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Mancata formazione. L'amministratore di condominio rischia la revoca
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Mancata formazione. L'amministratore di condominio rischia la revoca

L'inadempimento della formazione può configurare una grave irregolarità tale da giustificare la rimozione dell'incarico

Avv. Maurizio Tarantino  

I REQUISITI. L'art. 71-bis disp. att. c.c., al comma 1, prevede che per poter svolgere l'incarico di amministratore di condominio, una persona fisica o giuridica deve possedere sia i cinque requisiti di «onorabilità», elencali dalle lettere a), b), c), d) ed e), sia i due requisiti di «professionalità» di cui alle lettere f) e g) della citata norma, rappresentati dal diploma di scuola secondaria di secondo grado e dall'aver frequentato un corso di formazione iniziale, nonché dall'aver svolto attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Secondo la dottrina maggioritaria, la norma in esame, benché non sia citata dall'art. 72 disp. att. c.c., ha carattere imperativo ed inderogabile, trattandosi di una norma di diritto pubblico, posta nell'interesse generale della collettività ed in particolare del condominio consumatore, e ciò ancor più alla luce della l. n. 4/2013, avente ad oggetto la regolamentazione delle professioni non ordinistiche, e quindi anche quella di amministratore di condominio.

La revoca dell'amministratore di condominio

LE RISPOSTE DELLA GIURISPRUDENZA. Sul presupposto che il summenzionato art. 71-bis disp. att. c.c. è una norma imperativa, i commentatori hanno ritenuto che la delibera di nomina di un amministratore di condominio, che non ha frequentato il corso annuale di aggiornamento professionale, è affetta da nullità ed i relativi effetti si estendono al contratto di amministrazione, con le gravi conseguenze di inesigibilità del compenso pattuito e di inefficacia di tutti gli atti compiuti dallo stesso amministratore, che assumerà il ruolo di falsus procurator per tutto il periodo tra la nomina e la declaratoria di nullità.Invece, nel diverso caso in cui l'amministratore in carica, nel corso del proprio mandato, non ottemperasse all'obbligo di formazione periodica, sarebbe revocabile in qualunque momento da parte sia dell'assemblea sia dall'autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino, configurandosi come una «grave irregolarità».

=> Amministratore di condominio senza formazione obbligatoria: quali conseguenze?

Alla luce dei citati principi, si espongono di seguito le risposte fornite dalla giurisprudenza.

TRIBUNALE DI ROMA, DECRETO DEL 9 GENNAIO 2017 Nel provvedimento in esame, il giudicante ha evidenziato che l'art. 71 bis disp. att. c.c. nulla prevede (come conseguenza) in caso di mancanza dei requisiti relativi al grado di istruzione secondaria e alla formazione sia iniziale che periodica dell'amministratore, ma il silenzio normativo sul punto trova una coerente giustificazione nella concorrente applicazione dell'art. 1129, comma 12, c.c., il quale prevede, tra le fattispecie di gravi irregolarità contemplate, anche l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione da parte dell'amministratore dei dati indicati dal secondo comma della disposizione, ove figurano anche i dati professionali.

Se ne ricava che, se la mera omissione della comunicazione relativa ai requisiti professionali, pure a prescindere dal loro effettivo possesso, è sufficiente a comportare la revoca giudiziale dell'amministratore, a fortori la medesima soluzione si impone nel caso di assoluta carenza di tali requisiti, specie qualora l'assenza di valide giustificazioni addotte dalla controparte renda il comportamento tenuto per ciò solo in contrasto con i doveri normativamente imposti all'amministratore condominiale.

TRIBUNALE DI PADOVA DEL 24 MARZO 2017 N. 818 Il giudice adito preliminarmente ha osservato che "nel decreto ministeriale n. 140/2014, entrato in vigore il 9 ottobre 2014, si legge che l'obbligo di formazione ha cadenza annuale e, poiché non si parla di anno solare, si deve ritenere che l'obbligo di aggiornamento vada dal 9 ottobre 2014 al 8 ottobre 2015 e di seguito per gli anni successivi". Dunque, seguendo questo meccanismo, a parere del giudicante, non è possibile recuperare i corsi di formazione periodica annuali essendo ogni certificato valevole per l'anno successivo.

Pertanto l'amministratore per impedire l'impugnativa della delibera di nomina, deve fornire la prova di avere eseguito quanto previsto dalla norma e, in mancanza dell'attestato, quanto meno la documentazione attestante l'iscrizione al corso obbligatorio o una autocertificazione.

Ne consegue che la mancata frequentazione del corso di formazione periodica rende illegittima la nomina dell'amministratore di condominio, nel senso che l'amministratore non potrà assumere incarichi per l'anno successivo e che la sua nomina è nulla.

Così l'interpretazione giurisprudenziale ha abbracciato la tesi per la quale il corso che viene svolto "oggi" ha valenza per il futuro; rendendo così insanabile la mancata formazione del professionista sotto inchiesta.

IN CONCLUSIONE, l'inadempimento della formazione, dovendosi inquadrare nella disciplina del combinato disposto dell'art. 1129 c.c., commi 8 e 12, e 71 bis disposizioni di attuazione al c.c., per configurare una grave irregolarità tale da giustificare la rimozione dell'incarico di amministrazione dovrà comunque prevedere una valutazione da parte del giudicante come per tutti i casi di gravi irregolarità.

Difatti l'articolo 1129 c.c. prevede che l'amministratore "può essere revocato", e ciò significa che non è automatico che alla violazione della norma segua la revoca, bensì il giudice sulla base degli elementi fornitegli, apprezzerà la sussistenza nel caso concreto della lesione del vincolo fiduciario tra amministratore e condòmini tale da determinare la revoca dell'incarico, traendosi dalla norma un criterio di orientamento e non un parametro esclusivo di verifica.

=> Scadenza formazione iniziale amministratore condominiale

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1943
1943 martedì 18 settembre 2018 alle ore 22:49

come possiamo chiedere ad un amministratore di vedere se ha partecipato ad aggionamenti o se è in regola per svolgere l'attività? Quando per legge deve far vedere i conteggi bancari, spese ecc, e non riesci mai a vererli.! Cosa dobbiamo andare, sempre in tribunale? La legge non protegge il condomino.

Eddy
Eddy mercoledì 19 settembre 2018 alle ore 23:40

Mi associo e condivido quanto affermato da: 1943 ed aggiungo che sarebbe buona norma che l'interessato cioè l'amministratore comunicasse e dimostrasse in una pubblica assemblea annuale i suoi aggiornamenti, anche per garentire serietà e professionalità.

Gio
Gio mercoledì 03 ottobre 2018 alle ore 19:49

l'amministratore del mio condominio non fa vedere la documentazione e vuole che il rendiconto sia autorizzato sulla base di quanto dichiarato.Se chiedi i giustificativi dimostra mancanza di professionità e per dimostrare il suo giusto chiede un Decreto Ingiuntivo nei confronti del condomino che si lamenta. Ma la parte inaccetabile e che i miei vicini, condomini, accettano quanto dichiarato senza chiedere i documenti fare i controlli dovuti-per il 2016/2017 hanno accettato il preventivo anche se ho dimostrato con i documenti che risulta essere raddopiato. Da solo cosa puoi fare:

Gio
Gio mercoledì 03 ottobre 2018 alle ore 19:51

l'amministratore del mio condominio non fa vedere la documentazione e vuole che il rendiconto sia autorizzato sulla base di quanto dichiarato.Se chiedi i giustificativi dimostra mancanza di professionità e per dimostrare il suo giusto chiede un Decreto Ingiuntivo nei confronti del condomino che si lamenta. Ma la parte inaccetabile e che i miei vicini, condomini, accettano quanto dichiarato senza chiedere i documenti fare i controlli dovuti-per il 2016/2017 hanno accettato il preventivo anche se ho dimostrato con i documenti che risulta essere raddopiato. Da solo cosa puoi fare:

Gio
Gio mercoledì 03 ottobre 2018 alle ore 19:56

l'amministratore del mio condominio dimostra non solo mancanza di professionità,ma anche di rispetto-se dimostri l'irregolarità con tanto di documenti e sai di aver ragione lui ti risponde-"Stai attenta a quello che dici e a quello che affermi, altrimenti ti denuncio la calunnia"-Ma si può risolvere tutto solo via giudiziale?

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