Secondo l'art. 69 disp. att. c.c. è possibile procedere alla revisione delle tabelle millesimali con l'unanimità dei consensi. Solo in due casi è sufficiente il voto a maggioranza del consesso, e cioè quando i valori espressi nelle suddette tabelle sono conseguenza di un errore oppure quando è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. Se non ricorre una di queste circostanze, la delibera adottata a maggioranza è invalida.
Tanto è accaduto nel caso sottoposto al vaglio della Corte d'appello di Lecce (sentenza n. 229 del 22 febbraio 2022). La pronuncia non è particolarmente interessante per la decisione in sé, atteso che la corte ha dovuto dichiarare l'inammissibilità dell'impugnazione per la sua tardività, quanto per la testimonianza che essa offre circa la possibilità di impugnare la delibera di revisione delle tabelle anche mediante lo strumento, molto più snello, del ricorso che instaura il procedimento sommario di cognizione.
Analizziamo dunque questo caso di ricorso ex art. 702-bis contro la revisione delle tabelle millesimali.
Condizioni per la revisione delle tabelle millesimali
Un breve riepilogo sulla disciplina che riguarda la revisione delle tabelle millesimali. Secondo il sopracitato art. 69 disp. att. c.c., la modifica o la rettifica delle tabelle millesimali può avvenire solo con il consenso unanime di tutti i proprietari, a meno che l'operazione non si renda necessaria per:
- mero errore nella compilazione;
- alterazione superiore a un quinto del valore proporzionale dell'unità immobiliare causata dalle mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari.
In questi ultimi casi, è sufficiente il voto a maggioranza dell'assemblea.
L'art. 69 disp. att. c.c. prosegue affermando che, ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore.
Caso pratico di ricorso contro la revisione millesimale
Il caso giunto dinanzi alla Corte d'appello di Lecce (sentenza n. 229 del 22 febbraio 2022, in allegato) è molto semplice. Cominciamo dal primo grado.
Alcuni condòmini proponevano ricorso ex art. 702-bis cod. proc. civ. per sentir dichiarare la nullità della delibera assembleare di modifica delle tabelle millesimali dell'edificio.
Il giudice di prime cure accoglieva le doglianze esposte dai ricorrenti volte a censurare l'erronea adozione della modifica delle tabelle millesimali con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma secondo, c.c. (voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, rappresentanti almeno la metà del valore dell'edificio) anziché all'unanimità.
Secondo il tribunale, non erano state provate né fondate le due circostanze addotte dal condominio a giustificazione della decisione a maggioranza, e cioè
- l'esistenza di un errore relativo alla proprietà di uno dei condòmini;
- un'alterazione per più di 1/5 del valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
In sintesi, il tribunale accoglieva con propria ordinanza il ricorso ex art. 702-bis c.p.c. avverso la deliberazione adottata a maggioranza anziché all'unanimità.
Contro la decisione proponeva appello il condominio, dolendosi del fatto che il primo giudice avesse assunto la sua decisione in via sommaria, senza l'espletamento di alcuna attività istruttoria, la quale avrebbe consentito al condominio di provare i suoi assunti.
Revisione tabelle millesimali, quali le condizioni
Procedimento sommario e revisione delle tabelle: la decisione
La Corte di appello di Lecce non può che dichiarare l'inammissibilità dell'impugnazione per la sua tardiva proposizione.
L'art. 702-quater cod. proc. civ. stabilisce infatti che l'ordinanza emessa a seguito di procedimento sommario di cognizione è provvisoriamente esecutiva e passa in giudicato se non è appellata entro trenta giorni dalla sua comunicazione o notificazione.
Nello stabilire questo termine breve per l'impugnazione, la norma ricorda che il dies a quo può essere rappresentato, alternativamente:
- dalla comunicazione della cancelleria;
- dalla notificazione effettuata dalla parte processuale.
A differenza del rito ordinario di cognizione, dunque, è sufficiente la pec con cui la cancelleria comunica l'avvenuto deposito dell'ordinanza per far decorrere il termine di trenta giorni.
Secondo la corte salentina, se la parte è costituita, la comunicazione della cancelleria prevale sulla notificazione della controparte, nel senso che, se quest'ultima interviene successivamente alla prima, non è idonea a far decorrere daccapo i termini di impugnazione.
In altre parole, la notificazione successiva del provvedimento ad opera della parte vittoriosa non può fungere da rimessione nei termini, posto che il termine per la proposizione dell'appello decorre dal momento della notifica solo se il soccombente sia rimasto contumace in primo grado (ex multis, Cass., 09/02/2021, n. 3038).
La giurisprudenza di legittimità ha infatti chiarito che «Nel procedimento sommario di cognizione, l'ordinanza di rigetto della domanda è, al pari di quella di accoglimento, appellabile ex art. 702-quater c.p.c., nel termine di trenta giorni decorrenti dalla data della sua notificazione ad istanza di parte ovvero, se anteriore, della sua comunicazione di cancelleria, stante la loro equiparazione ai fini della produzione degli effetti della cosa giudicata, ai sensi del cit. art. 702-quater» (Cassazione civile sez. VI, 08/03/2017, n. 5840).
Nel caso di specie, l'atto di citazione per instaurare il giudizio d'appello era stato notificato ben oltre i trenta giorni di legge decorrenti dalla comunicazione effettuata dalla cancelleria. Inevitabile, quindi, l'inammissibilità dell'impugnazione.
Revisione tabelle: i vantaggi del ricorso ex art. 702-bis
I vantaggi del ricorso ex art. 702-bis c.p.c. per impugnare la delibera di revisione delle tabelle millesimali sono evidenti:
- poiché la decisione a maggioranza rappresenta l'eccezione, non occorre instaurare un lungo e costoso giudizio ordinario di cognizione per dimostrare al giudice che la delibera va assunta all'unanimità. Insomma: il procedimento sommario è più che sufficiente;
- i tempi di definizione del processo sono celeri e consentono di far decorrere il termine d'impugnazione pari a trenta giorni senza dover curare alcun adempimento, essendo sufficiente la comunicazione della cancelleria.
Revisione giudiziale delle tabelle millesimali
