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Prima casa, riacquisto in Italia da residente all'estero

Acquisto di nuovo immobile da adibire ad abitazione principale dopo l'alienazione infraquinquennale di immobile acquistato come prima casa: i residenti all'estero non hanno l'obbligo di trasferire la residenza.
Avv. Valentina Papanice Avv. Valentina Papanice 

Il termine non vale per i residenti all'estero

Con la risposta n. 627 del 2021 l'AdE chiarisce un dubbio probabilmente assai diffuso: quello relativo all'obbligo per i residenti all'estero di trasferire la residenza, nel termine di diciotto mesi, nel caso di riacquisto d'immobile (da adibire ad abitazione principale) entro l'anno dall'alienazione dell'abitazione acquistata con i benefici prima casa.

L'AdE afferma di ritenere che in tal caso per il residente all'estero non sussiste l'obbligo di acquistare una casa da adibire ad abitazione principale; e dunque, risponde che no, detto trasferimento non è prescritto dalle norme.

Partiamo come sempre dal quesito.

Il residente all'estero che riacquista entro un anno la prima casa deve trasferire la residenza?

L'istante, residente all'estero e iscritto all'AIRE (Anagrafe Italiani residenti all'Estero), nel 2020 ha acquistato un immobile allo stato grezzo da destinare ad abitazione principale, chiedendo le agevolazioni per la "prima casa".

Nel 2021 ha rivenduto l'immobile ed il giorno dopo ha acquistato altro immobile chiedendo l'applicazione dei benefici fiscali per l'acquisto della "prima casa" e relativa pertinenza (ai sensi della norma di cui al n. 21 della tab. A, Parte II, del D.P.R. n. 633/1972).

Benefici prima casa, i tempi per avvalersene se si chiede l'esecuzione specifica del contratto

L'istante chiede quindi chiarimenti circa l'obbligo di trasferire la residenza nel Comune in cui ha effettuato il nuovo acquisto.

Secondo la soluzione che prospetta, egli ritiene di non essere soggetto all'obbligo di trasferire la propria residenza, entro diciotto mesi, per tali motivi: richiama la Circ. n. 19/E del 2001 con cui (al par. 2.1.2) è stato affermato che il cittadino italiano emigrato all'estero può acquistare in regime agevolato l'immobile ovunque sia ubicato sul territorio nazionale e che in tal caso il Legislatore non ha previsto l'obbligo di stabilire entro diciotto mesi la propria residenza nel Comune in cui è situato l'immobile acquistato; l'istante ricorda inoltre che tale principio è stato confermato con la Circ. n. 38/E del 2005.

Inoltre, l'istante menziona, per un caso analogo, la sentenza della Corte di Cassazione n. 15617 del 2014, con cui si è stabilito che il cittadino italiano emigrato all'estero, che riacquista entro un anno (dalla vendita dell'immobile acquistato con i benefici prima casa) l'immobile, non decade dall'agevolazione fruita per il primo acquisto anche se non trasferisce la residenza nel Comune di ubicazione dell'immobile riacquistato.

Aggiunge l'Agenzia che "secondo i Supremi Giudici, in tal caso, ai fini della conservazione dell'agevolazione per il primo acquisto, è sufficiente che il contribuente residente all'estero dichiari in atto la volontà di adibire il secondo immobile ad abitazione principale, non essendo tenuto a trasferire la sua residenza".

Secondo l'istante, la ratio della norma è quella di esonerare i soggetti che lavorano all'estero dalla necessità di una correlazione tra Comune di ubicazione dell'immobile e luogo di residenza quale condizione per fruire dell'agevolazione (espressione che troviamo anche nella sentenza menzionata dallo stesso istante).

Prima casa e residenza, le norme per chi risiede in Italia

Prima di fornire la sua risposta, l'AdE premette un excursus normativo di cui riportiamo i punti principali.

Tra le condizioni per fruire dell'agevolazione prima casa, la Nota II-bis, in calce all'art. 1, della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986 (TUR), prevede che "l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano.

La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto".

Prevede poi il co.4 della detta Nota, che ove i beni acquistati come prima casa siamo alienati prima dei cinque anni dalla data di acquisto, l'agevolazione si perde: più precisamente, si prevede che "sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte.

Se si tratta di cessioni soggette all'imposta sul valore aggiunto, l'ufficio dell'Agenzia delle entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata, nonché irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima. Sono dovuti gli interessi di mora…".

L'ultimo capoverso dello co. 4 prevede però anche che dette norme non valgono se il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici prima casa ne acquisti un'altro da adibire a (propria) abitazione principale.

Le utenze dimostrano che l'immobile è abitazione principale?

Dunque, in tal modo la decadenza viene evitata.

Prima casa e cittadino residente all'estero

Passando al cittadino residente all'estero, rileva l'AdE che, secondo la citata Nota II-bis, per il cittadino emigrato all'estero, già in sede del primo acquisto, l'agevolazione spetta a condizione che "l'immobile acquistato costituisca la 'prima casa' nel territorio italiano".

Osserva infatti l'Ufficio che la Circ. n. 38/E del 2005 ha affermato che l'agevolazione spetta qualora l'immobile si trovi in qualsiasi punto del territorio nazionale, senza, peraltro, che sia necessario che l'acquirente fissi entro diciotto mesi la residenza nel Comune in cui si trova l'immobile (il documento di prassi richiama anche la Circ. n. 19/E del e la Circ. n. 1 del 1994).

Premesso ciò, l'AdE, in relazione alla fattispecie in esame, l'AdE conclude di ritenere che, "coerentemente alla disposizione relativa alla fruizione dell'agevolazione in sede di (primo) acquisto da parte del cittadino residente all'estero, anche in sede di riacquisto di altra abitazione sul territorio nazionale, non sia necessario ottemperare all'obbligo di adibire il nuovo immobile ad abitazione principale".

L'Ufficio spiega tale conclusione affermando di ritenere che tale obbligo, come l'obbligo di residenza, non possa essere imposto ai cittadini che vivono stabilmente all'estero e che, quindi, si trovano nella impossibilità di adibire la casa acquistata "a propria abitazione principale".

Infine, il documento di prassi rammenta che la citata Circ. n. 38/E del 2005 ha chiarito che la condizione di emigrato all'estero non va essere documentata con un certificato di iscrizione all'AIRE, ma può essere autocertificata dall'interessato con una dichiarazione nell'atto di acquisto ai sensi del D.P.R. n. 445del 2000.

=> Ecco il link alla risposta n. 627 del 2021

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