La richiesta del risarcimento del danno causato da infiltrazioni di acqua rappresenta una delle fattispecie più ricorrenti e dibattute nelle aule giudiziarie. In questo contributo, si cercheranno di analizzare alcuni casi particolari che soventemente si verificano all'interno degli edifici condominiali approfondendo le diverse risposte che la giurisprudenza ha proposto.
Le diverse soluzioni giurisprudenziali
Prima di analizzare le singole fattispecie è opportuno fare alcune precisazioni di carattere generale.
Buona parte dei vizi derivanti da infiltrazioni sulle parti comuni e/o esclusive si verificano in seguito a gravi difetti dei lavori appaltati. Recente giurisprudenza ha consolidato un orientamento interpretativo secondo cui l'espressione "gravi difetti", prevista dall'art. 1669 c. c., prevede il diritto del committente al risarcimento dei danni da parte dell'appaltatore, non solo nelle ipotesi in cui per vizio del suolo o difetto della costruzione questa rovini in tutto o in parte o ci sia pericolo che tale rovina si verifichi, ma anche quando l'opera, per sua natura destinata a lunga durata, presenti "gravi difetti" - generatori a loro volta di danno - nel caso in cui questi non comportino rovina - o pericolo di rovina - parziale o totale della costruzione(Cass., n. 117/2000; Cass., n. 1468/1999).
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In questo contesto normativo va comunque precisato che il condominio è tenuto sempre alla custodia ed alla manutenzione delle parti e degli impianti comuni dell'edificio talché il singolo condomino, ponendosi come terzo nei confronti del condominio stesso, può agire nei confronti di quest'ultimo per il risarcimento dei danni sofferti per il cattivo funzionamento di un impianto comune o per la difettosità di parti comuni dell'edificio, dalle quali provengono le infiltrazioni d'acqua pregiudizievoli per gli ambienti di sua proprietà esclusiva.
Nella pratica però possono verificarsi dei casi particolari che la giurisprudenza ha esaminato e risolto in maniera differente a seconda della circostanze dei luoghi e della cause scatenanti in cui l'evento di è verificato. Analizziamoli.
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- infiltrazioni d'acqua e produzione di condensa provenienti da parti comuni dell'immobile
Su questa fattispecie è intervenuta una importante sentenza della Corte di Cassazione (Cass. n. 3753/1999) che offre lo spunto per approfondire un tema estremamente attuale e ricorrente: l'individuazione, in caso di infiltrazioni d'acqua provenienti da parti comuni dell'immobile, di coloro che ne sono i responsabili e, pertanto, di coloro che sono tenuti al relativo risarcimento del danno provocato.In particolare, la Cassazione, preliminarmente ha innanzitutto rilevato che la presenza di umidità negli appartamenti dei singoli condomini, conseguente ad inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali dell'edificio, costituisce, laddove ne venga compromessa in modo notevole l'abitabilità ed il godimento del bene, grave difetto dell'edificio, come tale suscettibile di ricadere nell'ambito di applicazione della normativa di cui all'art. 1669, cod. civ., che introduce una responsabilità a carico del costruttore(Cass. n. 6856/1993 ).
Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denuncia, che deve essere avanzata, a pena di decana, entro un anno dalla scoperta del danno lamentato.
Ma la parte più interessante di questa sentenza è riscontrabile nel fatto che i giudici di legittimità precisano quanto segue: "qualora il fenomeno, originato da difettosa coibentazione, delle parti comuni dell'edificio, sia causa di danni a singoli condomini, nei confronti di questi è responsabile, in via autonoma ex art. 2051 cod. civ., il condominio, che è tenuto, quale custode, ad eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria"( Cass. 9 maggio 1988, n. 3405/1988; Cass. n. 3209/1991; Cass., n. 6856/1993.).
Conclusivamente, la Corte precisa che non si tratta di una responsabilità a titolo derivativo (il condominio, pur successore a titolo particolare del costruttore venditore, non subentra nella sua personale responsabilità, legata alla sua specifica attività e fondata sull'art. 1669 cod. civ.), bensì di una autonoma fonte di responsabilità ex art. 2051 cod. civ(Cass., n. 6856/1993.).
Successivamente lo stesso ente giudicante, con sentenza n.12211/2003, ha stabilito che "il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, essendo obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, risponde in base all'art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché i danni siano imputabili ai vizi edificatori o dello stabile comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore (ex art. 1669 c.c.), non potendosi equiparare i difetti originari dell'immobile al caso fortuito, che costituisce l'unica causa di esonero del custode dalla responsabilità dell'art. 2051.
Qualora poi la situazione dannosa sia potenzialmente produttiva di ulteriori danni, il condominio è anche obbligato a rimuovere ex art. 1172 c.c. le cause del danno stesso"( Cass. n.12211/2003).
- omessa o insufficiente collocazione di teli protettivi
In tale ipotesi, deve escludersi la responsabilità del Condominio per i danni arrecati all'appartamento del condomino proprietario dell'unità immobiliare immediatamente sottostante il tetto, essendo essi imputabili alla negligenza usata dall'impresa nell'esecuzione dei lavori.L'azione per ottenere il risarcimento dei danni dovrà essere svolta dal condomino danneggiato direttamente nei confronti della ditta appaltatrice alla quale erano stati affidati i lavori di rifacimento del manto di copertura dell'edificio condominiale: ciò in conseguenza del fatto che per tutto il tempo dell'esecuzione dell'appalto il potere di controllo e di vigilanza sul bene passa dal Condominio all'appaltatore(Tribunale di Milano, 21 gennaio 1991).
- infiltrazioni derivanti dalla fognatura
Nel caso in cui i danni siano provocati da infiltrazioni derivanti dalla fognatura è opportuno verificare preliminarmente se le stesse provengono dalla parte della fognatura condominiale che arriva sino al punto di innesto con la fognatura stradale o piuttosto dalla rete fognaria esterna al condominio.Solo nella prima ipotesi il condominio sarà tenuto a risarcire i danni, potendo poi richiedere al costruttore dello stabile la rifusione di quanto corrisposto al singolo condomino danneggiato, se il danno consegue a difetto di costruzione.
Precedentemente, però, lo stesso Tribunale di Milano, in merito ad una infiltrazione di acqua dal canale di scarico della fognatura del condominio, aveva stabilito che: "accertata responsabilità di una ditta incaricata di lavori di riparazione nell'edificio condominiale nella causazione di un evento dannoso, non esclude la responsabilità concorrente del condominio, qualora il danno sia derivato da cosa di proprietà comune".( Corte App.
Roma, 30 novembre 1964)
- umidità causata dall'errato allungamento degli sfiatatoi degli impianti di riscaldamento dei singoli condomini
La Cassazione (Cass. n. 169/1996 ), in merito a questa fattispecie, ha stabilito che la responsabilità dell'appaltatore per i vizi della cosa, permane anche quando vi siano stati interventi riparatori del committente o dei suoi aventi causa in quanto in nessun modo la responsabilità del costruttore per vizi della cosa, quale che sia la natura, può essere esclusa dall'errata esecuzione di interventi riparatori del committente o dei suoi aventi causa, in quanto questi sono tenuti a non aggravare le conseguenze del difetto, ma non a ripararlo.Infatti «la norma dell'art. 1227 c. c., concernente il concorso del fatto colposo del creditore, si limita a dare applicazione concreta alla colpa del danneggiato del più generale principio di causalità, ma non implica l'affermazione di un dovere del danneggiato di ovviare all'inerzia del responsabile, accollandosi attività straordinarie e particolarmente onerose per limitare gli effetti dannosi determinati dall'illecita condotta altrui» (Cass., n. 2589/1988; Cass. n. 4174/1982.)
Obblighi e responsabilità dell'amministratore di condominio
Alla luce della casistica riportata ci si chiede come si concretizza la legittimazione ad agire dell'amministratore condominiale in merito alle fattispecie esaminate?
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Bisogna fare una triplice distinzione:
- nel caso in cui il venditore sia anche costruttore dell'immobile e il danno venutosi a creare sia stato provocato da una inadeguata coibentazione termica, in tal caso legittimato ad agire direttamente è l'amministratore in quanto si configura un atto conservativo, ex art. 1134 c.1 n.1, rientrante nei suoi poteri se i difetti sono riscontrabili sulle parti comuni(Cass.3146/1998; Cass.1081/95; Cass. n. 5613/1996);
- se invece si verificano dei vizi per la parti comuni non rientranti nella casistica individuata dall'art 1669, la legittimazione ad agire spetta invece solo ai singoli condomini e l'amministratore potrebbe agire solo ed esclusivamente in presenta di uno specifico mandato conferitogli dai condomini stessi;
- infine, se a subire danni sono sole porzione di proprietà esclusiva, il singolo proprietario potrà agire nei confronti del condominio ex art. 2015 cod. civ.
Riguardo la possibile responsabilità dell'amministratore nel caso in cui i lavori di ristrutturazione vangano eseguiti da uno dei condomini e abbiano arrecato danni ad altra unità abitativa, in nessun caso è ravvisabile una generale responsabilità dell'amministratore per non aver impedito ad uno dei condomini di eseguire lavori di ristrutturazione all'interno del proprio appartamento in quanto ciascun condomino può eseguire liberamente lavori di restauro all'interno della propria proprietà e l'amministratore non può ritenersi responsabile in tutti i casi in cui tale lavori non siano abusivi o pregiudizievoli della proprietà comune (T. Roma 9.10.1996).
Come anche va esclusa la configurabilità dell'illecito penale, previsto dall'art. 650 c.p.p., in relazione all'inottemperanza, da parte dell'amministratore di un condominio, del provvedimento che gli imponeva di effettuare lavori per l'eliminazione di infiltrazioni d'acqua nell'appartamento di un solo condomino: a quest'ultimo l'ordinamento appresta un diverso titolo di tutela, da farsi valere nella competente sede civile.
Ecco perchè se i lavori costituiscono un danno per il condomino la delibera va sospesa
