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Revisione o … inserimento delle tabelle millesimali?

Quando una parte dell'edificio non è millesimata
Avv. Caterina Tosatti Avv. Caterina Tosatti 

Come noto, l'art. 69 disp. att. c.c. prevede che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nelle Tabelle millesimali adottate ai sensi dell'art. 68 disp. att. c.c., possano essere rettificati o modificati, nell'interesse di anche un solo condòmino, nonché con la maggioranza di cui all'art. 1136, 2° comma, c.c., quando risulta che detti valori siano conseguenza di un errore oppure, quando per le mutate condizioni dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione di unità immobiliari, sia alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell'unità immobiliare di anche un solo condòmino, aggiungendo che, in tale caso - cioè, nel caso di 'mutamento delle condizioni dell'edificio' (quindi, non di errore), le spese per il rifacimento/la rettifica delle Tabelle siano sostenute da chi ha dato origine a detto mutamento, quindi da chi ha sopraelevato, aumentato le superfici o aumentato o diminuito le unità immobiliari.

Se non sussistono errore o variazione di più di 1/5 della proporzione, le Tabelle si modificano solamente all'unanimità dei condòmini.

Nella pronuncia che esamineremo oggi, il Tribunale di Roma valuta una domanda di revisione delle Tabelle millesimali ad istanza di due condòmini che ritenevano sussistere il mutamento dello stato dei luoghi, ma la accoglie per altro motivo.

Revisione o… inserimento delle tabelle millesimali: la vicenda

Un gruppo di condòmini, tra i quali anche un ente denominato Comunione - Condominio Box, citano il Condominio cui appartengono onde ottenere la revisione delle Tabelle Millesimali, da redigere a cura del tecnico incaricato dal Tribunale.

Secondo gli attori, le Tabelle correnti non tenevano conto del mutamento dello stato dei luoghi generato dal frazionamento del locale sito nello scantinato dello stabile e di altre trasformazioni all'interno di alcuni appartamenti che avrebbero appunto determinato l'aumento delle unità immobiliari, con squilibrio del rapporto proporzionale tra le unità immobiliari degli attori e l'intero edificio.

In subordine, gli attori domandano di vedersi rimborsata una somma di circa 6.000,00 Euro a titolo di oneri pagati al Condominio negli anni.

Il Condominio si difende sostenendo che le Tabelle Millesimali redatte dal costruttore nel 1959 terrebbero pienamente conto del locale scantinato, sito al di sotto del corpo del fabbricato, che attualmente è nel suo complesso di proprietà della Comunione - Condominio Box, mentre esclude mutamenti delle condizioni di fatto all'interno dell'edificio.

Con la sentenza n. 14374 del 4 ottobre 2022, il Tribunale di Roma accoglie la revisione, ma per presupposti affatto diversi.

Tabella modificata o… aggiunta?

La CTU espletata in corso di causa ha rivelato come le Tabelle Millesimali originarie presentino un errore, non dovuto alla singola caratura dell'immobile considerato, bensì alla composizione delle Tabelle.

Per esempio, il garage collocato al di sotto del fabbricato (immaginiamo si tratti del noto Comunione - Condominio Box) non è contemplato nella Tabella A, mentre è inserito nelle Tabelle B e C, derivate.

La Tabella B inquadra i millesimi attribuiti agli appartamenti ed alla parte di garage sottostante il fabbricato, mentre la C inquadra i millesimi degli appartamenti e dell'intero garage.

Ora, da quanto sopra pare che il Giudicante tragga la conclusione per cui il locale garage al di sotto del Condominio è senz'altro condòmino dello stesso, cioè fa parte del profilo dell'edificio ed è pertanto soggetto a diritti ed oneri imposti per questo motivo (incluso il pagamento delle spese imposte, per legge o Regolamento, ai proprietari e riportate nella Tabella A).

Ebbene, dalla scarna narrativa che possiamo esaminare, per come riportata in sentenza, non ci è dato di sapere, per esempio, se il locale scantinato insiste interamente al di sotto del Condominio o meno - peraltro, come visto sopra, la Tabella B inquadra i millesimi della parte di garage che sta sotto l'edificio, con ciò significando che in parte l'immobile giace al di fuori del profilo del fabbricato - e se sussistessero titoli o ulteriori elementi di fatto per affermare che detto locale fosse entità separata rispetto all'intero Condominio soprastante.

Ma tant'è, dobbiamo lavorare sugli elementi che abbiamo a disposizione.

Dalla premessa di cui sopra, si giunge come visto a ritenere che la Tabella A vada rivista includendovi l'ormai noto locale garage.

E qui troviamo un ulteriore elemento, cioè che il CTU ha accertato la presenza di serre bioclimatiche realizzate sul terrazzo di due appartamenti e di una soffitta, ma ha altresì verificato che dette modifiche non incidono per più di 1/5 rispetto alla caratura millesimale complessiva delle unità immobiliari considerate, così da escludere, da un lato, la legittimità della richiesta revisione per mutamento dei luoghi e, dall'altro, l'imposizione ai responsabili delle modifiche delle spese per la revisione.

Quindi, siamo dinnanzi ad un caso in cui la revisione delle Tabelle Millesimali ha in realtà portato all'inserimento di un 'blocco' di unità immobiliari all'interno della Tabella A.

Le spese sono state poste dal magistrato a carico di tutti i condòmini, ritenendole «spese generali» da ripartire in base alle quote millesimali di proprietà.

Ovviamente, il Giudice non si è nemmeno soffermato sulla richiesta di rimborso degli oneri pagati negli anni precedenti avanzata dagli attori, perché sappiamo ormai che le Tabelle riviste dall'Assemblea o in sede giudiziale possono essere applicate solamente a partire dall'esercizio successivo a quello in corso nel momento in cui le Tabelle riviste vengono approvate dall'Assemblea oppure successivo alla data di passaggio in giudicato della sentenza che le adotti. Non è possibile fare luogo ad una retroattività delle Tabelle e così alla restituzione degli importi corrisposti in eccesso rispetto ai nuovi millesimi o alla richiesta di quelli in difetto.

Sentenza
Scarica Trib. Roma 4 ottobre 2022 n. 14374

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