In relazione alla risoluzione del contratto di locazione per inadempimento da parte del conduttore, si è posta la seguente questione: il proprietario dell'appartamento - locatore può chiedere al conduttore moroso sfrattato un risarcimento, anche nel caso di restituzione anticipata dell'immobile locato, ossia prima della naturale scadenza del contratto? La questione è stata affrontata dalle Sezioni Unite della Cassazione nella sentenza n. 4892 del 25 febbraio 2025.
Risoluzione del contratto di locazione e richiesta di risarcimento per danni
L'acquirente di un immobile (in data 23.9.2009), subentrava nel contratto di locazione stipulato, in data 18.10.2007, tra la precedente proprietaria e il conduttore. Quest'ultimo, nel tempo, interrompeva il pagamento di taluni canoni.
Il locatore otteneva la convalida dello sfratto per morosità̀ nell'aprile del 2010, riuscendo a riacquistare il possesso dell'immobile solo il 22 settembre 2010. Di conseguenza, il locatore chiedeva la condanna dell'inquilino al risarcimento dei danni derivanti dal comportamento del conduttore, comprensivo di tutti i canoni di locazione non versati fino alla naturale scadenza del contratto (prevista per il 2011) o, comunque, fino alla conclusione di un nuovo contratto di locazione, oltre al rimborso delle spese relative al procedimento di convalida dello sfratto. Il Tribunale accoglieva parzialmente la domanda liquidando soltanto € 4.000,00, rigettando nel resto le ulteriori domande.
La Corte di Appello confermava la decisione di primo grado, affermando che la riconsegna dell'immobile locato prima della scadenza naturale del contratto aveva escluso l'esistenza di ulteriori danni a carico del locatore, ripristinando adeguatamente il patrimonio del proprietario; in altre parole secondo la Corte il locatore era rientrato in possesso dell'alloggio e, ottenuto questo vantaggio, non aveva diritto ad un risarcimento dei danni.
Il locatore ricorreva in Cassazione, censurando la sentenza impugnata per violazione dell'art. 1453 c.c. in combinato disposto con l'art. 1223 c.c., per avere la corte territoriale negato il risarcimento dei danni relativi al conseguimento dei canoni di locazione fino alla naturale cessazione del contratto sulla base di un orientamento della giurisprudenza di legittimità minoritario.
A seguito dell'ordinanza interlocutoria n. 31276 del 9/11/2023 della Terza Sezione Civile, il ricorso veniva assegnato alle Sezioni Unite.
Diritto al risarcimento per il locatore in caso di riconsegna anticipata dell'immobile
Come ha evidenziato l'ordinanza di rimessione della Terza Sezione sulla questione riguardante l'esistenza o meno di un diritto del locatore al risarcimento del danno nel caso in cui il conduttore inadempiente riconsegni l'immobile prima della naturale scadenza del contratto si sono formati due orientamenti della Cassazione contrapposti.
Da un lato, un orientamento maggioritario sostiene che il locatore possa chiedere il risarcimento del danno, includendo i canoni che sarebbero stati dovuti fino alla scadenza del contratto, anche nel caso di restituzione anticipata dell'immobile, considerando tale comportamento come un inadempimento del conduttore.
Dall'altro, un orientamento contrario, seguito dalla sentenza impugnata, ritiene che la restituzione anticipata dell'immobile escluda la possibilità̀ di richiedere tale risarcimento, in quanto il locatore, avendo riacquistato il possesso dell'immobile, sarebbe in grado di utilizzare la proprietà̀ per altri scopi, compresa la locazione a terzi, riducendo o eliminando il danno economico subìto. Per questa tesi il locatore avrebbe diritto al risarcimento solo se fossero pessime le concrete condizioni in cui si trova l'immobile.
Inadempimento conduttore e risoluzione locazione: quali danni per il locatore?
Chiarimenti sulle conseguenze della restituzione anticipata dell'immobile locato
Le Sezioni Unite non ritengono condivisibile il ragionamento della Corte di Appello e l'orientamento minoritario sopra indicato. Il Massimo consesso, quindi, esclude che la restituzione dell'immobile locato prima della naturale scadenza del contratto valga di per sé a precludere il diritto del locatore a rivendicare, a titolo risarcitorio, il pagamento dei canoni destinati a scadere successivamente alla restituzione (fino alla prevista scadenza del contratto o all'eventuale nuova locazione dell'immobile).
Allo stesso tempo, però, le Sezioni Unite hanno negato che il danno risarcibile in favore del locatore debba ricomprendere, in modo automatico, tutti i canoni non percepiti fino alla scadenza del contratto originariamente stabilità dalle parti o, in alternativa, al reperimento di un nuovo conduttore.
I giudici supremi sostengono che qualora il locatore non agisca prontamente per locare di nuovo l'immobile, o non compia gli sforzi necessari per ridurre il danno economico subìto, potrebbe essere considerato responsabile della "cessata redditività̀" del bene, ovvero della mancata percezione dei canoni che avrebbe potuto ottenere da una nuova locazione.
A parere delle Sezioni Unite il principio da seguire per risolvere la questione sopra espressa è il seguente: il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell'art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto, ma richiede, normalmente, la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell'immobile, per una nuova locazione a terzi, fermo l'apprezzamento del giudice delle circostanze del caso concreto anche in base al canone della buona fede.
In ogni caso le Sezioni Unite escludono che l'art. 1591 c.c. (il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno), si applichi quando l'immobile viene restituito anticipatamente, cioè̀ prima della scadenza naturale del contratto. In altre parole, poiché́ il conduttore ha restituito l'immobile in anticipo e non oltre la scadenza stabilita, non si può̀ applicare la disciplina prevista dall'art. 1591 c.c., che è specifica per i ritardi nella riconsegna.
