Il contenzioso che interessa le aule di giustizia in materia di condominio investe, sovente, anche edifici con un numero di condomini modesto ed esiguo a causa dell'inerzia di quest'ultimi nella adozione di decisioni condivise sui beni comuni o per l'insorgere di contrasti nella gestione degli stessi, trattandosi di problematiche che prescindono dall'entità degli aventi diritto.
È ormai noto che la novella sul condominio (Legge n. 220/2012) ha modificato l'art.1129, comma I, c.c. innalzando il numero dei condomini necessari per il sorgere dell'obbligo alla nomina dell'amministratore da quattro ad otto.
È, altresì, indubbio che l'obbligo richiamato scaturisce dalla presenza di almeno nove condomini ma resta il fatto che, comunque, non è preclusa la facoltà ad ogni condomino di chiedere la nomina dell'amministratore giudiziario anche quando il numero dei condomini sia inferiore qualora vi siano comprovate esigenze di provvedervi al ricorrere di questioni o conflittualità che impediscano una gestione amichevole e possano comportare un pregiudizio alla cosa comune.
In conseguenza, è possibile ricorrere alla autorità giudiziaria per la nomina di un amministratore tanto nel caso di obbligatorietà della stessa, che per le ipotesi in cui risulti facoltativa.
In proposito, il recente decreto reso dal Tribunale di Catania (4 dicembre 2024) rappresenta l'occasione per approfondire l'argomento e trattare compiutamente i profili giuridici che intervengono e sono dirimenti per l'accoglimento o il rigetto della domanda in tal senso proposta.
Richiesta di nomina di amministratore giudiziario in condominio: i motivi del ricorso
La nuda proprietaria di un immobile posto all'interno di un edificio ha promosso ricorso avanti al Tribunale per la nomina di un amministratore giudiziario del condominio deducendo che dal 2020 l'assemblea era stata più volte convocata per provvedere a tal fine o, quantomeno, per confermare quello precedente, senza esito.
Nella esposizione della propria domanda, la ricorrente non ha indicato, né provato con allegazioni documentali, il numero dei condomini, per cui non vi è alcuna dimostrazione che sia superiore ad otto.
Al contempo, non sono state dedotte censure rilevanti atte e propedeutiche a sostenere e sorreggere la opportunità della sua nomina in ragione della sussistenza di precarietà inerenti la gestione dello stabile.
A tal riguardo, la ricorrente ha dedotto e contestato la presenza di errori nelle tabelle millesimali, con riflesso nei conseguenti riparti degli oneri, vizi nella delibera di approvazione di quelle adottate ed anche irregolarità commesse dall'amministratore in carica fino al 2020.
Il Tribunale ha dichiarato il ricorso inammissibile per i motivi in appresso illustrati.
Nomina giudiziaria dell'amministratore di condominio ex art. 1129 c.c.
Per una compiuta disamina del tema in esame, appare utile riportare il disposto dell'art.1129 c.c., il quale, al comma I, prescrive "Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario".
Il dettato della norma sopra riportata è chiaro e limpido nell'imporre l'obbligo della nomina di un amministratore quando in un edificio i condomini sono almeno nove.
Per tale motivo, laddove l'assemblea non vi ottemperi con la adozione di una delibera ad hoc, per indolenza o per contrasti, anche un solo condomino può proporre ricorso avanti al Tribunale per ottenere la nomina giudiziale non essendo la nomina discrezionale ma - appunto - obbligatoria.
È palese, dunque, che, in tale ipotesi, il Tribunale provvederà alla nomina di un amministratore sostituendosi alla assemblea nel compimento di atto obbligatorio per legge per ovviare alla paralisi di quest'ultima nell'assunzione di una decisione indefettibile e che risponde all'esigenza della compagine condominiale di dotarsi di una figura necessaria alla gestione.
Ne deriva che il procedimento de quo, non è finalizzato a risolvere un conflitto vero e proprio quanto a garantire al condominio la presenza di un amministratore che svolga le incombenze al medesimo devolute in aderenza agli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c.
Parimenti, è opportuno evidenziare che l'amministratore giudiziario dovrà rendere conto alla assemblea e non al giudice e permarrà nell'incarico fino a quando la assemblea non procederà alla nomina di un amministratore fiduciario, ovvero eletto dalla stessa.
Sul punto, a conforto di quanto osservato, indirizzo costante della Giurisprudenza ha affermato che "L'amministratore giudiziario è nominato dal giudice per sopperire all'inerzia dell'assemblea, che non provveda alla nomina dell'amministratore fiduciario (articolo 1129, comma 1, del Cc), dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea o dal giudice in caso di mancato assolvimento dell'obbligo di dare senza indugio notizia all'assemblea di citazioni o provvedimenti dell'autorità amministrativa aventi un contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni (articoli 1129, comma 3, 1131, comma 4, del Cc), ovvero in caso di inerzia, qualora non abbia reso il conto della gestione o se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità (articolo 1129, comma 3, del Cc)".
Ulteriormente, nella medesima sentenza stato precisato che "Il decreto emesso ex articolo 1129, comma 1, del Cc ha a oggetto esclusivamente la nomina dell'amministratore da parte del tribunale, in sostituzione dell'assemblea che non vi provvede, senza che muti invero la posizione dell'amministratore stesso, il quale, benché designato dall'autorità giudiziaria, instaura con i condomini un rapporto di mandato e non riveste la qualità di ausiliario del giudice.
L'amministratore nominato dal tribunale deve - quindi - rendere conto del suo operato soltanto all'assemblea e non riveste la qualità di ausiliario del giudice sicché la determinazione del compenso è regolata dall'articolo 1709 del Cc, secondo cui ove le parti non abbiano stabilito la misura, lo stesso è stabilito in base alle tariffe o agli usi o, in mancanza, dal giudice" (Cassazione civile sez. III, 05/05/2021, n.11717).
Al contempo, la evocata norma in esame non esclude, ma anzi, riconosce la facoltà anche ad un condomino di chiedere la nomina di un amministratore giudiziario quando i condomini sono otto o, anche, un numero inferiore, al manifestarsi di vicende o questioni complesse che richiedono l'intervento ed ausilio di questa figura professionale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1105, comma IV, c.c.
Inammissibilità del ricorso per la nomina dell'amministratore nel piccolo condominio
Nella fattispecie in esame, la ricorrente non ha offerto alcun chiarimento e spiegazione sul numero dei condomini presenti nell'edificio, salvo riportare una obiezione relativamente ad un verbale assembleare nel quale risulterebbe erroneamente indicata la presenza di sette condomini anziché otto.
Ebbene, la suddetta affermazione determina, ad avviso del giudicante, giusto motivo per dichiarare l'inammissibilità del ricorso, ritenuto che nell'ipotesi de qua, non vi è alcun obbligo di nomina dell'amministratore.
Invero, qualora i condomini siano otto o un numero inferiore (cosiddetto piccolo condominio) hanno la facoltà di nominare un amministratore volontariamente, su decisione concorde della assemblea, oppure mediante ricorso alla autorità giudiziaria sulla base del disposto ed in applicazione dell'art. 1105, IV comma, c.c. in aderenza al quale "Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore".
In conseguenza, la nomina di un amministratore ricorrerà nel piccolo condominio se e qualora l'investitura di tale figura sia resa necessaria per poter assumere una deliberazione rilevante e non procrastinabile per la gestione della cosa comune, impedita da un empasse nella assunzione della stessa o nel raggiungimento della maggioranza utile.
Nella vicenda de qua, essendo stata chiesta unicamente la nomina di un amministratore ex art. 1129, I comma, c.c., mediante introduzione di procedimento avanti alla volontaria giurisdizione, in assenza della prova dei presupposti richiesti dalla norma, il Tribunale ha, dunque, giustamente dichiarato inammissibile il ricorso.