evidente che l'insieme dei difetti riscontrati assume quel carattere di "gravità" che ne determina la comprensione nell'ambito applicativo dell'art. 1669 c.c.
Avendo gli attori assolto all'onere probatorio gravante sugli stessi in relazione alla responsabilità della convenuta nella causazione dei vizi lamentati, gli stessi avevano diritto ad ottenere il risarcimento dei danni da questa provocati, così come descritti e quantificati dal C.T.U. nominato nell'ambito del procedimento di ATP.
Per tutto quanto sopra illustrato, il Tribunale di Savona accertava la responsabilità della ditta appaltatrice per i vizi e difetti lamentati dagli attori, condannandola a pagare a questi ultimi la somma complessiva quantificata dal C.T.U. in € 17.127,29, oltre IVA, rivalutazione monetaria ed interessi al tasso legale dal dì del dovuto sino al soddisfo.
Il Tribunale ligure condannava, nel contempo, la società appaltatrice a rimborsare agli attori le spese di C.T.U., così come liquidate in sede di A.T.P., nonché le spese processuali per il giudizio di merito.
