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L'amministratore di condominio non ha l'onere di ricercare il nuovo proprietario
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L'amministratore di condominio non ha l'onere di ricercare il nuovo proprietario

Nuovo proprietario: l'amministratore non ha l'onere di fare alcun tipo di ricerca al riguardo

Avv. Giuseppe Nuzzo 

Il fatto. La proprietaria di un immobile in condominio, aggiudicato nel giugno 2014 nell'ambito di una procedura esecutiva, impugnava quattro delibere con le quali erano stati approvati i bilanci consultivi ed i relativi riparti di spesa relativi agli anni 2013-14 e 2014-15.

Contestava, tra l'altro, che al momento dell'acquisto la sua residenza si trovava presso un indirizzo diverso da quello dell'appartamento in condominio, talché tutte le comunicazioni da parte del Condominio dovevano essere inviate al suddetto indirizzo.

Al contrario, non aveva mai ricevuto alcuna convocazione dall'amministratore, tanto era venuta a conoscenza delle delibere solo in sede di notifica del decreto ingiuntivo.

=> E' nulla la delibera che obbliga al pagamento delle quote condominiali persona diversa dall'effettivo proprietario

Contestava altresì la violazione dell'art. 63 delle disposizioni attuative del codice civile, atteso che erano stati deliberati rendiconti che ponevano a suo carico anche oneri che ricadevano nella esclusiva responsabilità del precedente proprietario dell'immobile, mentre la responsabilità dell'attrice era limitata all'anno di acquisto ed a quello precedente (2013 e 2014).

La comunicazione del nuovo proprietario. Il Tribunale di Roma, sentenza n. 8420 del 17 aprile 2019, ha ritenuto infondato il primo motivo di ricorso, osservando che:

  • è onere di chi acquisti un appartamento comunicare all'amministratore — diversamente ignaro del mutamento nella titolarità del bene — chi sia il nuovo proprietario, da quanto decorre l'acquisto e l'indirizzo al quale debbano essere inviate le comunicazioni (ricordiamo che, ai sensi dell'art. 63, ultimo comma, delle disposizioni attuative del codice civile "Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto");
  • l'amministratore non ha l'onere di fare alcun tipo di ricerca al riguardo, atteso che lo stesso articolo 1130 del codice civile dispone che le variazioni dell'anagrafe condominiale devono essere comunicate all'amministratore entro 60 giorni;

=> Abbiamo diritto ad avere dal nostro amministratore i dati di tutti i condomini?

Nel caso preso in esame, la condomina ha dichiarato di avere comunicato la propria residenza senza tuttavia darne prova, in uno con la trasmissione del titolo di acquisto. Tale prova - sottolinea il giudice - è essenziale al fine di poter addebitare all'amministratore (e per lui al condominio) la mancata convocazione all'assemblea.

Ripartizione delle spese condominiali tra vecchio e nuovo proprietario. Il giudice romano ha invece accolto il secondo motivo di ricorso, relativo alla ripartizione delle spese condominiali tra venditore e acquirente.

La norma di riferimento, come noto, è ancora l'art. 63 delle disposizioni attuative del codice civile che, al comma 4, dispone: "Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente".

Nel caso di specie, la delibera di approvazione del consuntivo e del riparto della gestione dall'01/05/2014 al 30/04/2015, approvata nell'assemblea dell'08/09/2015, alla quale era stata convocata anche l'attrice, contiene un "saldo anno precedente" a carico della stessa che, con tutta evidenza, comprende anche quote che potrebbero essere di spettanza del precedente proprietario (cioè inerire all'anno 2012 o antecedenti).

Tra l'altro, la circostanza non è stata oggetto di alcuno specifico rilievo, nel merito, da parte della difesa del condominio.

Il Tribunale ricorda che la questione della violazione del citato art. 63 disp. att. c.c. è causa di nullità della delibera e non di mero annullamento, atteso che comporta l'attribuzione ad un condomino di somme di pertinenza di altro soggetto, e quindi non soggiace ad alcun termine di impugnazione decadenziale.

La decisione. Il Tribunale di Roma ha quindi annullato la delibera di approvazione del consuntivo gestione condominiale 2014/2015 nella parte in cui, nel saldo anno precedente, non distingue le quote di pertinenza del precedente proprietario da quelle dell'attrice.

=> Cambio residenza, ecco cosa fare per essere in regola

Scarica Tribunale Roma n.8420 -17-4-2019

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